Le rôle du Conseil syndical en copropriété

Le Conseil Syndical est constitué de membres de la copropriété élus en Assemblée Générale. Depuis 2014, son rôle a beaucoup évolué, ce qui lui permet d’assurer de nombreuses missions dont contrôler et assister le Syndic dans sa gestion. Ainsi, le Conseil syndical est un véritable intermédiaire qui coordonne les relations entre les copropriétaires et le syndic. Le mandat d’un Conseil syndical est généralement d’1 an mais ne peut pas dépasser 3 ans. Et, il est toujours renouvelable.

Les Missions du Conseil syndical

En effet, le Conseil syndical sert d’intermédiaire entre les copropriétaires d’une copropriété et le syndic. Ainsi il détient plusieurs missions d’ordre consultatif, d’assistance et de contrôle.

Rôle consultatif

Tout d’abord, le Conseil syndical peut être consulté ou donner son avis sur toutes les questions concernant la copropriété. De plus, le Conseil syndical doit être également consulté pour la mise en concurrence des contrats et des marchés dont le coût excède le montant déterminé par l’assemblée, et la signature des contrats.

Rôle d’assistance

La fonction d’assistance peut impliquer, en pratique, la sélection des entreprises ou du personnel, qui seront appelés à assurer le bon fonctionnement de l’immeuble (exemples: entretien, travaux décidés en AG, contrat récurrent d’entretien), au quotidien. D’autre part, le Conseil syndical aura son mot à dire sur le volet comptable des recettes et des dépenses de l’immeuble. Ainsi, la mission d’assistance est déterminée soit par le règlement de copropriété, soit par une décision définie lors de l’assemblée des copropriétaires.

Rôle de contrôle

D’autre part, l’une des missions principales du Conseil syndical est de contrôler la gestion du syndic de copropriété à travers les missions suivantes :

  • La répartition des ressources,
  • La comptabilité du syndicat,
  • Les conditions dans lesquelles les contrats sont réalisés,
  • L’élaboration du budget prévisionnel.

Ainsi, il est en mesure d’informer les copropriétaires, par la suite. Par ailleurs, les membres du Conseil syndical sont aussi chargés de réaliser des actions judiciaires qui touchent la copropriété. Et, dans le cas d’impayés, le Conseil syndical doit rappeler aux copropriétaires leurs obligations.

Pour toutes ces raisons, le Conseil syndical détient la possibilité de consulter librement tout document relatif à l’administration ou la gestion de la copropriété (dossiers, échanges (mails, lettres), registres, etc). De surcroît, il peut en faire des copies et ces documents doivent être transmis pas le syndic. Dans le cas où, le syndic n’a pas transmis un document demandé par le Conseil syndical, dans un délai supérieur à un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard sont déduites de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic (le Décret n° 2019-503 du 23 mai 2019 a fixé le montant minimal de pénalités à 15 euros). Ces pénalités sont appliquées lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’Assemblée Générale pour consentement.

La composition du Conseil syndical

Dans premier temps, le Conseil syndical est nommé en Assemblée Générale. Pour une durée de 3 ans maximum. De plus, il peut être renouvelé à la fin de chaque mandat, ainsi ses membres désignent le président. Tous les copropriétaires peuvent candidater pour faire partie du Conseil syndical, s’ils respectent les conditions suivantes, il faut être :

  • Copropriétaire
  • Le conjoint du copropriétaire ou son partenaire pacsé
  • Le représentant légal d’un copropriétaire
  • L’usufruitier d’un copropriétaire
  • Les ascendants et les descendants du copropriétaire (modification de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965).

Par ailleurs, si le copropriétaire est une personne morale, il est représenté par son représentant légal ou son mandataire.

En revanche, les salariés du syndic ne peuvent pas être membres du Conseil syndical, et ce, même s’ils sont copropriétaires dans l’immeuble. Cette règle s’applique également aux personnes de leur entourage qui détiennent un lot dans l’immeuble tel que:

  • Le conjoint d’un salarié du syndic ou son partenaire pacsé,
  • Le concubin d’un salarié du syndic,
  • Les ascendants et les descendants d’un salarié du syndic,
  • Les parents en ligne collatérale (jusqu’au 2nd degré).

A contrario, cette règle relative aux salariés du syndic et leur entourage, ne s’applique pas, à condition que le Syndic fonctionne sous la forme d’une coopérative (syndic non professionnel).

Bon à savoir: Les membres du Conseil syndical ont la possibilité de rompre leur mandat quand ils le souhaitent. De plus, un membre du Conseil syndical, en cours de mandat, peut à tout moment être destitué par les copropriétaires lors d’une Assemblée Générale, à la majorité absolue.

Délégation générale au Conseil syndical

L’ordonnance du 30 octobre 2019 a introduit une délégation de Pouvoir de l’Assemblée Générale vers le Conseil Syndical. À savoir l’article 21-1 à 21-5 de la Loi n°65-557 du 10 Juillet 1965 issus de l’ordonnance. Le Conseil syndical doit être composé d’au moins 3 membres.

Cette délégation porte par exemple sur :

  • des décisions pour les « petits travaux urgents » (budget non affecté),
  • des décisions de travaux consécutive à une « décision de principe » avec budget.

De surcroît, cette délégation ne peut absolument pas porter sur :

  • sur l’approbation des comptes,
  • sur la détermination du budget prévisionnel,
  • ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement.

Dans le cadre de cette délégation de pouvoir, le Conseil syndical doit souscrire une assurance de responsabilité civile pour chacun de ses membres.

Rémunération (ou pas) des membres du Conseil Syndical

Les membres du Conseil syndical ne sont pas rémunérés. Toutefois, les dépenses nécessaires à l’exécution de leur mission sont comprises dans les dépenses courantes d’administration du budget prévisionnel.

Le Conseil syndical peut se faire assister dans l’exercice de son mandat

Pour permettre la bonne exécution de sa mission, le Conseil syndical peut demander des conseils auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi demander l’avis technique d’un professionnel spécialisé à propos d’une question particulière. Pour exemplifier: avocat, ascenseur, chaudière, courtier en Syndic, courtier en copropriété et bien d’autres.

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