La loi ALUR, ou loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, promulguée en 2014, fête cette année ses 10 ans. Cette loi a apporté des changements significatifs dans le secteur immobilier, notamment en matière de gestion des copropriétés. Conçue pour simplifier les démarches administratives, améliorer la qualité des bâtiments et des services proposés aux copropriétés, renforcer la transparence et protéger les droits des copropriétaires, cette législation a eu un impact considérable sur le monde de la copropriété. Cet article explore en détail les objectifs et les différentes mesures de la loi ALUR, leurs conséquences pour les copropriétés, ainsi que les obligations relatives à cette loi qu’il faut garder à l’esprit.
Qu’est-ce que la loi ALUR ?
La loi ALUR a été adoptée dans le but de réformer profondément le secteur immobilier en France. Elle vise à répondre aux problèmes récurrents de gestion des copropriétés, à améliorer la transparence et à renforcer la protection des copropriétaires. Promulguée en mars 2014, la loi ALUR s’applique à divers aspects de l’immobilier, incluant les transactions immobilières, la location, l’urbanisme, et spécifiquement, la gestion des copropriétés.
Quels sont les objectifs de la loi ALUR ?
Les objectifs de la loi ALUR se concentrent sur quatre principaux axes :
- Simplification des démarches administratives : La loi ALUR vise à réduire la complexité des procédures pour les copropriétaires et les locataires, rendant les démarches administratives plus accessibles et plus claires, notamment en instaurant de nouvelles obligations pour le syndic de copropriété.
- Amélioration de la qualité des bâtiments : Encourager l’entretien et la rénovation des immeubles afin d’assurer une meilleure qualité de vie pour les occupants et de préserver le patrimoine immobilier. La réalisation de cet objectif passe par des mesures comme l’obligation de réaliser un Diagnostic Technique Global pour certaines copropriétés.
- Transparence et communication : Assurer une meilleure communication entre les syndics, les copropriétaires et les autres acteurs du secteur immobilier, pour rendre la gestion des copropriétés plus sereine. La loi ALUR impose des mesures pour une gestion plus transparente et plus responsable des copropriétés, comme l’obligation de mise en concurrence du syndic de copropriété, la mise en place d’un contrat-type pour les offres des syndics, ou encore un accès numérique aux fichiers relatifs à la gestion de la copropriété.
- Protection des droits des copropriétaires : Renforcer les droits des copropriétaires en matière de gestion financière et de gouvernance, afin de protéger leurs intérêts et de garantir une gestion équitable des biens communs. Cela passe par le devoir du syndic d’avoir un compte bancaire séparé et unique pour chaque copropriété et l’évolution des règles de vote.
Les différentes mesures de la loi ALUR
La mise en concurrence de votre syndic de copropriété
L’une des mesures phares de la loi ALUR est l’obligation de mise en concurrence des syndics de copropriété. Avant l’entrée en vigueur de cette loi, il était courant que les mêmes syndics soient reconduits d’année en année sans réel examen de leurs prestations et de leurs tarifs, ce qui n’encourageait pas le syndic à être proactif et à fournir ses meilleurs efforts dans la gestion de la copropriété. Désormais, la loi ALUR impose aux copropriétés de mettre en concurrence plusieurs syndics à chaque reconduction du mandat, c’est-à-dire à chaque fois que le mandat du syndic actuel arrive à expiration. Cela permet d’assurer une plus grande implication et transparence du syndic, tout en simplifiant le processus de changement pour les copropriétaires qui souhaiteraient changer de syndic.
Cette mesure a permis plusieurs améliorations pour les copropriétaires :
- Elle a amélioré la qualité des services en incitant les syndics à se montrer plus compétitifs et professionnels.
- Elle a réduit les coûts en permettant aux copropriétaires de choisir des offres plus avantageuses financièrement.
- Elle a accru la transparence en assurant une sélection basée sur des critères objectifs et comparables.
- Elle a diminué le risque de tensions entre le syndic mandaté et les copropriétaires, en rendant naturelle la mise en concurrence, qui pouvait être auparavant perçue comme une trahison par le syndic actuel.
La mise en concurrence doit être organisée par le conseil syndical, qui se charge de collecter les propositions de différents syndics. Ces propositions doivent être communiquées au syndic avant que ce dernier n’envoie les convocations pour l’Assemblée Générale où aura lieu la reconduction. Lors de l’Assemblée Générale, les copropriétaires examinent les différentes offres et votent pour le syndic de leur choix. Toutefois, une copropriété peut être dispensée de cette obligation de mise en concurrence si elle l’a décidé par un vote lors d’une Assemblée Générale précédente.
Si vous désirez en savoir plus sur la mise en concurrence de votre syndic de copropriété, n’hésitez pas à nous contacter, et à consulter l’article suivant : Qu’est-ce que la mise en concurrence du syndic de copropriété ?
La mise en place d’un contrat-type
Une autre avancée majeure de la loi ALUR est la mise en place d’un contrat-type, que les syndics ont l’obligation de respecter, sous peine d’amende, pour proposer leurs offres (notamment dans le cadre d’une mise en concurrence). Cette mesure améliore grandement la transparence des propositions, en facilitant leur lecture et en évitant les mauvaises surprises. Grâce à une présentation claire des différentes prestations, en fonction de leur nature, et du fait qu’elles soient incluses dans le forfait de base ou entraînent des frais supplémentaires, le contrat-type améliore aussi la comparaison des propositions.
La rédaction d’une fiche synthétique
La loi ALUR introduit l’obligation pour chaque copropriété de rédiger une fiche synthétique. Ce document officiel doit contenir toutes les données financières et administratives essentielles de la copropriété, plus particulièrement :
- Les informations générales sur l’immeuble (numéro d’immatriculation, coordonnées, etc.).
- Les informations financières (budget prévisionnel, montant des charges, dettes éventuelles, dates des exercices comptables, etc.).
- Les données techniques (carnet d’entretien, nombres de bâtiments et de lots, dates de construction des bâtiments, etc.).
Depuis 2019, toute copropriété, peu importe son nombre de lots, se doit de posséder une fiche synthétique mise à jour annuellement par le syndic. Cette mesure vise à centraliser toutes les données importantes en un seul document, assurant encore une fois la transparence entre le syndic, le syndicat des copropriétaires, et des acheteurs potentiels, grâce à un aperçu clair de la situation de la copropriété.
Le syndic est aussi chargé d’immatriculer la copropriété et de renseigner dans la fiche synthétique le numéro d’immatriculation. Ce numéro est indispensable pour identifier la copropriété – que ce soit dans le cas de vente d’un lot, d’une demande de subvention, ou dans le cadre de l’amélioration des politiques publiques autour des copropriétés.
La fourniture d’un extranet
Pour renforcer la communication et la transparence, la loi ALUR impose également la création d’un extranet pour chaque copropriété. Cet outil en ligne permet aux copropriétaires d’accéder à une multitude de documents et d’informations en temps réel, tels que :
- Les convocations et les procès-verbaux des Assemblées Générales.
- Les comptes rendus de gestion.
- Les contrats et devis des prestataires.
- Les informations sur les travaux et les entretiens en cours.
Le syndic est responsable de la mise en place et de la gestion de cet extranet, qui doit être sécurisé pour protéger les données personnelles des copropriétaires. Cette mesure permet de grandement moderniser la gestion des copropriétés et de faciliter la communication entre les différents acteurs. Les documents devant être fournis dans l’extranet varient en fonction des personnes auxquels ils sont adressés – conseil syndical, copropriétaires… La loi ELAN, promulguée en 2018, a d’ailleurs dressé la liste minimum des documents à fournir :
- Pour le conseil syndical, la liste comporte la balance générale du compte du syndicat des copropriétaires, les attestations de responsabilité civile, de garantie financière et de carte professionnelle du syndic, les procédures judiciaires en cours contre des copropriétaires…
- Pour les copropriétaires, la liste comporte le règlement de copropriété, les diagnostics techniques, les contrats formés avec des prestataires, les procès-verbaux des trois dernières Assemblées Générales…
L’établissement d’un budget prévisionnel et d’un fonds de travaux
La loi ALUR introduit également des changements significatifs en matière de gestion financière des copropriétés. Elle impose notamment l’établissement d’un budget prévisionnel annuel et la constitution d’un fonds de travaux.
Le budget prévisionnel doit être voté chaque année en Assemblée Générale. Il comprend toutes les dépenses courantes de la copropriété, telles que les frais de maintenance, les charges de personnel, les honoraires du syndic, etc. Ce budget doit être détaillé et transparent, permettant à chaque copropriétaire de comprendre comment sont utilisés les fonds auxquels il cotise. La préparation du budget prévisionnel nécessite une évaluation précise des besoins financiers de la copropriété pour l’année à venir, c’est au syndic de s’en occuper. Les copropriétaires peuvent ainsi anticiper les dépenses et éviter les mauvaises surprises. Cette mesure vise à améliorer la gestion financière de la copropriété et à garantir une utilisation efficace des ressources disponibles, tout en s’assurant que tous les copropriétaires ont connaissance des montants engagés.
Depuis janvier 2017, la loi ALUR oblige les copropriétés de plus de 10 lots à constituer un fonds de travaux, là où c’était auparavant optionnel. Ce fonds, alimenté par des cotisations annuelles des copropriétaires selon leur quote-parts respectives, vise à financer les travaux importants et imprévus, tels que la mise en conformité des équipements de sécurité, la rénovation énergétique et les réparations urgentes. Par ailleurs, le fonds ALUR doit être sur un compte d’épargne, obligatoirement distinct du compte du syndicat des copropriétaires utilisé pour payer les charges courantes. Un copropriétaire ne peut d’ailleurs pas exiger le remboursement de sa cotisation s’il cède son lot.
Le montant des cotisations pour le fonds de travaux fait l’objet d’un vote en Assemblée Générale, mais il doit représenter au moins 5 % du budget prévisionnel annuel de la copropriété. Ce fonds est destiné à éviter les appels de fonds exceptionnels et à anticiper les dépenses futures, solidifiant la situation financière de la copropriété. Il a aussi pour but d’encourager les travaux – les copropriétaires étant plus enclins à en entreprendre lorsqu’une partie des fonds nécessaires est déjà récoltée.
Le Diagnostic Technique Global
Enfin, le Diagnostic Technique Global (DTG) est une autre mesure introduite par la loi ALUR pour améliorer la gestion des copropriétés. Ce diagnostic a pour but d’évaluer l’état général de l’immeuble et de prévoir les travaux nécessaires au cours des 10 prochaines années. Il comprend une analyse de la situation du bâtiment au regard des obligations légales et réglementaires, et un état des lieux technique des parties et équipements communs. Il comprend aussi un Diagnostic de Performance Energétique (DPE), ainsi qu’une liste des travaux à réaliser et leur estimation financière.
Le DTG offre une vue d’ensemble sur l’état de l’immeuble et permet de planifier les interventions nécessaires pour assurer sa pérennité. Aujourd’hui, il n’est obligatoire que dans certains cas (par exemple, en cas de procédure pour insalubrité concernant la copropriété), et dans le cadre des Plans Pluriannuels de Travaux. Il est toutefois obligatoire de le mettre à l’ordre du jour des Assemblées Générales.
Qu’est ce que cela change pour les copropriétés ?
Les mesures introduites par la loi ALUR ont un impact significatif sur la gestion des copropriétés. Elles visent à rendre les processus plus transparents, plus équitables et mieux organisés, tout en encourageant l’entretien, voire l’amélioration du parc immobilier français. La contrepartie est que les copropriétaires comme les syndics ont à se soumettre à de nouvelles obligations, respectivement la cotisation pour le fonds de travaux et un éventuel DTG pour les uns; le respect du contrat-type, de mise en place d’un extranet et de rédaction de fiche synthétique pour les autres.
En conclusion, la loi ALUR a des implications majeures sur la gestion des copropriétés en France. En renforçant la transparence, en améliorant la gestion financière, en préservant le patrimoine immobilier et en protégeant les droits des copropriétaires, elle contribue à une gestion plus efficace et plus équitable des biens communs. Les copropriétaires et les syndics doivent s’adapter à ces nouvelles régulations, mais les avantages à long terme pour la qualité de vie dans les copropriétés et la préservation du patrimoine immobilier sont indéniables.
