Passer d’un syndic bénévole à un syndic professionnel peut constituer un choix judicieux pour une meilleure gestion d’une copropriété.
Généralement motivé par les difficultés liées à l’administration ou le besoin d’une gestion professionnelle, ce changement implique une transition importante dans la manière dont la copropriété est gérée.
Compte tenu de l’importance d’un tel changement, il est nécessaire d’avoir connaissance d’un certain nombre d’éléments afin de passer d’un syndic bénévole à un syndic professionnel sans grande difficulté.
Les différences entre un syndic non-professionnel ou bénévole et un syndic professionnel
Avant de choisir de passer d’un syndic bénévole à un syndic professionnel, il est essentiel de saisir, dans un premier temps, les distinctions entre ces types de syndic. Ces différences se trouvent principalement au niveau des exigences réglementaires et de la rémunération.
Les exigences réglementaires
Selon la loi, il suffit d’être soit un copropriétaire ou son conjoint pour exercer en tant que syndic bénévole.
Aussi, ce syndic est libre de démissionner quand il veut. Pour ce faire, il lui suffira de convoquer une assemblée générale (AG) afin que l’information de sa démission soit passée aux autres copropriétaires.
Contrairement au syndic de copropriété bénévole, le syndic professionnel doit remplir des conditions précises énumérées dans les textes de la loi Hoguet.
En effet, pour exercer ce métier, il doit, entre autres, détenir une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI). Cette dernière lui permet de justifier ses compétences dans le domaine de la gestion immobilière.
La rémunération
Dans l’exercice de ses fonctions, le syndic bénévole ne perçoit souvent pas de rémunération. Il a cependant la possibilité d’en solliciter une.
Pour qu’il soit en mesure de la percevoir, il doit convoquer une assemblée générale au cours de laquelle les copropriétaires accepteront ou non sa demande.
Toutefois, que ce syndic soit payé ou non, toutes les dépenses qu’il effectue dans le cadre de la réalisation de ses missions doivent être remboursées par les copropriétaires. Il s’agit le plus souvent des frais :
- D’assurance ;
- D’outils d’aide à la gestion ;
- D’assistance par des professionnels ;
- De courriers.
Pour ce qui est du syndic professionnel, celui-ci perçoit des honoraires fixés par les copropriétaires lors d’une assemblée générale.
À la question « combien coûte un syndic professionnel ? », la réponse est que de manière générale, un tarif est attribué par lot. La rémunération du syndic professionnel est donc déterminée en multipliant ce montant par le nombre de lots présents dans la copropriété.
Les raisons de passer d’un syndic bénévole à un syndic professionnel
Les raisons de passer d’un syndic bénévole à un syndic professionnel sont diverses. Un tel changement est souvent nécessaire soit en raison des limites du recours à un syndic bénévole, soit pour bénéficier des avantages qu’offre un syndic professionnel.
Les difficultés du syndic bénévole en cas de conflit
L’une des raisons principales de passer d’un syndic bénévole à un syndic professionnel est la gestion des conflits.
En effet, le syndic bénévole est généralement un résident de la copropriété dont il joue le rôle d’administrateur. Ainsi, ses rapports avec les autres copropriétaires peuvent sans conteste lui permettre d’anticiper ou de gérer certaines situations.
Toutefois, cette relation de voisinage additionnée à sa position de partie prenante au sein de la copropriété peut constituer pour lui un problème. Le syndic bénévole peut, en effet, se révéler ou être considéré comme partial et injuste en cas de conflit d’intérêts.
Un avantage à passer d’un syndic bénévole à un syndic professionnel résulte donc dans le fait que le professionnel est drastiquement moins susceptible d’être confronté à une difficulté pareille puisqu’il s’agit, en principe, d’un acteur indépendant et neutre.
Il a donc plus de facilité à exercer son rôle de médiateur auprès de tous les copropriétaires. Le changement de syndic est donc un excellent moyen pour gérer efficacement les conflits et garder de bons rapports entre copropriétaires.
Les compétences avérées du syndic professionnel en gestion de copropriété
Le fait de passer d’un syndic bénévole à un syndic professionnel permet également de bénéficier d’une gestion efficace et professionnelle de la copropriété.
Le syndic professionnel est, en effet, un métier exercé par des personnes formées pour gérer les diverses questions liées à l’administration d’un immeuble. Généralement, ce sont des individus qui ont suivi une formation spécialisée dans le domaine immobilier :
- Un BTS Professions immobilières ;
- Une licence professionnelle en métiers du droit de l’immobilier ;
- Un bachelor en métiers de l’immobilier.
En outre, ils disposent également d’une expertise particulière en gestion et administration de biens. Grâce à toutes ces compétences, le syndic professionnel possède le savoir-faire nécessaire pour gérer efficacement toute copropriété, qu’il s’agisse d’une petite copropriété ou d’une grande.
De plus, la composition d’une équipe de syndic professionnel implique la collaboration de plusieurs membres, chacun apportant son expertise particulière.
Cette diversité de compétences garantit une couverture étendue et une disponibilité accrue pour faire face aux situations d’urgence au sein de la copropriété.
La garantie financière et l’assurance responsabilité civile professionnelle du syndic professionnel
Selon la loi Hoguet, un syndic professionnel doit obligatoirement disposer d’une garantie financière minimum de 110 000 euros. Cette somme lui permet de couvrir les fonds détenus au nom de la copropriété.
Il doit également souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle afin d’être protégé en cas de défaut d’entretien ou de faute de gestion.
Cette obligation peut donc constituer une excellente raison de passer d’un syndic bénévole à un syndic professionnel. Un tel choix permet, en effet, aux copropriétaires d’avoir un certain nombre de garanties quant à l’administration de leur copropriété.
Le rôle de conseil du syndic professionnel
Grâce à son expertise, ses compétences et son expérience, le syndic professionnel est en mesure d’offrir aux copropriétaires des conseils dans le cadre de l’administration de la copropriété. À titre d’exemple, il peut leur présenter les obligations à respecter afin d’être en règle.
Il faut noter que ce rôle de conseil joué par le syndic professionnel exige de ce dernier qu’il réalise une veille règlementaire pour être informé de chaque changement au niveau des lois qui régissent la gestion immobilière.
Bien qu’un syndic bénévole puisse être compétent, il est difficile de lui exiger autant de rigueur, ce qui peut mettre la copropriété en situation d’illégalité par négligence.
Afin d’éviter une telle situation, l’un de nos conseils à l’endroit des copropriétaires est de passer du syndic bénévole au syndic professionnel.
La procédure pour passer d’un syndic bénévole à un syndic professionnel
La procédure à observer pour passer d’un syndic bénévole à un syndic professionnel se réaliser assez facilement. En effet, il suffit de suivre les étapes énumérées ci-dessous pour y arriver.
Vous pouvez, par ailleurs, en apprendre plus sur l’adoption d’un nouveau syndic professionnel grâce à notre FAQ sur les copropriétés.
La recherche d’un syndic professionnel à travers le lancement d’un appel d’offres
Pour passer d’un syndic bénévole à un syndic professionnel, le gestionnaire bénévole lance avec l’approbation du conseil syndical un appel d’offres pour trouver un nouveau syndic.
Pour gagner du temps et réaliser des économies, le syndic sortant peut recourir aux services d’un courtier en syndic de copropriété pour trouver son remplaçant.
Une fois l’appel d’offres terminé, le conseil syndical procède à la mise en concurrence de plusieurs candidatures et sélectionne les offres de contrats les plus intéressants. Ce n’est qu’après cela que le syndic convoque une assemblée générale.
L’organisation d’une AG pour le choix du syndic professionnel
L’ordre du jour de l’AG convoquée pour passer d’un syndic bénévole à un syndic professionnel doit, dans un premier temps, porter sur la démission ou la révocation du syndic bénévole en service.
Lorsque ce dernier décide de démissionner, l’assemblée générale doit prendre connaissance de ses raisons avant de passer au choix du nouveau gérant. En cas de révocation du syndic bénévole, cette décision devra être votée sur la base de preuves et des motifs pertinents.
Ce n’est qu’ensuite qu’il pourra être procédé, au cours de l’assemblée générale, au choix du syndic professionnel sur la base des candidatures retenues. Pour que ce choix puisse être réalisé, une des offres doit obtenir la majorité absolue des votes de l’article 25.
Pour finir, les copropriétaires devront ajuster le budget prévu pour la copropriété en y ajoutant les frais découlant du passage à un syndic professionnel.
La transmission des documents de gestion de la copropriété au syndic professionnel
La dernière étape de la procédure nécessaire pour passer d’un syndic bénévole à un syndic professionnel consiste pour le syndic sortant à transmettre les documents de la gestion de la copropriété à son remplaçant.
Il faut toutefois noter que cette dernière étape peut se révéler assez chronophage. C’est pour cette raison qu’il est recommandé au syndic bénévole de commencer le rassemblement des documents quelques semaines avant la tenue de l’assemblée générale.
Cela permet à la copropriété de conclure plus rapidement la procédure pour passer d’un syndic bénévole à un syndic professionnel.
