LE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ

ATTENTION : D’après la loi de 1965, tout immeuble ou groupes d’immeubles bâtis sont soumis au régime de la copropriété et doivent être gérés par un syndic de copropriété.

Toute copropriété doit disposer d’un syndic.

QU’EST-CE QU’UN SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ ?

Un syndic de copropriété est le représentant physique ou moral d’une ou plusieurs copropriétés qui est élu par les copropriétaires d’un immeuble lors de l’assemblée générale [Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : article 25]. Le syndic de copropriété assure le bon fonctionnement de l’immeuble en veillant à ce que le règlement de copropriété soit correctement appliqué, en exécutant les volontés des copropriétaires prises en compte lors des assemblées générales, en assurant l’administration ainsi que la gestion technique, comptable et financière de l’immeuble.

IL EXISTE TROIS TYPES DE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ :

I/ LE SYNDIC COOPÉRATIF

Le syndic coopératif est un ensemble de copropriétaires qui votent lors de l’assemblée générale, pour déterminer l’identité des membres du conseil syndical. Les membres élus vont par la suite se réunir pour élire le président, qui sera également syndic-président. Il prend alors les devoirs d’un syndic bénévole et les autres membres du conseil syndical l’épaule lors de différentes missions. Le syndic coopératif est légal, autonome et est un mode de gestion de type collégial. [Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 17-2]

II/ LE SYNDIC BÉNÉVOLE

Le syndic bénévole est non professionnel et représenté par un copropriétaire. Pour obtenir ce titre, il n’a pas l’obligation de recevoir une carte professionnelle de la part de la chambre de commerce et d’industrie (CCI), de présenter une garantie financière ainsi qu’une assurance responsabilité civile, même s’il est fortement recommandé d’en avoir une pour la sécurité de l’immeuble. Il est élu lors de l’assemblée générale par les copropriétaires à la majorité absolue. Tout copropriétaire souhaitant représenter le syndic bénévole doit être obligatoirement copropriétaire de l’immeuble d’un, de plusieurs ou d’une fraction de lots. C’est pourquoi, si une personne physique n’est plus copropriétaire de l’immeuble, son mandat de syndic bénévole expire au bout de trois mois, lors de la prochaine assemblée générale. C’est durant celle-ci que les copropriétaires feront leur choix quant à un nouveau syndic [Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 17-2]. Il existe des applications d’accompagnement de syndic bénévole tel que Matera par exemple.

III/ LE SYNDIC PROFESSIONNEL

Le syndic professionnel est un professionnel ou une société, très souvent de l’immobilier, qui remplit le rôle d’un syndic de copropriété [Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 29]. Il est élu lors de l’assemblée générale par les copropriétaires pour un mandat d’une durée d’un à trois ans maximum (renouvelable). Il est le représentant légal de la copropriété en prenant en charge la gestion et l’administration de copropriété au service de syndicats des copropriétaires contre une rémunération forfaitaire et les annexes de frais.

Il existe également des syndics professionnels en ligne, moins chers qu’un syndic professionnel pouvant faire le déplacement. Cependant leur réputation est mitigée, puisque la communication et la gestion de l’immeuble sont plus compliquées à gérer lorsque le syndic ne se déplace pas sur place, c’est pourquoi le conseil syndical se doit d’être très réactif.

LE CONTRAT D’UN SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ

Le décret du 26 mars 2015 annonce à uniformiser les contrats de syndic en termes de structure rédactionnelle et de contenu. Ce décret facilite la mise en place d’une comparaison entre différents syndics.

Le contrat d’un syndic de copropriété se doit de mentionner :

Les missions qu’il propose ;

Les dates de début et de fin du contrat (mandat) ;

Le montant du forfait de gestion en précisant que les frais peuvent augmenter en fonction de l’énumération des prestations particulières que le syndic est en mesure de faire appel.

LE CONTRAT TYPE

La loi Alur (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) a imposé un contrat type pour les Syndic dont le modèle est fixé par décret

La loi Alur (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) a instauré un modèle type de contrat de syndic, dont le contenu a été défini par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015.

Le modèle de contrat de syndic type comprend l’ensemble des clauses obligatoires, figure en annexe du décret. Il en est de même des prestations du forfait de base et des prestations supplémentaires pouvant s’ajouter au forfait annuel.

Le contrat type concernant le mandat d’un syndic de copropriété comporte :

• La durée du mandat ;
• Les conditions de la rémunération ;
• Les conditions d’exécution de la mission.

À partir du 1^er janvier 2022, le syndic de copropriété devra en plus y joindre une fiche d’information sur ces prix et prestations selon un modèle là encore préétabli par décret.

LE CONTRAT D’UN SYNDIC PROFESSIONNEL

Le contrat d’un syndic professionnel se tient sous forme de contrat type dont le contenu est réglementé :

• Les dates de début et de fin du contrat avec le syndic ;
• Les conditions de rémunération ;
• Les conditions d’exécution de la mission.

LE CONTRAT D’UN SYNDIC BÉNÉVOLE

Le contrat d’un syndic bénévole se tient sous forme de contrat type donc le contenu est réglementé :

• Les dates de début et de fin de contrat avec le syndic ;
• Les conditions d’exécution de la mission.

LE MANDAT D’UN SYNDIC

La durée du mandat d’un syndic professionnel ou bénévole se décide en assemblée générale et il ne peut exister de tacite réduction.

Ce mandat peut durer de un à trois ans selon certaines conditions.

Si le syndic vit en couple ou est lié avec une personne (employés) ayant participé à la construction de l’immeuble en tant que promoteur ou architecte, la durée de mandat de ce syndic sera d’un an. Hors ces conditions, le mandat entre le syndic et la copropriété sera de trois ans maximum renouvelable.

[Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 29]

[Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 28]

METTRE FIN AU CONTRAT AVEC UN SYNDIC EN COURS DE MANDAT

La décision de mettre fin au contrat avec un syndic en cours de mandat se vote lors de l’assemblée générale à la majorité par les copropriétaires [Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : article 25]. Cependant, on ne peut pas y mettre fin sans raison. Durant cette réunion, les copropriétaires devront apporter des preuves de faits reprochés considérés comme importants envers la copropriété de la part du syndic en cours de mandat : fautes de gestion, non-exécution des décisions prises en assemblée générale, ou non-paiement des prestations. Le syndic devra alors exposer son point de vue sur celui des copropriétaires.

En amont, les copropriétaires ou le conseil syndical devront demander au syndic de faire apparaître la question d’arrêt de son contrat à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Si le syndic refuse, une assemblée exceptionnelle a lieu.

Le vote d’arrêt d’un contrat avec un syndic en cours demande le vote à la majorité absolue des copropriétaires [Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : article 25]. Cependant, il y a des exceptions :

• Si au moins ⅓ des votes sont pour l’arrêt du contrat, il y aura un second tour lors de la même assemblée générale avec cette fois-ci comme condition, la majorité des présents [Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : article 25-1] ;

La rupture de contrat entre le syndic et la copropriété prend fin un jour franc après l’assemblée générale.

ATTENTION : il est important de prévoir un nouveau contrat avec le nouveau syndic choisi afin que la copropriété ait toujours un représentant légal.

En cas d’arrêt abusif de la copropriété envers le syndic, celui-ci peut demander des dommages et intérêts aux copropriétaires, comme par exemple d’être payé les honoraires jusqu’à la fin de son mandat qui aurait dû lui être payé.

À l’inverse, en cas d’arrêt abusif du syndic envers la copropriété, le président du conseil syndical ou un groupe de copropriétaires détenant plus d’¼ des voix de la copropriété, peuvent aller jusqu’au tribunal pour demander des dommages et intérêts au syndic.

L’EXERCICE DES MISSIONS D’UN SYNDIC PROFESSIONNEL

Afin d’exercer ses missions, le syndic professionnel doit :

• Justifier d’une assurance responsabilité civile (RC) ;
• Posséder une carte professionnelle portant la mention “syndic de copropriété” obtenue par la chambre de commerce et d’industrie (CCI) ;
• Disposer d’une garantie financière suffisante destinée à couvrir les fonds de tous les syndicats gérés et assurer aux copropriétés le remboursement de leurs fonds en cas de faillite ;
• Gérer l’ouverture d’un compte bancaire ou postal au nom de la copropriété.

QUELLES SONT LES MISSIONS D’UN SYNDIC ?

[Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 18]

Les missions d’un syndic peuvent se répartir en deux catégories pour la gestion des parties communes : (I.) administrative et (II.) financière.

I. LA GESTION ADMINISTRATIVE

• Le syndic se charge de convoquer les assemblées générales. Le syndic doit, par la suite, rédiger et envoyer le procès-verbal à chaque copropriétaire ainsi que faire voter certaines obligations par le syndicat de copropriété et exécuter les décisions qui suivent ;
• Le syndic doit obligatoirement enregistrer l’immatriculation de l’immeuble dans le registre national des copropriétés sous peine de sanctions ;
• Le syndic doit réaliser et mettre à jour la liste de tous les copropriétaires avec indication de leur lot, état civil, domicile ainsi que les adresses électroniques (avec accord) ;
• Le syndic doit réaliser et mettre à jour la fiche de synthèse de la copropriété
• Le syndic établit et met à jour le carnet d’entretien ;
• Le syndic surveille si les dispositions du règlement de copropriété sont correctement respectées ;
• Le syndic représente le syndicat de copropriété en justice ;
• Le syndic gère les archives de l’immeuble.

II. LA GESTION FINANCIÈRE

• Le syndic professionnel doit réaliser le budget prévisionnel de la copropriété, les comptes du syndicat et leurs annexes, et les soumettre aux votes des copropriétaires.

Il doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.