Guide complet sur la sécurité de l’immeuble en copropriété
Assurer la sécurité au sein d’une copropriété est l’un des objectifs fondamentaux que doit respecter le syndic de copropriété. En effet, chaque syndic de copropriété doit garantir une sérénité globale à l’ensemble des copropriétaires afin qu’il puissent bénéficier d’un cadre de vie sécurisé. Quel copropriétaire pourrait accepter de vivre dans un environnement précaire et non sécurisé ? Quel copropriétaire pourrait profiter de sa vie en copropriété alors qu’il est possiblement en danger en permanence? C’est la raison pour laquelle, il existe une obligation de sécurité que chaque syndic est dans la nécessité de respecter. Dans cet article, nous présentons un résumé en détail sur la sécurité de l’immeuble en copropriété.
Que concerne l’obligation de sécurité que doivent respecter les syndics de copropriété ?
Les syndics de copropriétés sont les représentants légaux de l’ensemble des copropriétaires qui constituent le syndicat des copropriétaires. Le syndic a notamment pour missions d’assurer la gestion et la finance de la copropriété mais il a également pour obligation d’assurer la sécurité au sein de la copropriété. En une phrase, pour que le syndic puisse remplir son obligation de sécurité, il doit nécessairement veiller à ce que les équipements d’alertes soient en bon état, conformes et bien entretenus selon le code de la construction et de l’habitation. Cette vérification doit avoir lieu au minimum 1 fois par an et pour pouvoir s’assurer que ces vérifications ont bien lieu, l’entretien des équipements doit être mentionné sur le carnet d’entretien.
Cette obligation de sécurité se rapporte principalement aux risques d’incendie dans une copropriété. Il existe de nombreux moyens et d’équipement disponibles afin de faire face aux incendies. Néanmoins chacun de ces moyens sont soumis à des conditions et sont obligatoires sous certaines mesures propres à la copropriété. En effet, selon la nature et les critères de description des copropriétés, certains équipements sont indispensables et obligatoires sous peine de sanction. Ce sont ces équipements, jugés obligatoires, qui permettent d’assurer la sécurité au sein de la copropriété.
Quels sont les différents moyens et équipements assurant la sécurité des copropriétaires et quelles sont leurs modalités d’obligation ?
Afin de favoriser la sécurité des copropriétaires, le syndic à l’obligation de faire voter l’installation des équipements permettant d’arrêter un incendie, de le contrôler ou permettant d’en échapper en toute sécurité. En effet, le syndic dispose de différents moyens pour respecter ses obligations, l’objectif étant la sécurité des habitants de la copropriété.
Il existe alors des dispositifs tels que les bloc-portes coupe-feu. Les bloc-portes sont des portes munies de ferme-porte qui limitent la propagation du feu et de fumée toxique et aident à l’évacuation. Ces portes coupe-feu ont nécessité de séparer les locaux des poubelles aux autres parties du bâtiment pour éviter le brûlage des déchets et l’amplification de l’incendie à condition que la zone des poubelles ne s’ouvre pas sur l’extérieur du bâtiment ou sur des coursives ouvertes. Ce dispositif est obligatoire dans chaque copropriété dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 5 mars 1987 et dont le plancher bas du logement le plus haut est situé au maximum à 28 mètres du sol.
De même, il est possible de retrouver au sein des équipements, les extincteurs. Leur présence est soumise à des conditions bien précises. Sont concernés par ces conditions, les immeubles dont le permis de construire a été déposé avant le 5 mars 1987. En effet, il est obligatoire de disposer d’au moins un extincteur dans les immeubles concernés de plus de 50 mètres. Obligation qui passe à 28 mètres pour les copropriétés possédant un local commercial. De plus, il est nécessaire de posséder des extincteurs dans les parkings pour un ratio d’un extincteur chaque 15 véhicules avec un sac de sable à chaque niveau de parking. Si un parking dépasse le nombre de 3 niveaux, la présence d’extinction automatique est obligatoire. Enfin, toujours dans les bâtiments concernés, la présence d’extincteurs est régie par la nature de la chaufferie. En effet, un chauffage au fioul nécessite la présence de 2 extincteurs avec 1 supplémentaire si le local de stockage est à un endroit différent de la chaufferie. Quant au chauffage à gaz, il faut un extincteur à poudre polyvalente accompagné d’un panneau disant : “ Ne pas utiliser sur flamme gaz”. Pour finir, il faut un extincteur pour le chauffage à charbon.
Il existe également l’encloisonnement des cages d’escalier. Il permet de limiter la propagation de la fumée, essentiellement dans les immeubles récents. Cet équipement doit être installé lors de la construction de l’immeuble dont la hauteur dépasse les 8 mètres de haut.
De plus, on retrouve dans les copropriétés de plus de 2 étages des systèmes de désenfumage des escaliers ou des exutoires de fumée. Ils permettent l’évacuation des fumées et participent de ce fait à la sécurité des copropriétaires, en facilitant l’évacuation des occupants d’un établissement.
Pour ce qui est des incendies prenant part dans les habitations des copropriétaires, il est possible de posséder des détecteurs d’incendie et de fumée. Cependant ces dispositifs ont l’obligation d’être installés dans les appartements. En effet, prenons l’exemple du dispositif de détecteurs d’incendie dans une partie commune. Si de la fumée est détectée dans cette partie commune, l’alarme se déclenche ce qui incite les habitants à évacuer et donc rentrer dans cette fumée qui est nocive et qui peut tuer les copropriétaires.
En cas de coupure de courant liés à l’incendie, des équipements tels que les blocs de secours ou l’éclairage de secours sont à disposition des copropriétaires pour les immeubles de plus de 28 mètres construits après 1986 du fait de l’obligation. Les blocs de secours sont essentiels en cas de coupure de courant afin d’aider les habitants de l’immeuble à évacuer en toute sécurité.
Par ailleurs, la présence d’une colonne sèche est obligatoire lorsque le plancher du logement le plus élevé se trouve à au moins 28 mètres de hauteur. Celui-ci aide les pompiers en cas d’intervention en permettant aux pompiers d’alimenter chaque étage en eau si nécessaire.
Enfin, il est obligatoire, dans les immeubles ayant une demande de permis de construire post 5 mars 1986, de disposer d’affiches des plans de l’immeuble et des consignes de sécurité. Ceux-ci permettent aux habitants dans le besoin d’adopter les consignes de sécurité en cas d’incendie. Ces plans et consignes permettent aux copropriétaires d’évacuer le plus rapidement possible en suivant le meilleur chemin possible. En suivant à la lettre les consignes, il est possible d’évacuer avant que les secours n’arrivent. Ces équipements doivent par conséquent être visibles, accessibles par tous et présents dans les lieux publics. Ces dispositifs sont majoritairement accompagnés de bouton d’alarme incendie, obligatoire dans la majorité des lieux publics.
Par ailleurs, il est à noter que l’ensemble des dispositifs soumis à une obligation peut être installé dans les bâtiments qui n’y sont pas soumis pour assurer la sécurité de l’immeuble et des habitants de la copropriété. Cela passe alors par un vote à l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue.
Vérification des équipements et du bon fonctionnement de la copropriété
Afin d’assurer la sécurité des copropriétaires, le syndic doit vérifier l’efficacité des équipements, voir s’ils sont fonctionnels. Néanmoins, il n’est pas le seul à pouvoir assurer la sécurité. En effet, le propriétaire de l’immeuble peut veiller à l’entretien des équipements et de son bon état. De même, les membres du syndicat des copropriétaires doivent s’assurer que le ramonage des cheminées soit effectué une ou deux fois par an selon les combustibles. Le syndic n’est alors pas le seul à pouvoir agir.
Travaux urgents et sécurité de la copropriété
Une copropriété peut faire face à des travaux urgents durant son existence. Des travaux sont considérés comme urgents quand ils doivent être réalisés de manière imminente afin d’assurer la sécurité de la copropriété comme les travaux d’étanchéité d’une toiture ou une réparation d’une canalisation d’eau. N’étant pas soumise à une loi en particulier, l’urgence de ces travaux peut être remise en cause par les copropriétaires. Dans le cas des travaux urgents, le syndic doit entreprendre les travaux sans autorisation en assemblée générale du syndicat des copropriétaires car l’attente pourrait nuire à la sécurité des copropriétaires en raison de l’urgence.
Néanmoins, le syndic doit informer le conseil syndical et le syndicat des copropriétaires du lancement des travaux de manière électronique ou postale mais également dans les parties communes de la copropriété. Le syndic doit également convoquer une assemblée générale suite à l’achèvement des travaux dans laquelle les copropriétaires font un point sur le montant et les travaux réalisés. Si les copropriétaires jugent que l’urgence n’était pas fondée, ils peuvent mener une action en justice contre le syndic pour demander un remboursement. En effet, quelle que soit la décision issue de l’assemblée générale, le prestataire doit être rémunéré pour ses services.
Par ailleurs, il est possible que le syndic n’assure pas la sécurité des copropriétaires. On parle alors de manquement à son obligation de sécurité. Le syndic commet alors une faute de gestion pouvant engager la responsabilité civile et pénale du syndic. L’absence de vérification des équipements ou la non réalisation de travaux urgents peuvent être considérés comme une faute de gestion de la part du syndic. Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires peut révoquer le syndic et en élire un nouveau.
Autres moyens de sécurité mis en place
Afin de renforcer la sécurité face à diverses situations, une copropriété peut disposer de nombreux différents équipements. En effet, face au vandalisme et à l’intrusion, une copropriété peut avoir à sa disposition des interphones, des digicodes et voire même des vidéophones. En effet, ces systèmes limitent l’accès à la copropriété et dissuadent les personnes voulant entrer dans le bâtiment. Cette limitation d’accès peut être couplée à des systèmes de vidéosurveillance permettant d’identifier correctement les personnes et leurs actions au sein du bâtiment. Cependant, l’installation des systèmes de vidéosurveillance doit être votée en assemblée générale à la majorité des voix et doit obligatoirement avoir l’autorisation du préfet du département pour les caméras sur des lieux ouverts au public. De plus, les caméras ne doivent pas nuire au public, leurs présences doivent être signalées et les images utilisées seulement en cas de vandalisme. Pour ce qui est de la sécurité liés à l’électricité, le syndic doit veiller à ce que les installations soient conformes dans les parties communes pour toute copropriété ayant réalisé des travaux et rénovations importantes au niveau de l’électricité. Cette sécurité passe par la présence d’une colonne de terre afin de favoriser l’évacuation des courants de défaut. Par ailleurs, les ascenseurs sont également soumis à des normes bien précises. En effet, il faut s’assurer que les portes palières se ferment correctement, qu’une protection contre les dérèglements de vitesse soit présente, l’accès sans dangers des utilisateurs dans les ascenseurs et des locaux des machines … etc. Le contrôle des ascenseurs doit se réaliser tous les 5 ans. De plus, la sécurité face aux nuisibles peut également représenter un aspect important d’une copropriété. Les rats sont l’un des principaux éléments perturbateurs de la santé des copropriétaires. Ceux-ci peuvent créer beaucoup de désordre dans des locaux ou des caves de la copropriété. Pour y faire face, il faut nécessairement effectuer une vérification fréquente des caves et veiller à ne pas laisser de nourritures au sol. Des boîtes anti-rat peuvent également être installées et des services de dératisation peuvent être sollicités. Enfin, le syndicat de copropriété doit obligatoirement souscrire à une assurance couvrant la responsabilité des copropriétaires. Celle-ci doit être votée à l’assemblée générale des copropriétaires pour qu’ils puissent bénéficier d’une garantie en cas de danger. L’assemblée générale peut souscrire à une assurance comprenant la garantie responsabilité civile mais également à une assurance multirisque immeuble pour faire face aux divers risques de la copropriété. Il est à noter que de nos jours, la présence d’un défibrillateur au sein de l’établissement n’est pas obligatoire mais peut sauver de nombreuses vies en cas d’arrêt cardiaque.Charges et accompagnement
Les moyens mis à disposition du syndic afin d’assurer la sécurité de la copropriété proviennent du paiement des charges par tous les copropriétaires selon leurs tantièmes, soit leurs quote-part de la copropriété. En effet, tout comme les jardins, le ménage et les frais de gardiennage et conciergerie, la répartition des charges de sécurité se fait à partir des quote-part sauf exception.
La sécurité des parties communes est l’affaire de tous, néanmoins c’est le syndic qui en porte la responsabilité et celui qui prend les décisions quant aux travaux urgents. Néanmoins, s’il faillit à son engagement, il est tout à fait possible de changer de syndic. Pour cela, il est possible de passer par des sociétés spécialisées dans le domaine tel que 123syndic. 123syndic propose un service de changement de syndic avec une mise en concurrence des syndics entre eux, une réduction des charges et apporte des conseils variés sur de nombreux aspects liés à la copropriété. En effet, en passant par 123syndic, vous passez par un expert spécialisé et un service capable de faire des appels d’offres afin de réduire les charges de copropriété récurrentes et les frais qu’une copropriété rencontre. Enfin, 123syndic permet de garantir une sécurité assurée mais surtout une sécurité à moindre coût.
