Une copropriété sans syndic peut-elle exister ?

En vertu de la loi, une copropriété sans syndic ne saurait exister. En effet, en sa qualité de gestionnaire, un syndic est investi de missions dont l’exécution est indispensable pour la bonne marche d’une copropriété.

Toutefois, il peut arriver qu’une copropriété se retrouve dépourvue de syndic. Dans ce genre de situation, la copropriété sans syndic doit prendre les mesures nécessaires pour pallier rapidement la vacance du poste.

Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété et quel est son rôle ?

Pour savoir s’il est possible d’être une copropriété sans syndic, il faut d’abord comprendre la notion de syndic ainsi que son rôle.

Syndic de copropriété : De quoi s’agit-il ?

Un syndic de copropriété est une personne physique ou morale qui est chargée de l’administration d’une copropriété et de la gestion de ses finances. Il est désigné à la majorité absolue par les copropriétaires lors d’une assemblée générale des copropriétaires (AG).

En tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires, il agit au nom de ces derniers après avoir soumis ses décisions à leur approbation lors d’une AG.

Quel rôle joue le syndic de copropriété ?

Un syndic de copropriété a pour rôle principal l’administration de la copropriété et de ses parties communes. Ses missions sont clairement définies par l’article 18 de la loi de 1965. Elles comprennent :

  • La gestion administrative : administrer la copropriété, mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété, convoquer l’AG des copropriétaires et faire exécuter ses décisions ainsi que représenter le syndicat des copropriétaires devant la justice ;
  • La gestion financière : préparer et faire approuver le budget prévisionnel par les copropriétaires, ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat et tenir les comptes ;
  • L’entretien de la copropriété : assurer l’entretien des parties communes de l’immeuble et faire réaliser des travaux de rénovation ou de réparation en cas de besoin.

Le syndic d’une copropriété (s’il est un professionnel) doit également mettre en place un accès en ligne sécurisé aux documents de la copropriété. Cet accès doit être ouvert aussi bien aux membres du syndicat qu’aux copropriétaires tout en tenant compte de la nature des documents.

Que dit la loi sur l’existence d’une copropriété sans syndic ?

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis stipule clairement que l’existence d’une copropriété sans syndic est impossible. Cette obligation légale est renforcée par les dispositions de la loi ALUR du 24 mars 2014.

Ces réglementations investissent formellement le syndic de l’exécution des décisions de l’assemblée générale. Cette disposition révèle l’obligation fondamentale pour chaque copropriété d’avoir un syndic afin d’assurer une gestion cohérente et conforme aux normes légales et réglementaires.

Qu’en est-il d’une petite copropriété ?

Une petite copropriété peut se définir en fonction de sa taille ou d’un critère budgétaire. Ainsi, sont considérées comme petites les copropriétés dont :

  • Les immeubles sont composés d’un maximum de cinq lots, quel que soit leur usage (logements, commerces, bureaux) ; 
  • Ou celles dont le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires est inférieur à 15 000 € pendant 3 années successives.

Depuis la réforme du 1er juin 2020, des règles spécifiques ont vu le jour dans le but d’alléger la gestion des petites copropriétés.

Par exemple, dans une petite copropriété, la présence d’un conseil syndical n’est pas obligatoire. De même, pour prendre des décisions concernant la copropriété, il n’est pas nécessaire de convoquer une AG.

Une consultation écrite ou une réunion convoquée par le syndic ou l’un des copropriétaires est suffisante.

Cependant, malgré cette simplification, les petites copropriétés ne sont pas dispensées de l’obligation faite par la loi du 10 juillet 1965 d’élire un syndic de copropriété. Ainsi, même dans le cas d’une petite copropriété, une copropriété sans syndic ne peut exister.

Dans quelles circonstances une copropriété se retrouve-t-elle sans syndic ?

Diverses circonstances peuvent conduire une copropriété à se retrouver sans syndic.

L’impossibilité pour le syndic de continuer à assurer ses fonctions

Un cas de copropriété sans syndic peut survenir si le syndic se retrouve dans l’impossibilité d’assurer ses fonctions pour des raisons de maladie, d’accident grave ou de décès.

Le défaut de consensus lors de la nomination du syndic en AG

La loi dispose qu’un syndic doit être élu par vote à la majorité absolue des copropriétaires lors d’une AG expressément convoquée à cet effet. Ainsi, en l’absence de consensus à la fin de cette AG, la copropriété peut se retrouver sans syndic.

Le défaut de convocation pour élire un syndic ou renouveler le mandat du syndic

Le mandat d’un syndic ne peut pas être renouvelé par reconduction tacite. Une assemblée générale doit obligatoirement être organisée soit pour un changement de syndic soit pour le renouvellement du mandat de l’ancien.

Une AG pour nommer un nouveau syndic doit également être convoquée en cas de démission ou de révocation du syndic ou encore en cas de faillite du syndic professionnel. Le défaut de convocation de cette AG débouche sur une situation de copropriété sans syndic.

Quelles sont les conséquences de l’absence d’un syndic dans une copropriété ?

Une copropriété sans syndic se retrouve en situation d’illégalité et doit faire face à de nombreuses problématiques, notamment l’impossibilité pour le syndicat de bénéficier de subventions publiques. À cela s’ajoutent d’autres conséquences plus ou moins graves.

La responsabilité des dettes et des obligations de la copropriété

En cas de copropriété sans syndic, les copropriétaires sont responsables des dettes et des obligations liées à la copropriété.

En d’autres termes, ils peuvent être contraints de régler les dettes de la copropriété sur leur patrimoine personnel. Ils sont également considérés comme personnellement responsables des dommages causés aux autres copropriétaires ou aux tiers.

L’impossibilité de réaliser des travaux normalement gérés par le syndic

Selon la législation, c’est au syndic que revient la mission de réaliser des travaux dans la copropriété et d’assurer l’entretien des parties communes. Il doit, de ce fait, apposer sa signature sur tous les documents nécessaires à l’engagement des travaux.

En conséquence, la gestion d’une copropriété sans syndic devient très complexe, car il est dorénavant impossible d’entreprendre des travaux dans la copropriété en raison de l’absence d’un représentant légal.

Cela peut entraîner la dégradation des parties communes de l’immeuble et par la même occasion une perte de valeur des lots de la copropriété.

L’impossibilité de procéder à la cession de l’un des lots de la copropriété 

L’une des conséquences les plus importantes pour une copropriété sans syndic est la suspension de la vente de ses lots.

En effet, avant que l’un des lots de la copropriété ne puisse être cédé, le syndic doit présenter au notaire chargé de la vente, un bilan comptable spécifique au lot concerné. Il n’est donc pas possible de vendre un bien en copropriété sans syndic.

Que faire en l’absence de syndic dans une copropriété ?

Avant 2015, une copropriété sans syndic devait saisir le tribunal judiciaire afin que celui-ci désigne un administrateur provisoire.

Cependant, depuis la loi Macron du 6 août 2015, le processus en cas de copropriété sans syndic s’est simplifié. La loi offre, en effet, la possibilité à tout copropriétaire de convoquer une AG extraordinaire pour désigner un syndic de copropriété.

Pour cela, le copropriétaire qui a initié la démarche doit envoyer, au moins 21 jours avant la tenue de l’AG, une convocation à tous les autres copropriétaires. Il devra joindre à chaque convocation une proposition de contrat du syndic qu’il souhaite soumettre au vote.

Si à l’issue de cette AG, la majorité absolue nécessaire à la nomination du syndic n’est pas atteinte, toute personne intéressée (copropriétaire, représentant de l’État ou créancier) a la possibilité de saisir le tribunal de grande instance (TGI).

Le tribunal nommera alors, pour une durée limitée, un administrateur qui aura pour mission d’organiser l’élection d’un syndic en convoquant une assemblée générale des copropriétaires.

En cas d’échec de l’administrateur provisoire, le tribunal de grande instance pourra nommer directement un syndic de copropriété.

Quelles sont les options qui s’offrent à une copropriété sans syndic ?

Plusieurs options s’offrent aux propriétaires d’une copropriété sans syndic qui se demandent que faire pour régulariser leur situation. Ils peuvent, en effet, trouver un syndic professionnel ou nommer un syndic non-professionnel (bénévole ou coopératif).

Pour en apprendre plus sur les copropriétés et leur mode de gestion, vous pouvez consulter notre FAQ sur les copropriétés.

Le syndic de copropriété professionnel

Le mode de gestion de copropriété le plus courant en France est celui du syndic professionnel. Ce dernier assure la gestion administrative et financière de la copropriété en contrepartie du paiement d’honoraires.

Ces honoraires sont prélevés sur les charges de copropriété et sont donc payés par les copropriétaires.

Le syndic professionnel peut également facturer des frais annexes liés à des prestations telles que la gestion d’une mutation au sein de la copropriété ou la convocation d’une AG après 19 heures. Depuis le 22 janvier 2022, ce professionnel doit fournir aux copropriétaires une fiche tarifaire détaillée.

Pour trouver un syndic professionnel sûr et fiable, le recours à un courtier en syndic de copropriété est l’option la plus recommandée.

Le syndic bénévole

Une copropriété sans syndic professionnel peut décider d’élire un syndic bénévole. Conformément à la loi, ce dernier est nommé au cours d’une assemblée générale des copropriétaires.

Généralement, le syndic bénévole est un des copropriétaires de l’immeuble. Il est investi des mêmes missions que le syndic professionnel dans les limites de ses compétences.

Souvent préférée par les petites copropriétés, cette option permet d’éviter d’être une copropriété sans syndic et est avantageuse pour plusieurs raisons.

D’abord, le syndic bénévole n’est généralement pas rémunéré. Ensuite, étant lui-même un copropriétaire, il est plus impliqué dans les problématiques de la copropriété et est mieux disposé à les résoudre rapidement.

La durée du mandat d’un syndic bénévole est de 1 an renouvelable si ce dernier ou son partenaire a participé d’une façon ou d’une autre à la construction de l’immeuble. Si ce n’est pas le cas, la durée de son mandat sera de 3 ans renouvelable.

Si la copropriété décide de ne pas renouveler le mandat du syndic bénévole, elle devra inscrire ce point à l’ordre du jour d’une AG qui aura lieu dans les 3 mois qui précèdent la fin du mandat du syndic.

Le syndic bénévole lui-même peut décider de ne pas postuler pour le renouvellement de son mandat. Dans ce cas, il devra en informer le conseil syndical au minimum 3 mois avant la fin de son contrat.

Le syndic coopératif

Le syndic coopératif est un mode de gestion proche de celui du syndic bénévole. Ce modèle du syndic est encadré par la loi de 1965 (art. 14 et 17.1) et par le décret du 17 mars 1967 (art. 40 à 42-2).

Le modèle du syndic coopératif repose sur l’autogestion de la copropriété par le conseil syndical. Il s’agit donc d’un mode de gestion collégial où l’un des copropriétaires est élu en tant que président du conseil syndical.

Dans le cadre de la gestion coopérative, c’est le président du conseil syndical qui joue le rôle du syndic d’où son titre de président-syndic. Il est investi des mêmes missions qu’un syndic professionnel.

Toutefois, le président-syndic n’assure pas seul la gestion de la copropriété. Il est assisté dans ses missions par les autres membres du conseil syndical. L’un de nos conseils ici est de répartir les tâches en fonction des compétences de chaque membre :

  • Un gestionnaire financier et comptable qui se chargera de la collecte des charges des copropriétés, de la tenue de la comptabilité de la copropriété et de la convocation des appels d’offres ;
  • Un gestionnaire administratif qui prendra en charge la convocation des AG et la rédaction des procès-verbaux ;
  • Un chargé de la communication qui sera chargé de diffuser en temps réel les informations liées à la copropriété à tous les propriétaires.

La nomination d’un vice-président du conseil syndical est également conseillée. Cela permet d’éviter de se retrouver dans le cas d’une copropriété sans syndic en cas d’incapacité du président-syndic à assurer ses fonctions.

La gestion d’une copropriété par un syndic coopératif peut présenter des avantages tels qu’une gestion réactive et moins coûteuse. De plus, le fait que plusieurs copropriétaires participent à la gestion de l’immeuble permet de rendre celle-ci plus transparente.

En conclusion, la loi régit la gestion des copropriétés et rend obligatoire la présence d’un syndic. Une copropriété sans syndic ne peut donc pas exister au risque de compromettre la bonne marche de la copropriété.

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