Tout savoir sur les travaux et rénovations en copropriété

Chaque copropriété devra durant son existence avoir affaire à des opérations de travaux et de rénovations. En effet, les bâtiments et les machines sont soumis à l’usure et ne peuvent pas fonctionner en continu éternellement. C’est pourquoi des travaux et des rénovations s’imposent au sein de la copropriété. Cependant, de nombreux questionnements gravitent autour de ce sujet. Pourquoi s’en préoccuper ? Comment s’y prendre ? Quel est mon rôle en tant que copropriétaire et quel est le rôle du conseil syndical ? Qui finance les travaux ?

Ainsi, après avoir parcouru l’ensemble de l’article, vous serez à même de comprendre le fonctionnement, la réglementation et les démarches à suivre liés aux travaux et aux rénovations au sein de votre copropriété.

Pourquoi vouloir effectuer des travaux et rénovations alors qu’ils sont coûteux ?

Les travaux et les rénovations sont des choses assez communes au sein des copropriétés. En effet, nombreux sont les copropriétaires insatisfaits par les services et les espaces communs de la copropriété. Ces copropriétaires, en effectuant des travaux, ont pour ambition d’améliorer le cadre de vie ainsi que les conditions de vie à travers la rénovation des espaces communs comme les halls d’entrée par exemple. Des services communs défectueux peuvent amener un mécontentement général et compromettre la tranquillité dans la vie en copropriété.

De plus, vouloir entreprendre des travaux ou des rénovations, c’est également vouloir assurer la sécurité dans certains cas. En effet, des copropriétés exposées à un vandalisme fréquent et de la délinquance peuvent être poussées à effectuer des rénovations concernant le hall d’entrée en remplaçant les anciennes technologies de digicode et d’interphones afin d’en installer des nouveaux pour assurer une meilleure sécurité au sein de la copropriété. De plus, le bien être commun peut également être bousculé par des installations jugées instables et défaillantes, des murs mal insonorisés ou la présence de rats due à une mauvaise dératisation des espaces communs qui peuvent entraîner des nuisances sonores ou des problèmes de mauvaise hygiène.

Par ailleurs, effectuer des travaux et des rénovations permet d’apporter à la copropriété un état de nouveauté et d’amélioration afin de faire perdurer sa juste valorisation. Enfin, effectuer des travaux peut également permettre d’éviter des situations où la copropriété devra payer pour des prestations exceptionnelles liées à une mauvaise tenue de la copropriété.

Ainsi, réaliser des travaux et des rénovations peut aussi être perçu comme de la prévention mais également de la conservation, de la sauvegarde et afin d’améliorer l’immeuble.

Distinguer partie communes et parties privatives

Lorsque des démarches pour la réalisation de travaux sont abordées, il est nécessaire de savoir si ces travaux concernent les parties communes ou les parties privatives de la copropriété. En effet, la réglementation et les conditions diffèrent selon la nature des parties.

Distinguer les deux types de parties n’est pas toujours si facile qu’il n’en paraît. Déterminer certaines parties semble assez évident, néanmoins d’autres parties peuvent se confondre avec une partie commune et une partie privative en raison d’un certain nombre de règles qui la régissent. Par exemple, une terrasse, d’un immeuble possédé par un copropriétaire, est considérée comme une partie commune avec un statut particulier, celui de jouissance privative.

Ainsi, une partie privative, représente une partie ou terrain de l’immeuble réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Les caves, les places de parkings, les logements individuels et les box sont ainsi catégorisés comme parties privatives.

De ce fait, une partie commune est une partie ou terrain du bâtiment affectée à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou à plusieurs d’entre eux. On retrouve notamment les cours, les parcs, les jardins, les lieux de circulation de l’immeuble, l’équipement commun de la copropriété, le gros œuvre des bâtiments, l’équipement commun de la copropriété, tous les éléments incorporés dans les parties communes.

Par ailleurs, il faut savoir que la catégorisation en partie commune s’est vue modifiée par la loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) de novembre 2018. Cette loi vise à harmoniser la législation avec la jurisprudence. De ce fait, la loi a ajouté de nouveaux éléments dans la liste des parties communes tels que les barres d’appui associé avec le gros œuvre et la loi a aussi créé une nouvelle catégorie de partie commune : les parties communes spéciales. Les parties communes spéciales sont des parties communes affectées à l’usage d’uniquement plusieurs copropriétaires et non à tous comme les ascenseurs par exemple qui ne sont pas utilisés par les habitants du rez-de-chaussée.

Quelles sont les démarches à suivre afin de réaliser des travaux et des rénovations au sein de la copropriété ?

Obtenir l’autorisation pour réaliser des travaux au sein d’une copropriété résulte d’une série d’étapes à réaliser au préalable. En effet, il est tout d’abord nécessaire d’ajouter le projet pour la copropriété dans l’ordre du jour de l’Assemblée générale qui arrive grâce à une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette mise à l’ordre du jour peut être le résultat de diagnostic réalisée au sein de la copropriété ou en raison d’un projet de plan pluriannuel de travaux. Chaque copropriétaire peut proposer à l’assemblée générale son plan de travaux au syndic et peut l’appuyer par des documents supplémentaires tels que des devis ou des plans. Pour bien être pris en compte par le syndic, il est conseillé d’envoyer ses plans et son projet deux mois avant le début de l’assemblée générale.

Ensuite, une convocation est envoyée par le syndic au minimum 21 jours avant le début de l’assemblée générale avec les documents nécessaires à la compréhension du projet pour que les copropriétaires découvrent en amont le projet. Durant l’assemblée générale, plusieurs devis pour le projet sont proposés aux copropriétaires. Ceux-ci sont issus d’une mise en concurrence des entreprises par le conseil syndical et sont au nombre minimal de 2 devis. S’ensuit alors le vote des copropriétaires pour le projet de travaux et de rénovations. Le résultat du vote dépend de la nature du projet mais également si le projet respecte les modalités de règlement des travaux. En effet, la réalisation des travaux ne doit pas mettre en danger les copropriétaires et doit assurer la sécurité de la copropriété, elle doit également être conforme à la destination de la copropriété et ne doit pas porter atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots. Si le résultat du vote est positif, les copropriétaires peuvent également s’entendre sur les modalités de règlement des travaux. Le résultat peut aussi être négatif, positif sous certaines conditions ou délégué à un copropriétaire.

Il est important de savoir que la nature des travaux détermine les conditions de vote. En effet, les travaux d’entretien des parties communes ou d’accessibilités aux personnes handicapés par exemple sont votés à la majorité simple, soit la majorité des voix présentes ou représentées durant l’assemblée. Les travaux d’économie d’énergie sont quant à elle voté à la majorité absolue, soit à la majorité de tous les copropriétaires présents ou absents. Sont votés à la majorité double, soit à la majorité des copropriétaires détenant deux tiers des voix, les travaux d’amélioration. Enfin, l’aliénation des parties communes est votée à l’unanimité.

La procédure continue si les travaux sont approuvés, le syndic se chargeant de l’exécution des décisions de l’assemblée générale se charge du contrat avec l’entreprise de travaux et s’occupe du suivi des travaux.

Enfin, lorsque le chantier est terminé, le syndic assiste à la livraison des travaux et vérifie que les travaux correspondent au contrat conclu avec le prestataire. En cas de mauvaise réalisation ou de défaut, le syndic peut procéder à une levée des réserves, devra rechercher la responsabilité de l’entreprise de travaux et pourra activer les garanties légales de construction comme l’assurance dommages-ouvrages ou la garantie de parfait achèvement.

Quelques exemples de cas particulier et de travaux et rénovations de copropriété possible

Avoir l’autorisation de réaliser des travaux et des rénovations peut être essentiel pour certains types de travaux et rénovations de conservation, de sauvegarde ou d’amélioration d’immeuble. Cependant, dans certains cas particuliers, l’autorisation obtenue lors de l’assemblée générale n’est pas suffisante ou pas nécessaire. En effet, les travaux d’entretien des parties communes que le syndic peut se charger personnellement ne nécessitent pas obligatoirement l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Cela peut regrouper un changement d’ampoule ou le remplacement d’une vitre. De même que pour les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble à condition que le syndic informe les copropriétaires et convoque une assemblée générale.

Par ailleurs, pour ce qui est des travaux privatif, il n’est également pas nécessaire de demander l’autorisation en assemblée générale à moins que les travaux affectent les parties communes de l’immeuble ou son aspect extérieur. Dans la condition ou les travaux et rénovations privatifs affectent les parties communes, l’extérieur de l’immeuble, ou risquent de fragiliser sa structure, alors il sera nécessaire au préalable d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires dont le vote se réalise à la majorité absolue. Les travaux comme abattre un mur porteur chez soi, construire une terrasse ou l’installation d’un store sur le balcon nécessitent l’autorisation en assemblée générale des copropriétaires.

C’est pourquoi certains travaux privatifs sont restreints ou nécessitent des autorisations supplémentaires et d’autres sont même interdits comme les travaux qui affectent la solidité de l’immeuble. Ainsi certains travaux nécessitent en addition des autorisations de l’assemblée générale, des autorisations de la part de la mairie relevant du Code de l’Urbanisme. Selon la nature des travaux, différents documents seront nécessaires à l’image du permis de construire concernant une édification nouvelle d’une surface supérieure à 20 mètres carrés par exemple. Certains travaux de rénovation nécessitent de prendre obligatoirement une assurance pour prévenir des risques que les travaux et rénovations peuvent causer. Par exemple, pour des travaux sur un toit tel que la création d’une fenêtre pouvant endommager le toit, l’assurance dommages-ouvrages pourra couvrir les frais de remise en état.

Une copropriété a la possibilité de réaliser différents travaux et rénovations pour le bien être de la copropriété. En effet, on retrouve notamment de nombreuses rénovations d’efficacité énergétique dans les parties communes favorables à l’environnement avec le calorifugeage, soit l’isolement des tuyaux d’eau chaude dans le sous-sol de la copropriété, les différentes isolations thermiques des murs, des combles… Et avec l’installation de leds et de panneaux solaires pour réduire la consommation d’électricité. Grâce à toutes ces rénovations et travaux, l’efficacité énergétique, la copropriété et l’environnement en ressort vainqueur.

De plus, la copropriété peut réaliser des travaux d’intérêt collectif pour la copropriété, comme installer des ascenseurs ou planter des arbres dans les jardins. Et enfin, il est possible d’avoir des travaux d’amélioration obligatoires en vertu de la législation pour des raisons de sécurité et d’urbanisme. Ces travaux ne peuvent pas être refusés par les copropriétaires mais ceux-ci peuvent tout de même voter à la majorité absolue des modalités des travaux.

Il est à noter que si des travaux sont réalisés sans autorisation, le syndic peut ordonner l’annulation des travaux et la remise en état du lieu entraînant beaucoup de frais.

Pour certains de ces travaux il est possible de les financer par le fonds travaux de la copropriété.

Le fonds travaux sert à financer les dépenses résultant des cas suivants :

Élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) et, éventuellement, du diagnostic technique global (DTG)
Réalisation des travaux prévus dans le PPT adopté par l’assemblée générale des copropriétaires
Travaux décidés par le syndic de copropriété en cas d’urgence
Travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le PPT

Financement

Avoir un projet de travaux et rénovations dans la copropriété est intéressant mais il faut tout de même savoir comment sont financés ces changements. Tout comme précédemment, il faut distinguer les travaux dans les parties privatives ou c’est à la charge du propriétaire du lot en question et les travaux entrepris dans les parties communes. Dans ce cas, à l’image de la répartition des charges d’entretien du gaz, du ménage et du gardiennage et de la conciergerie, de l’électricité, les frais de travaux et rénovations sont affectés à chaque copropriétaire en fonction de leurs tantièmes, soit les quote-parts de la copropriété.

Cependant, il est possible d’avoir des financements autres que le budget annuel prévisionnel de l’année de la copropriété payé par les copropriétaires, budget qui est constitué par le syndic en concertation du conseil syndical. En effet, en interne, le syndic peut faire un appel de fond exceptionnels ou utiliser les fonds de travaux que possède chaque copropriété à l’exception des copropriétés de moins de 5 ans, de 10 copropriétaires ou moins ayant voté contre la mise en place d’un fond de travaux ou des copropriétés dont le diagnostic technique global informe qu’il n’y a pas besoin de réaliser des travaux pour les 10 prochaines années.

Par ailleurs, il est tout à fait possible d’avoir des moyens de financement extérieur avec le prêt collectif par exemple. Le prêt collectif est un prêt bancaire accordé à la copropriété. Une copropriété peut demander ce prêt s’il est voté à l’assemblée générale à la majorité absolue. Seuls les volontaires peuvent souscrire au prêt et ils payent les mensualités selon leurs quotes-parts de la copropriété. Le prêt collectif le plus courant en copropriété étant Copro 100 du fait de sa flexibilité et sa souplesse.

Enfin, en plus des autres moyens d’emprunter de l’argent, si la copropriété effectue des travaux de rénovations énergétiques, la copropriété peut bénéficier d’aides financières de la part de l’Etat notamment avec les dispositifs MaPrime Rénov et éco-ptz soit l’éco prêt à taux zéro. Pour qu’une copropriété puisse bénéficier de ces aides, elle doit remplir certaines conditions propres à chaque aide.

Conseil et gestion des travaux

En amont de la validation des travaux, il est possible de faire appel à des services spécialisés qui sauront vous conseiller sur les travaux à faire et les prestataires par lesquels passer. En effet, 123syndic est un service spécialisé en copropriété, en réduction des charges de copropriété et mise en concurrence des syndics pour changer de syndic. 123syndic vous apporte son expertise dans les décisions à prendre concernant la gestion des travaux. La société vous permet également de payer le juste prix en fonction des travaux à réaliser et en adéquation avec les prix réels du marché. 123syndic permet alors de réduire vos charges liées à la copropriété en conseillant sur les rénovations nécessaires associées à des coûts optimisés et justes.