Depuis 2014, la loi ALUR impose à toutes les copropriétés, lors d’un changement de syndic ou lors d’un renouvellement de contrat du syndic, une mise en concurrence des syndics de copropriété. Cependant, cette mise en concurrence de syndic de copropriété a connu différentes législations la modifiant. Dans cet article nous voyons les différents aspects d’une mise en concurrence, les raisons d’une mise en concurrence, les conditions de celle-ci, l’encadrement par la loi et enfin les conséquences en cas de défaut de mise en concurrence.
Mise en concurrence des syndics de copropriété, un moyen de maintenir la stabilité des prix
La mise en concurrence des syndics est une procédure fondamentale qui concerne toutes les copropriétés. En effet, la mise en concurrence d’un syndic de copropriété est une procédure applicable lorsqu’une copropriété souhaite se détacher de son ancien syndic ou lorsque le contrat du syndic en place prend fin. Dès lors, un questionnement émerge de ce processus. Pourquoi ne pas rester avec son ancien syndic afin de créer une relation de confiance et éviter des démarches et des assemblées générales exceptionnelles ?
Il faut tout d’abord savoir que la mise en concurrence des syndics de copropriété est une démarche obligatoire et qui doit être effectuée par les copropriétaires. Ensuite, les raisons qui amènent une copropriété à vouloir changer de syndic de copropriété sont multiples. Dans un premier cas, les copropriétés changeront de syndic s’ils trouvent, à l’aide de la mise en concurrence des syndics, un candidat plus compétitif, offrant de meilleurs prix et plus adapté à la demande de la copropriété. Les copropriétés seront également amenées à changer de syndic si leurs anciens syndics commencent à faillir à leurs tâches essentielles à la bonne tenue et au bon entretien des espaces communs. De ce fait, une volonté d’exclure et de changer de syndic peut naître auprès des copropriétaires.
Cependant, changer de syndic trop fréquemment n’est pas conseillé puisqu’au fil du temps les connaissances de la copropriété se perdent et la passation abusive des documents mène à des pertes d’archives aux autres documents importants. Si la volonté de changer de syndic est exprimée mais qu’elle n’aboutit pas, cela pourrait être mal vu par le syndic, mettant ensuite des tensions entre le syndic et les copropriétaires qui pourrait se traduire par un manque d’efficacité sur les actions qui requièrent la collaboration du syndic et du conseil syndical. C’est la raison pour laquelle il est imposé même lors d’un renouvellement de contrat du syndic déjà en place de mettre en concurrence des syndics afin que cette procédure soit banalisée. De plus, cela permet de justifier la volonté des copropriétaires de trouver un acteur plus compétitif et offrant un meilleur rapport qualité-prix.
Il est à noter qu’une mise en concurrence fréquente permet à la copropriété de connaître les prix du marché et d’éviter que les syndics augmentent les prix de façon considérable. Cela constitue donc un réel moyen de maintenir une stabilité des prix. C’est parfois avec une volonté de réduire les charges de la copropriété et de favoriser la bonne gestion de la copropriété que le conseil syndical et les copropriétaires exécutent une mise en concurrence du syndic de copropriété en place.
La mise en concurrence des syndics de copropriété, comment ça marche ?
Qu’est ce que réellement la mise en concurrence des syndics de copropriété ? La mise en concurrence des syndics correspond au processus de proposition d’au moins deux devis à l’assemblée générale des copropriétaires afin de désigner un nouveau syndic pour la copropriété. En effet, pour qu’il y ait concurrence, négociation et comparaison des meilleurs prix, il est nécessaire de disposer d’au moins deux propositions. Ces propositions peuvent être réalisées par le conseil syndical mais aussi par n’importe quel copropriétaire souhaitant associer un syndic à la copropriété. Néanmoins, proposer un candidat ne se traduit pas simplement par énoncer le nom du syndic lors de l’assemblée générale. Afin de proposer un nouveau syndic, il est nécessaire de fournir une proposition de mandat de syndic de type ALUR accompagnée d’une fiche d’information représentant le résumé du contrat.
Pour procéder à la mise en concurrence de syndic, il est nécessaire, avant toute mise en concurrence, de convoquer une assemblée générale des copropriétaires avec comme ordre du jour la mise en concurrence de syndic.
Quelles sont les démarches à suivre ?
En vue de dégager des charges récurrentes plus favorables ou pour changer de syndic, une mise en concurrence des syndics est primordiale. Le conseil syndical ou un membre de la copropriété doit demander des devis à des syndics afin d’avoir le choix sur le nouveau syndic. Ces différents devis, une fois trouvés, doivent être envoyés au syndic actuel à travers une lettre recommandée avec accusé de réception sous un délai de 21 jours MINIMUM avant la tenue de l’assemblée générale pour que le syndic puisse effectuer la mise à l’ordre du jour correctement. Par ailleurs, les devis doivent être envoyés avec les convocations aux copropriétaires également pour qu’ils puissent voter correctement lors de l’assemblée générale selon leurs volontés.
Ceci étant fait, lors de l’assemblée générale des copropriétaires, afin de changer de syndic de copropriété, les copropriétaires doivent voter à la majorité absolue le nouveau syndic qui se chargera de la gestion et de l’entretien de la copropriété. Si aucune majorité absolue ne se dégage, mais qu’une proposition obtient au moins un tiers des tantièmes, il est possible lors de la même assemblée de procéder à un deuxième vote qui lui est à la majorité simple.
C’est ainsi qu’émerge un nouveau syndic ou que le syndic déjà en place est réélu. En outre, il est important de savoir qu’il existe trois types de syndics différents. D’une part, il y a un syndic professionnel qui exerce ses fonctions de gestion dans une copropriété en contrepartie d’honoraires. D’autre part, un syndic bénévole peut également constituer le syndic de la copropriété. Dans ce cas, la fonction de syndic est remplie par un copropriétaire élu par la copropriété. Enfin, il peut y avoir un syndic coopératif qui exerce la fonction de syndic à travers un président élu tout comme pour le syndic bénévole à l’exception que tous les membres du conseil syndical peuvent participer à la gestion de la copropriété afin de pouvoir l’exécuter de manière efficiente.
Par ailleurs, si un syndic coopératif est élu, il faut alors changer de modèle de gestion et cela passe par une résolution demandée au syndic.
Cette mise en concurrence doit s’effectuer de manière fréquente à chaque changement de syndic de copropriété soit entre 1 an et 3 ans au maximum et doit faire état des frais se rapportant au compte bancaire séparé.
Que dit la loi depuis 2014 ?
Comme dit précédemment, la mise en concurrence des syndics de copropriété est une procédure dite obligatoire dès sa mise en place par la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014, loi permettant de grandes avancées pour faciliter la régulation des marchés immobilier et encadrer les pratiques abusives. Cependant, cette obligation législative s’est vue modifiée à plusieurs reprises, avec des résolutions différentes, notamment par la loi Macron du 6 août 2015. La loi Macron a instauré une fréquence de trois ans entre chaque mise en concurrence des syndics de copropriété. Cette loi assouplit l’obligation de mettre en concurrence les syndics à chaque changement de syndic en la rendant non systématique mais instaure cette obligation à intervalle régulier de 3 ans. 3 ans étant la durée maximale d’un contrat de syndic, cela permet aux copropriétés souhaitant changer de syndic sous ce délai, de ne pas être obligée d’effectuer une mise en concurrence.
De plus, la loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), portant sur la réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, du 30 octobre 2019, a également modifié cette obligation en instaurant la mise en concurrence des syndics de copropriété avant chaque désignation d’un syndic en assemblée générale des copropriétés que ce soit pour un renouvellement ou un changement de syndic. Cette loi semble ainsi plus adaptée à la situation actuelle sachant qu’un contrat de syndic peut varier de 1 à 3 ans.
Est-il possible de déroger à la règle dite obligatoire ?
Selon la Cour de cassation, dans un arrêt datant du 21 septembre 2022, la loi impose une mise en concurrence mais ne prévoit aucune conséquence juridique si ce n’est pas fait. En effet, si un copropriétaire effectue une réclamation de justice auprès de la Cour, avec pour motif qu’aucune mise en concurrence n’a été réalisée par le conseil syndical, elle devrait être rejetée par la Cour. Même si la demande se verrait être avérée, la condamnation n’est pas possible car la loi ne l’a pas prévu et la désignation du nouveau syndic ne peut être annulée :
“en l’absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale ; qu’en se fondant, pour annuler la désignation du syndic par l’assemblée générale litigieuse et les résolutions subséquentes, sur la seule circonstance que cette désignation n’avait pas été précédée d’une mise en concurrence sans que le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’impossibilité d’y procéder, la cour d’appel a violé l’article 21, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014”.
De plus, une action contre le conseil syndical serait complexe car il ne possède pas de personnalité morale. Cette absence de sanction et ces contraintes jugées faibles et peu punitives au sujet de la mise en concurrence des syndics de copropriété peuvent se justifier par le fait que les membres du conseil syndical sont des membres bénévoles et non rémunérés et qui s’occupent de la copropriété sur leur temps libre.
Toutefois, il existe deux autres dérogations, prévues par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pour lesquels il est possible de ne pas procéder à une mise en concurrence des syndics. En effet, dans un premier temps, si le conseil syndical n’existe pas dans la copropriété en raison d’un vote à la double majorité, c’est-à-dire en raison d’un vote comportant la majorité des voix d’une copropriété et des deux tiers des tantièmes de la copropriété, une mise en concurrence de syndic peut ne pas s’effectuer car c’est une fonction du conseil syndical.
Dans un second temps, l’absence de la mise en concurrence des syndics de copropriétés peut résulter d’une décision prise lors d’une assemblée générale des copropriétaires. On parle d’un vote d’une dispense de mise en concurrence. Pour que cette dispense soit votée, et que l’obligation de mise en concurrence soit enlevée, il faut que la question soit mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale et qu’elle soit votée à la majorité absolue des copropriétaires.
Néanmoins, si un conseil syndical est dispensé de l’obligation, il peut tout de même procéder à une mise en concurrence des syndics et ainsi soumettre un contrat concurrent à la validation de l’assemblée générale.
Conséquences d’une mise en concurrence
L’un des objectifs principaux de la mise en concurrence est d’éviter que les syndics bénéficient d’une rente de situation. En effet, les copropriétés collaborant depuis un certain temps avec un syndic de copropriété peuvent ne pas douter des charges récurrentes de copropriété sachant qu’aucun souci n’est à déployer. Grâce à cette mise en concurrence, les syndics ne peuvent bénéficier de rente et cela permet de stabiliser les prix comme dit précédemment.
De plus, certains syndics de copropriété peuvent pousser les copropriétés à signer des contrats de 3 ans plutôt que d’un an afin d’éviter d’avoir annuellement des démarches à réaliser vis-à-vis de la mise en concurrence. Néanmoins, signer des contrats de 3 ans peut également représenter des risques si des malentendus ont lieu. C’est pourquoi, il est important de nuancer la confiance accordée au syndic de copropriété afin de ne pas se retrouver pris au piège d’un contrat de 3 ans avec un syndic ne réalisant pas ses fonctions de gestion et d’entretien de manière optimale.
Enfin, il est souvent dit qu’une mise en concurrence peut mettre les copropriétés dans une situation précaire. Cependant, si aucun contrat de syndic n’est mis en avant lors de la mise en concurrence de syndic de copropriété, il est tout à fait possible de réélire le syndic précédent.
Par ailleurs, il n’est pas souhaitable pour une copropriété, n’ayant pas pu élire un syndic de copropriété lors de l’assemblée générale, de se retrouver sans syndic. En effet, lorsqu’une copropriété se retrouve sans syndic en raison d’une non réélection du syndic sortant, la copropriété se retrouve en situation d’administration provisoire qui est une situation où le syndicat de copropriétaire fait face à de gros problèmes. Si une copropriété se retrouve dans cette situation, un administrateur provisoire est désigné par un juge afin qu’il puisse remplacer le syndic. En prenant le rôle de syndic, cet administrateur, nommé pour une durée minimale de 1 an, doit prendre les mesures nécessaires afin de rétablir le bon fonctionnement de la copropriété. Cette situation est à éviter pour une copropriété car très coûteuse pour l’ensemble des copropriétaires.
Aide à la mise en concurrence des syndics de copropriété
La mise en concurrence des syndics de copropriété regroupe de nombreuses informations relatives à une étude du marché. En effet, afin de trouver une offre adaptée à la copropriété avec des prix faibles, il est obligatoire pour le conseil syndical, composé de copropriétaires bénévoles, de consacrer du temps. Afin d’optimiser cette mise en concurrence pour la copropriété, il est possible de contacter des services spécialisés dans le domaine pour qu’il puisse se charger des démarches nécessaires. En effet, l’offre de 123syndic est un service accompagnant les copropriétés à mettre en concurrence les différents syndics pour les copropriétés. Ayant l’habitude de travailler avec différentes copropriétés et différents partenaires, 123syndic dispose d’une expertise sur le marché et peut trouver des partenaires fiables et adaptés à la copropriété. De plus, grâce à des contrats renégociés et des partenaires de confiance, 123syndic propose des candidats plus que compétitifs qui correspondent à tout type de demande.
Trouver le meilleur syndic avec une mise en concurrence des syndics de copropriété constitue alors l’un des rôles principaux de la société. C’est un enjeu far dans lequel 123syndic est spécialisé afin d’offrir à tous une meilleure expérience dans la vie en copropriété et dans le conseil syndical.
Par ailleurs, grâce à un accompagnement en continu et des conseils variés sur le domaine de la copropriété, 123syndic permet d’effectuer un gain de temps considérable et favorise le choix d’un syndic qui permet à la copropriété de réduire ses charges récurrentes et d’améliorer le niveau de vie de la copropriété ainsi que sa qualité.
Ainsi, les copropriétés peuvent se fier à un service spécialisé pour mettre en concurrence les syndics qui connaît les prix du marché et qui favorise le développement de la copropriété sur le long terme. Enfin, cela vous permet de réduire à la fois les charges récurrentes liées à la gestion et l’entretien de la copropriété et à la fois optimiser son temps tout en optimisant l’épanouissement de la copropriété.
