L’assemblée générale en copropriété, c’est le moment clé où chaque copropriétaire peut réellement peser sur la gestion de son immeuble : approbation des comptes, vote des travaux, choix du syndic… Autant de décisions qui engagent tous les copropriétaires, présents ou non. Bien préparer son AG, comprendre les règles de vote et connaître ses droits en cas de litige, c’est se donner les moyens de protéger son patrimoine. Ce guide vous explique tout, de la convocation au procès-verbal, en passant par les recours possibles.
Les essentiels :
- L’assemblée générale en copropriété est obligatoire au moins une fois par an et ses décisions s’imposent à tous les copropriétaires, même absents.
- La convocation doit être envoyée au moins 21 jours avant la réunion, accompagnée de tous les documents nécessaires au vote (annexes comptables, formulaire de vote par correspondance, contrats concernés).
- Seuls les points inscrits à l’ordre du jour peuvent faire l’objet d’un vote : tout copropriétaire peut demander l’inscription d’une résolution avant l’envoi de la convocation.
- Les règles de majorité varient selon la nature des décisions : majorité simple (art. 24), majorité absolue (art. 25), double majorité (art. 26) ou unanimité.
- Le vote par correspondance, en visioconférence ou via une application dédiée est désormais autorisé ; aucun quorum n’est requis pour tenir une AG.
- Le procès-verbal doit être notifié dans le mois suivant l’AG ; les copropriétaires opposants ou défaillants disposent de 2 mois pour contester une décision devant le tribunal judiciaire.
- Le conseil syndical joue un rôle central avant, pendant et après l’AG : il co-élabore l’ordre du jour, peut demander la convocation et assure le suivi des décisions votées.
L’assemblée générale en copropriété constitue le cœur décisionnel de tout immeuble soumis au régime de la copropriété. C’est lors de cette réunion annuelle obligatoire que les copropriétaires approuvent les comptes, votent les travaux, désignent leur syndic et définissent les grandes orientations de la gestion collective. Ce guide vous apporte toutes les informations pratiques sur l’organisation, le déroulement et les recours liés à l’assemblée générale en copropriété, que vous soyez novice ou copropriétaire aguerri.
Qu’est-ce qu’une assemblée générale en copropriété ?
L’assemblée générale des copropriétaires est le rassemblement officiel de l’ensemble des membres du syndicat de copropriété, régi par les articles 22 à 26 de la loi du 10 juillet 1965. Ce cadre légal, complété par le décret du 17 mars 1967, organise la tenue annuelle obligatoire de cette instance. La participation n’est pas juridiquement contrainte, mais les décisions prises engagent tous les copropriétaires, présents ou non — ce qui rend la présence fortement recommandée.
Le rôle de l’assemblée est absolument central : aucune décision engageant le syndicat des copropriétaires ne peut être prise en dehors de ce cadre officiel. Toutes les résolutions relatives à la gestion de l’immeuble, aux travaux ou aux contrats de prestataires doivent être approuvées avant que le syndic de copropriété ne les exécute. Exception notable : le syndic peut agir sans accord préalable en cas de sinistre grave ou de travaux d’urgence mettant en cause la sécurité des occupants.
L’assemblée générale ordinaire se tient au moins une fois par an, dans un délai maximum de six mois après la clôture de l’exercice comptable, pour traiter les sujets récurrents : approbation des comptes, budget prévisionnel, renouvellement du syndic. L’assemblée générale extraordinaire peut être convoquée à tout moment pour traiter des décisions urgentes ou des sujets qui n’ont pas pu figurer à l’ordre du jour annuel, comme des travaux imprévus ou une modification du règlement de copropriété.
Comment se prépare une assemblée générale en copropriété ?
La préparation de votre assemblée générale en copropriété est une étape déterminante dont dépend la validité juridique de toutes les décisions qui y seront prises. Le syndic professionnel, ou le syndic bénévole selon la configuration de la copropriété, pilote cette préparation en étroite collaboration avec le président du conseil syndical. Trois grands chantiers structurent cette phase : la convocation, la constitution de l’ordre du jour et la réunion des documents obligatoires à transmettre aux copropriétaires.
Les obligations légales de convocation
Les règles et délais applicables à la convocation d’une assemblée générale en copropriété obéissent à des exigences strictes. Le délai de convocation est fixé à 21 jours minimum avant la date de l’assemblée générale en copropriété, et la convocation doit être adressée individuellement à chaque copropriétaire, qu’il soit propriétaire bailleur ou occupant. Trois formes sont admises : la lettre recommandée avec accusé de réception, la remise en main propre contre décharge, ou la voie électronique sous forme de lettre recommandée électronique, à condition que le copropriétaire en ait fait la demande préalable. La convocation de l’assemblée doit impérativement indiquer la date, l’heure et le lieu de la réunion, ainsi que l’ensemble des résolutions soumises au vote. La capacité à prouver la date de réception est essentielle pour éviter toute contestation de la régularité de la procédure. Se pose parfois la question : que faire si le syndic ne convoque pas l’AG ? Dans ce cas, le conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins 25 % des voix peuvent eux-mêmes demander la convocation de l’assemblée générale.
La constitution de l’ordre du jour
La mise à jour de l’ordre du jour de l’AG est une responsabilité partagée entre le syndic et le conseil syndical — on se demande d’ailleurs souvent qui doit rédiger l’ordre du jour de l’AG. La réponse légale est claire : c’est le syndic, en concertation avec le conseil syndical. Seuls les points inscrits à l’ordre du jour peuvent faire l’objet d’un vote : les autres sujets peuvent être évoqués en questions diverses, mais sans déboucher sur une résolution contraignante. Tout membre du conseil syndical ou copropriétaire peut demander l’inscription d’un projet de résolution avant l’envoi de la convocation. Voici les points habituellement inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée générale en copropriété :
- Approbation des comptes de l’exercice écoulé
- Vote du budget prévisionnel
- Élection ou renouvellement du bureau (président, scrutateurs)
- Renouvellement du contrat de syndic le cas échéant
- Présentation et vote des travaux envisagés
- Mise en concurrence des marchés et des contrats
- Avance de trésorerie et état financier du compte de gestion général
- Seuils de consultation
- Questions proposées par les copropriétaires (tout copropriétaire peut demander l’inscription d’un point)
- Questions diverses (débattues sans vote en fin de séance)
La constitution de l’ordre du jour et les documents obligatoires
La convocation à l’assemblée générale en copropriété ne suffit pas à elle seule : elle doit s’accompagner de l’ensemble des pièces permettant aux copropriétaires de voter en toute connaissance de cause. Le formulaire de vote par correspondance, rendu obligatoire par la loi ELAN, figure parmi ces documents. Certains s’interrogent également sur les frais de location de salle pour une AG en copropriété : ces frais, lorsqu’ils existent, doivent figurer dans les annexes comptables présentées à l’assemblée. De même, la question de savoir si le syndic peut facturer sa présence à l’AG revient régulièrement : en principe, la tenue de l’AG est incluse dans le forfait de base du contrat de syndic. Voici les pièces devant impérativement être jointes :
- Annexes comptables (comptes de l’exercice, budget prévisionnel)
- Contrats de fournisseurs concernés en cas de résolutions portant sur des travaux
- Contrat de syndic si son renouvellement est inscrit à l’ordre du jour
- Formulaire de vote par correspondance (rendu possible par la loi ELAN)
- Tout document nécessaire à l’examen des résolutions inscrites à l’ordre du jour
Le déroulement d’une assemblée générale en copropriété
Le déroulement d’une assemblée suit un protocole précis dont le non-respect peut entraîner la nullité des décisions prises. Dès l’ouverture, la feuille de présence est établie et signée par chaque copropriétaire présent ou représentant légal. Le président de séance est ensuite élu à la majorité simple parmi les copropriétaires présents — il ne peut en aucun cas être le syndic. La loi ELAN a ouvert la possibilité d’organiser une AG en visioconférence ou via tout moyen de communication électronique permettant l’identification des participants. Le vote par correspondance est également admis. Il n’existe aucun quorum requis pour tenir une assemblée générale en copropriété.
Les règles de quorum et de majorité applicables
Les règles de majorité varient selon la nature des décisions à prendre :
| Type de majorité | Base légale | Définition | Exemples de décisions |
|---|---|---|---|
| Majorité simple | Article 24 | Majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (les abstentions ne comptent pas) | Décisions de gestion courante, approbation des comptes, travaux d’entretien courant |
| Majorité absolue | Article 25 | Majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents) ; si rejetée mais avec ≥ 1/3 des voix, second vote à la majorité simple | Travaux importants sur parties communes, désignation ou révocation du syndic, délégation de vote au conseil syndical |
| Double majorité | Article 26 | Majorité de tous les copropriétaires représentant les 2/3 des tantièmes ; si non adoptée mais avec approbation de la moitié du syndicat représentant ≥ 1/3 des voix, second vote à l’article 25 | Modification du règlement de copropriété, aliénation de parties communes, travaux de surélévation |
| Unanimité | — | Vote à la majorité absolue de la totalité des copropriétaires, sans abstention | Aliénation de parties communes, suppression d’un équipement collectif |
Pour aller plus loin sur les majorités applicables lors d’une assemblée générale en copropriété, notre guide détaillé vous éclaire sur chaque seuil et les mécanismes de second vote.
La prise de décision et le vote des résolutions
Lors du jour de l’assemblée, chaque résolution est soumise au vote, le plus souvent à main levée, mais également par bulletin secret ou via un vote électronique grâce à une application dédiée. Le vote est nominatif : le procès-verbal indique le nombre de voix exprimées par chaque copropriétaire, proportionnel à ses tantièmes. Si un copropriétaire détient plus de la moitié des tantièmes, ses voix sont plafonnées à la somme des voix des autres. Tout copropriétaire absent peut confier une délégation de vote à un mandataire de son choix — le syndic étant formellement exclu de ce rôle. Pour en savoir plus, consultez notre article sur le pouvoir en assemblée générale : limites et possibilités.
La rédaction et la diffusion du procès-verbal
Le syndic rédige le compte rendu officiel de la réunion, appelé procès-verbal ou PV. Ce document consigne l’intégralité des décisions prises, le résultat de chaque vote, ainsi que le nom des copropriétaires opposants, abstentionnistes ou défaillants. Il est signé par le président de séance, le secrétaire et les scrutateurs. Le syndic notifie ensuite le PV dans le mois suivant l’assemblée par lettre recommandée avec AR aux copropriétaires opposants ou défaillants, et par lettre simple aux autres. Un PV abrégé est affiché dans les parties communes. Pour maîtriser les règles de rédaction et de signature d’un PV d’AG, nos ressources vous guident pas à pas.
Quels sont vos droits et recours en tant que copropriétaire ?
Chaque copropriétaire bénéficie de droits garantis par la loi avant, pendant et après l’assemblée générale : droit de vote, droit de se faire représenter par un mandataire, droit de demander l’inscription d’un point à l’ordre du jour, et droit de contester une décision irrégulière.
Comment contester une décision prise en assemblée générale ?
La procédure de contestation est ouverte aux copropriétaires opposants — ayant voté contre — ainsi qu’aux copropriétaires défaillants, absents ou non représentés lors de la tenue de l’assemblée. Le délai légal est de deux mois à compter de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le PV. En l’absence de notification, ce délai est porté à cinq ans. La procédure implique une assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, avec l’assistance obligatoire d’un avocat. La contestation doit démontrer une irrégularité : vice de forme dans la convocation, non-respect des délais, décompte des voix erroné ou absence d’un document obligatoire. Passé ce délai, les décisions nécessaires deviennent définitives et opposables à tous.
Le rôle du conseil syndical avant et après l’assemblée générale
Le conseil syndical joue un rôle de premier plan dans la préparation et le suivi de l’AG. Il participe à l’élaboration de l’ordre du jour, peut demander la convocation à l’assemblée générale et a accès à la feuille de présence pour vérifier la régularité de la réunion. Après l’AG, il assure le suivi de la mise en œuvre des décisions votées, contrôle les dépenses engagées et vérifie l’exécution des missions des prestataires sélectionnés. Ce rôle de relais entre les copropriétaires et le syndic est fondamental pour garantir une gestion transparente du règlement de copropriété au quotidien.
Comment 123Syndic vous accompagne pour optimiser votre assemblée générale en copropriété ?
123Syndic accompagne les copropriétaires et les conseils syndicaux à chaque étape de l’AG, avec trois piliers fondateurs : la mise en concurrence des syndics, la réduction des charges et le conseil en médiation. Notre approche repose sur la transparence, la réactivité et le respect absolu du pouvoir décisionnel du conseil syndical.
En amont de l’assemblée générale, 123Syndic analyse l’ordre du jour proposé par le syndic, vérifie la conformité des convocations et des documents joints, et conseille le conseil syndical sur les résolutions stratégiques à inscrire : plan pluriannuel de travaux, renégociation de contrats ou mise en concurrence pour changer de syndic. Pendant et après l’AG, nous assurons la lecture critique du procès-verbal, la vérification de la bonne mise en œuvre des décisions votées et le suivi des éventuelles contestations, y compris dans le cadre du décret du 22 décembre 2025 sur la copropriété et la rénovation.
Que vous souhaitiez optimiser le vote relatif à la rénovation énergétique, sécuriser le vote de travaux ou inscrire le vote du PPT à l’ordre du jour, découvrez comment nos experts vous accompagnent sur les travaux et rénovations en copropriété pour faire de chaque assemblée générale un levier de valorisation de votre patrimoine immobilier.
FAQ
Quel est le délai légal pour convoquer une assemblée générale en copropriété ?
La convocation doit être adressée à chaque copropriétaire au moins 21 jours avant la date de l’assemblée générale. Elle peut être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre décharge, ou par voie électronique (lettre recommandée électronique) si le copropriétaire l’a préalablement accepté. Le non-respect de ce délai peut entraîner la nullité des décisions prises lors de l’AG.
Quelle majorité est requise pour voter des travaux importants en copropriété ?
Les travaux importants sur les parties communes nécessitent la majorité absolue (article 25), c’est-à-dire la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires, présents, représentés et absents. Si la résolution n’atteint pas ce seuil mais recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple peut immédiatement être organisé lors de la même assemblée.
Comment contester une décision prise lors d’une assemblée générale en copropriété ?
Tout copropriétaire opposant ou absent lors du vote dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la notification du procès-verbal pour contester une décision devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. La contestation doit s’appuyer sur une irrégularité constatée : vice de forme dans la convocation, non-respect des délais, décompte des voix erroné ou absence d’un document obligatoire. Passé ce délai, les décisions deviennent définitives et opposables à tous.