Dans un premier temps, il est important de comprendre les comptes d’une copropriété avec globalement 3 grandes parties de charge :
– Des charges dites générales & annuelles réparties entre tous les copropriétaires en fonction des Tantièmes (quote-part) de charges générales (salariés, contrat d’entretiens régulier, petits entretiens et petits travaux)
– Des charges spécifiques annuelles (chauffage, ascenseur par exemple) qui sont réparties avec des Tantièmes (quote-part) spécifique
– Des charges de travaux et votés spécialement en Assemblée Générale.
Les charges annuelles de copropriété sont prévues dans un budget prévisionnel, financé par le versement de provisions en début de chaque trimestre au Syndic pour le compte de la copropriété. Le syndic doit alors utiliser cet appel de fonds de manière à répondre aux attentes financières et qualitatives de la copropriété.
Il est important de se poser 3 questions sur les charges :
1/ Sont-elles utiles et nécessaires ?
Certaines copropriétés ont des abonnements anciens et non utilisés.
2/ La prestation contractualisée est-elle conforme aux attentes et les options sont-elles assumées ?
Exemples :
– prestation(s) incluse(s) dans le contrat de SYNDIC (AG après 18h soir et pendant 3 heures minimum…)
– entretien d’ascenseur avec ou sans pièce incluse dans le contrat annuel
– niveau de service pour l’entretien de l’installation de chaufferie
3/ Les prestations et contrats sont-ils au bon prix (par rapport au service souhaité) ?
Globalement, aujourd’hui les copropriétaires ont un regard vigilant sur les charges de copropriété, cependant le conseil syndical qui valide la très grande majorité de ses dépenses n’a très souvent aucune connaissance :
– du prix de marché couramment pratiqué pour ce type de prestation
– ne fait pas jouer l’effet GROUPE des achats que peut faire123syndic
Quels sont les principaux postes de charges ?
1/ Le premier poste concerne les fluides (eau, gaz ou fioul pour le chauffage)
– Eau c’est un monopole
– Gaz ou fioul : la concurrence et la durée des contrats peut être très bénéfique aux copropriétés
2/ Le second poste est lié aux salariés de l’immeuble (comme les gardiens)
A noter : 123syndic ne regarde pas le cas des salariés – gardiens ou gardiennes par exemple, qui sont en dehors du périmètre d’analyse standard
3/ Le troisième se rapporte aux contrats de services qui permettent de gérer, d’assurer et d’entretenir l’immeuble :
– contrat de Syndic (contrat annuel et prestations complémentaires)
– contrats d’assurance
– entretien chaudière(s) et réseau de chauffage et/ ou d’eau chaude sanitaire
– entretien ascenseur(s)
– entretien de mécanisme de porte de garage, digicode….
– nettoyage et sortie des poubelles
– Dératisations
Ces contrats sont collectifs et bénéficient à tous… mais leurs revus aussi !
123syndic vous accompagne pour revoir l’ensemble de ces contrats récurrents selon plusieurs axes et en incluant si possible les prestataires actuels de la copropriété.
Sur la base d’une première analyse des charges récurrentes et par rapport à des immeubles comparables, 123syndic défini un plan d’action et des propositions de réductions/ améliorations.
Ce plan d’action est proposé au Conseil Syndical qui reste totalement libre de sa mise en place et du choix des prestataires et des contrats.
123syndic s’appuie sur les prestataires de l’immeuble et des prestataires référencés pour obtenir des tarifs « groupés ».
Enfin, des économies plus structurelles souvent liées à des économies d’énergies sont également possible mais nécessite souvent :
– La réalisation du DTG – Diagnostic Technique Global, pour identifier et chiffrer les gains possibles
– Des travaux importants (bénéficiant ou pas d’aide(s)) et devant faire l’objet d’audit préalable (chaque immeuble à sa configuration technique)
– Une recherche de financement
– Un ou plusieurs votes en Assemblée Générale pour les lancer
123syndic peut vous accompagner dans ces travaux spécifiques mais ils ne font pas partis de l’offre d’audit pour réduire les charges récurrentes.
Exemples :
– Retrait d’une cuve à fioul et modernisation d’une chaufferie
– Calorifugeage de conduite d’eau chaude ou de plafond de parking
– Installation de prise électrique pour les parkings
