La mauvaise répartition des charges de copropriété peut être une source majeure de conflits dans le cadre de la gestion des parties communes d’une propriété partagée.
En effet, une répartition juste des dépenses est nécessaire pour garantir que chaque copropriétaire contribue de manière proportionnelle aux frais requis pour les charges d’entretien, de réparation et d’aménagement de ces parties.
Par conséquent, une mauvaise attribution peut avantager certains copropriétaires au détriment d’autres. Dans un tel contexte, la loi prévoit des actions à entreprendre pour réaliser une contestation.
Découvrez dans cet article l’essentiel à savoir pour procéder à la contestation d’une mauvaise répartition des charges de copropriété.
De quoi se composent les charges de copropriété ?
Les charges de copropriété regroupent l’ensemble des dépenses engagées dans le cadre de la gestion d’une propriété commune. Elles participent au bon fonctionnement, à l’entretien, ainsi qu’à l’amélioration des facilités et des équipements collectifs de l’immeuble.
Ces charges sont classées en deux principales catégories à savoir les charges générales et les charges spéciales.
Les charges générales concernent l’ensemble des copropriétaires et incluent des dépenses comme :
- L’entretien et la rénovation de facilités communes telles que l’ascenseur, les espaces verts et autres ;
- Les frais d’administration comme, l’assurance, les honoraires du syndic, etc. ;
- Les factures d’eau, de gaz et d’énergie.
Quant aux charges spéciales, elles ne touchent que les copropriétaires qui bénéficient directement d’un service ou d’un équipement particulier comme :
- L’installation d’un ascenseur ;
- La mise en place d’un système de vidéosurveillance ;
- Les travaux de ravalement de façade.
En dehors de ces deux catégories, il existe également les charges exceptionnelles, qui regroupent les dépenses imprévues effectuées en fonction de l’opportunité et des circonstances.
Une fois déterminées, toutes ces charges sont distribuées aux copropriétaires suivant des modalités définies par la loi et établies dans le règlement de copropriété.
Quelles sont les règles de répartition des charges entre les copropriétaires ?
La répartition des charges en copropriété est encadrée par la loi du 10 juillet 1965, qui stipule qu’elles doivent être attribuées à chaque copropriétaire en fonction de la valeur relative de son lot.
Deux modes d’attribution sont couramment utilisés à savoir la répartition par tantièmes, c’est-à-dire les quotes-parts du copropriétaire dans les zones communes de l’immeuble, et la répartition par consommables.
Cette dernière se mesure via des compteurs individuels de consommation réelle pour chaque lot et s’applique uniquement aux factures d’électricité et d’eau.
Pour effectuer cette répartition conformément à la loi, il est crucial de suivre certaines étapes. La première est la détermination du montant des frais, c’est-à-dire le total des dépenses à engager par la copropriété sur une période donnée (généralement un exercice comptable).
La seconde étape consiste à calculer la quote-part de chaque copropriétaire. Cette donnée est obtenue en multipliant les frais susmentionnés par les tantièmes de copropriété.
Par exemple, pour un condominium d’une dizaine de lots avec un total de dépenses à répartir de 10 000 €, un copropriétaire dont les tantièmes représentent 15% devra payer des charges d’un montant de 1 500 €.
Le règlement de copropriété peut, par ailleurs, prévoir des modalités spécifiques pour certains frais. Ce document est donc essentiel pour déterminer si une mauvaise répartition des charges de copropriété a été effectuée.
Comment constater une mauvaise répartition des charges de copropriété ?
Au sein de la copropriété, la surfacturation récurrente ou encore le manque de transparence dans les comptes peuvent amener les copropriétaires à se questionner sur les charges qu’ils supportent.
Aussi, au moment de changer de syndic, les révisions de comptes ou les audits réalisés peuvent révéler de potentielles irrégularités lors de la répartition des dépenses.
Ainsi, pour contester une mauvaise répartition des charges de copropriété, il est recommandé d’examiner attentivement les différents documents qui peuvent alerter sur d’éventuelles erreurs dans l’attribution de ces charges.
Dans ce sens, il est conseillé au copropriétaire soupçonneux de lire avec soin le règlement de copropriété afin de s’assurer que l’attribution des charges est conforme aux dispositions prévues.
En outre, le syndic est tenu de fournir à ceux qui en font la demande, un décompte individuel dans le but d’obtenir une distribution précise desdites charges.
Ce document doit détailler le calcul effectué par catégorie et par lot, en précisant les tantièmes appliqués, le montant total ainsi que la quote-part de chaque copropriétaire. Sur la base de celui-ci, le contestataire peut reprendre les calculs et exiger des explications s’il a un doute.
En dehors du fichier de décompte individuel, le copropriétaire peut également demander au syndic le budget prévisionnel annuel des charges. Ce budget sert de base au calcul des provisions à verser tous les mois par les copropriétaires.
Une fois en possession de toutes ces données, le copropriétaire qui soupçonne la mauvaise répartition des charges de copropriété, doit comparer les frais réels engagés par le condominium et les provisions versées.
S’il constate un écart important et non justifié, il peut alors confirmer que la répartition est problématique et engager les actions qui s’imposent.
Il faut noter que si des doutes persistent, il a le droit de demander au syndic une décomposition plus détaillée. Cette dernière doit préciser la nature des dépenses, le montant de chacune des prestations délivrées, ainsi que le mode d’attribution utilisé.
Enfin, si la répartition concerne des travaux et rénovations, le contestataire doit s’assurer que ces travaux ont été approuvés lors de l’Assemblée générale et que les devis ont bel et bien été respectés.
Pour ce faire, il peut consulter les comptes-rendus des Assemblées générales et demander des copies des devis au syndic.
Mauvaise répartition des charges de copropriété : dans quels cas la contestation est-elle justifiée ?
Les motifs pour contester une mauvaise répartition des charges de copropriété dans un condominium peuvent être très variés.
Répartition injuste
Dans un immeuble en copropriété, puisque la répartition des charges s’effectue en fonction des lots, il est important que cette attribution tienne compte de certains critères tels que la taille du lot, sa valeur et la réelle utilité des équipements communs pour le copropriétaire.
Cela dit, il peut arriver que lors du calcul, certains critères ne soient pas pris en compte, entraînant une mauvaise répartition des charges de copropriété. Dès lors, le propriétaire lésé peut entamer une procédure de contestation.
Modification des tantièmes
Il est possible que l’assemblée générale ou le syndic de copropriété effectue une modification des tantièmes d’un copropriétaire, sans prendre en compte les règles établies dans le règlement. Dans ce cas de figure, une contestation est tout à fait justifiée.
Un copropriétaire peut également dénoncer une mauvaise répartition des charges de copropriété s’il constate qu’elle est injuste ou disproportionnée. Cela peut être dû au fait que ses tantièmes ne sont pas proportionnelles à l’usage des parties communes ou qu’ils ont été mal calculés.
Absence de justificatif
Le syndic est dans l’obligation de fournir aux copropriétaires un justificatif pour chaque frais qu’il leur impute. Il peut s’agir des charges d’entretien des parties communes, des contrats d’assurance, et autres.
Ainsi, l’un des propriétaires peut suspecter une mauvaise répartition des charges de copropriété s’il ne reçoit pas de justificatifs ou s’il estime qu’ils ne sont pas suffisants pour expliquer une facture exorbitante.
Charges indues
Dans certaines situations, des frais indus peuvent être facturés à un copropriétaire. Il peut par exemple être amené à payer des factures qui ne concernent pas son lot ou qui ont déjà été réglées. Dans ce cas, il peut contester la mauvaise répartition des charges de copropriété.
À titre illustratif, il ne devrait pas être demandé à un copropriétaire de s’acquitter des frais relatifs à l’installation d’un système de vidéosurveillance pour la sécurité de l’immeuble si son lot n’est pas couvert.
Contester la répartition de charges de copropriété : la procédure
Une fois la mauvaise répartition des charges de copropriété constatée, le copropriétaire a la possibilité d’engager un certain nombre de démarches pour faire corriger les irrégularités observées. Ce processus peut être réalisé en 3 phases.
Les étapes préliminaires
Une des toutes premières actions à entreprendre dans le cadre de la contestation d’une mauvaise répartition des charges de copropriété est de contacter le syndic pour obtenir des explications.
Cela permet de poser des questions précises et de demander des justificatifs. Dans la plupart des cas, la mauvaise répartition des charges de copropriété est le fruit de simples erreurs de calcul qui peuvent donc être corrigées si les parties en ont la même compréhension.
Néanmoins, il est recommandé de réunir des preuves en prévision d’un éventuel litige. Le copropriétaire doit conserver tous les documents qui peuvent vous être utiles, comme les comptes individuels des charges, les courriers du syndic, les devis et autres.
Le recours amiable
En cas de contentieux, il est possible de régler la situation à l’amiable. Le copropriétaire peut, pour cela, envoyer au syndic une lettre recommandée avec accusé de réception, dans laquelle il expose clairement les motifs de sa contestation et lui demande de rectifier la mauvaise répartition des charges de copropriété.
Si cette démarche de dialogue n’aboutit pas, la possibilité lui est également offerte de saisir le conciliateur de justice du tribunal de son lieu de résidence. Ce conciliateur pourra tenter de trouver une solution à l’amiable entre le syndic et lui.
Le recours judiciaire
Si la conciliation ne parvient pas à résoudre le problème, il est possible de saisir directement le tribunal judiciaire compétent dans la zone géographique de l’immeuble.
La procédure judiciaire qui s’en suivra comprend une audience devant le juge au cours de laquelle il est conseillé de se faire assister par un avocat.
En outre, pour augmenter ses chances de corriger la mauvaise répartition des charges de copropriété, le contestataire peut se faire conseiller dans sa démarche par un juriste spécialisé en droit immobilier, un courtier en syndic de copropriété, ou encore par une association de consommateurs.
Les différents cas de figure suite à la contestation de la répartition des charges de copropriété
La procédure engagée dans le cadre de la contestation pour mauvaise répartition des charges de copropriété peut se solder de plusieurs manières. Voici les conclusions les plus fréquemment observées.
La modification de la répartition par L’Assemblée générale à l’unanimité
L’Assemblée générale des copropriétaires peut décider à l’unanimité de modifier l’attribution des charges.
Tous les copropriétaires doivent donc être favorables à un changement, ce qui implique une bonne mise en évidence des irrégularités soulevées. Le dialogue représentera, dans ce cas, un facteur clé dans l’aboutissement de la procédure.
La modification de la consistance d’un lot
Une autre conclusion pouvant faire suite à une contestation de la répartition des charges de copropriété et la réalisation d’une nouvelle répartition des lots par le tribunal.
Ce cas de figure est, en effet, possible dans des situations, comme la division ou la vente de lots ou la séparation de copropriété où l’Assemblée générale décide de changer la distribution des charges.
Si un copropriétaire pense que cette nouvelle répartition est incorrecte et fait appel au tribunal, ce dernier a la possibilité de rétablir une répartition équitable.
L’annulation d’une clause illégale de répartition
Si la mauvaise répartition des charges de copropriété est due à une clause du règlement de copropriété contraire à la loi ou à l’ordre public, le copropriétaire contestataire peut obtenir son annulation par un tribunal.
Le règlement après une mauvaise imputation des charges par le syndic
Lorsque la mauvaise répartition des charges de copropriété est la conséquence d’une mauvaise imputation des charges par le syndic en raison d’une erreur de calcul par exemple, ce dernier peut procéder à la réduction des charges du copropriétaire après sa contestation.
Quels sont les délais à prendre en compte lors d’une contestation des charges en copropriété ?
Lorsqu’un copropriétaire souhaite contester les charges en copropriété, il doit respecter certains délais pour que sa démarche soit recevable.
En effet, un copropriétaire dispose d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale pour contester les décisions relatives aux charges de copropriété devant le tribunal judiciaire compétent.
Ce délai est défini par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Son point de départ est la date de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, laquelle doit être effectuée par le syndic de copropriété.
Quant à la contestation, elle doit être formalisée par une assignation devant le tribunal judiciaire. Il est vivement recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour rédiger cette assignation et s’assurer que toutes les démarches sont correctement réalisées.
En dehors des décisions prises en assemblée générale, les actions en paiement ou en remboursement des charges de copropriété se prescrivent dans un délai de cinq ans.
Cela signifie que les copropriétaires ont cinq ans pour contester les montants des charges qui leur ont été réclamés, conformément à l’article 2224 du Code civil.
Contester la mauvaise répartition des charges de copropriété : que retenir ?
En conclusion, la gestion des charges de copropriété est essentielle pour maintenir l’harmonie au sein d’une propriété partagée. Une mauvaise répartition de celles-ci peut entraîner des frustrations et affecter la qualité de vie au sein de la copropriété.
Afin de prévenir de telles situations, la loi encadre strictement cette répartition et offre des moyens de contestation aux copropriétaires.
Ainsi, en cas de mauvaise répartition des charges de copropriété, un copropriétaire peut initier un dialogue avec le syndic afin d’obtenir une correction.
Toutefois, lorsqu’il n’est pas possible de parvenir à une solution amiable, il est offert à celui-ci la possibilité de recourir à des actions judiciaires.
Dans ce dernier cas de figure, respecter les délais légaux et se faire assister par des professionnels spécialisés augmente les chances de succès de la contestation pour mauvaise répartition des charges de copropriété.
