Chaque année, l’assemblée générale des copropriétaires réunit bailleurs et occupants pour voter les décisions qui façonnent concrètement la vie de l’immeuble : budget, travaux, choix du syndic, rénovation énergétique. Pourtant, beaucoup de copropriétaires s’y rendent sans vraiment en maîtriser les règles — et passent à côté de leurs droits. Convocation, ordre du jour, majorités, procès-verbal, délais de contestation : ce guide complet vous donne toutes les clés pour préparer, participer et agir efficacement lors de votre prochaine AG.
Les essentiels :
- L’assemblée générale des copropriétaires doit se tenir au moins une fois par an ; la convocation est obligatoirement envoyée 21 jours avant, par voie électronique par défaut depuis avril 2024.
- Seuls les points inscrits à l’ordre du jour peuvent être soumis au vote : tout copropriétaire peut demander l’ajout d’une résolution par lettre recommandée avec AR avant l’envoi des convocations.
- Quatre régimes de majorité s’appliquent selon la nature des décisions : majorité simple (art. 24), majorité absolue (art. 25), double majorité (art. 26) et unanimité.
- Le vote par correspondance et la participation par visioconférence sont autorisés ; les abstentions et absences de sens de vote comptent comme votes défavorables.
- Le procès-verbal doit être notifié aux copropriétaires opposants et défaillants dans le mois suivant l’AG ; le délai de contestation est de deux mois à compter de cette notification.
- Les travaux de rénovation énergétique sont soumis à la majorité absolue, avec une obligation d’atteindre la classe E de DPE d’ici 2028.
- Le conseil syndical joue un rôle clé : il collabore à la préparation de l’AG, peut la convoquer en cas de défaillance du syndic et dispose d’une délégation pour les décisions courantes.
Qu’est-ce qu’une assemblée générale de copropriété ?
L’assemblée générale de copropriété constitue le seul lieu officiel où les copropriétaires exercent collectivement leur droit de vote sur toutes les décisions relatives à l’immeuble. Elle réunit l’ensemble des copropriétaires, qu’ils soient bailleurs ou occupants, au moins une fois par an. Les articles 22 à 26 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 7 du décret du 17 mars 1967 en fixent le cadre juridique. Si la présence à l’assemblée n’est pas légalement obligatoire, elle reste fortement recommandée : les décisions prises en AG impactent directement la répartition des charges de copropriété et les conditions de vie dans l’immeuble. L’AG budgétaire doit se tenir dans les six mois suivant le dernier jour de l’exercice comptable précédent. 123Syndic accompagne les copropriétaires dans la compréhension et la préparation de cette instance essentielle.
Les différents types d’assemblées générales en copropriété
Il existe plusieurs types d’assemblées générales à distinguer. L’assemblée générale ordinaire, tenue au moins une fois par an, traite des comptes, du budget prévisionnel, du renouvellement du syndic et de la gestion courante. L’assemblée générale extraordinaire, convoquée en dehors du calendrier annuel, répond à des besoins urgents comme des travaux exceptionnels. Enfin, l’assemblée générale à la demande d’un copropriétaire (art. 17-1 AA) permet à tout copropriétaire de solliciter une AG spécifique à ses frais. Un locataire peut assister à l’assemblée générale des copropriétaires uniquement en qualité d’observateur, sans droit de vote. En cas de manquement du syndic à son obligation de convocation, les copropriétaires disposent de recours détaillés sur la page dédiée à la non-convocation à l’assemblée générale de copropriété.
Comment se prépare une assemblée générale de copropriétaires ?
La convocation : délais, contenu et obligations légales
La convocation à l’assemblée générale des copropriétaires doit être envoyée au moins 21 jours avant la date de réunion, ce délai de convocation étant impératif sauf urgence avérée. Depuis le 11 avril 2024, l’envoi de la convocation s’effectue par voie électronique par défaut, bien que chaque copropriétaire puisse demander à recevoir les documents par lettre recommandée avec accusé de réception. La convocation de l’assemblée doit mentionner la date, l’heure et le lieu de la réunion, ainsi que l’ordre du jour complet et le formulaire de vote par correspondance. Les documents obligatoires à joindre incluent les annexes comptables, le budget prévisionnel, les contrats de fournisseurs en cas de travaux et le contrat de syndic si renouvellement. Une convocation comportant une date erronée rend les résolutions contestables pendant cinq ans ; le syndic doit alors procéder à une nouvelle convocation en respectant intégralement le délai légal de 21 jours.
L’ordre du jour : qui le fixe et comment y ajouter des points ?
La préparation de l’ordre du jour incombe au syndic, qui le transmet avec la convocation. Seuls les sujets inscrits à l’ordre du jour peuvent faire l’objet d’un vote ; les questions diverses lors d’une AG de copropriété peuvent être discutées en fin de séance, mais aucun projet de résolution ne peut y être adopté. Les sujets récurrents comprennent l’élection du bureau, l’approbation des comptes, la présentation du budget prévisionnel et le renouvellement du syndic. Tout copropriétaire peut, à tout moment de l’année, notifier au syndic par lettre recommandée avec avis de réception sa demande d’ajout d’une résolution à l’ordre du jour de l’AG ; si la demande parvient après l’envoi de la convocation, elle est reportée à l’AG suivante. Voici les étapes pour faire inscrire un point à l’ordre du jour :
- Rédiger la demande par lettre recommandée avec AR au syndic
- Préciser clairement la question ou résolution souhaitée
- Joindre les documents nécessaires le cas échéant
- Vérifier que la demande arrive avant l’envoi des convocations
- En cas d’arrivée tardive, la question est reportée à l’AG suivante
Le déroulement d’une assemblée générale de copropriétaires
À l’ouverture de la séance, chaque copropriétaire signe la feuille de présence, document obligatoire mentionnant nom, domicile et tantièmes, dont l’absence entraîne la nullité de l’AG. Elle peut être établie sur support papier ou électronique et distingue les présents physiquement, les représentés, les participants à distance et les votants par correspondance. Le président de séance est ensuite désigné parmi les copropriétaires à la majorité simple ; le syndic ne peut pas exercer cette fonction et assure uniquement le secrétariat de séance. Depuis la loi Élan du 23 novembre 2018, la participation via un moyen de communication électronique permettant l’identification est autorisée, rendant possible une assemblée générale par visioconférence ou en audioconférence ; les copropriétaires souhaitant participer à distance doivent en informer le syndic au moins trois jours avant, et les coûts techniques sont à la charge du syndicat des copropriétaires. Le vote par correspondance s’exerce avant la tenue de l’assemblée grâce au formulaire de vote joint à la convocation ; toute absence de sens de vote ou abstention est comptée comme un vote défavorable. Un modèle de pouvoir pour l’AG de copropriété peut être utilisé par tout copropriétaire souhaitant se faire représenter ; les pouvoirs en blanc remis au syndic sont redistribués au président du conseil syndical ou au président de séance. Concernant le nombre de pouvoirs qu’une même personne peut détenir lors d’une AG de copropriété, la loi fixe une limite selon la taille de la copropriété pour éviter toute concentration abusive des voix.
Les règles de vote et les majorités applicables
Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes. Le vote des copropriétaires obéit à quatre régimes de majorité distincts, auxquels s’ajoute un mécanisme de passerelle instauré depuis le 1er juin 2020.
| Type de majorité | Base légale | Définition | Exemples de décisions |
|---|---|---|---|
| Majorité simple | Article 24 | Majorité des votes exprimés, abstentions non comptées | Gestion courante, travaux d’entretien de l’immeuble, assurance |
| Majorité absolue | Article 25 | Plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires | Désignation du syndic, travaux d’économies d’énergie, ravalement |
| Double majorité | Article 26 | Au moins les 2/3 des voix ET la majorité des copropriétaires par tête | Modification du règlement de copropriété |
| Unanimité | — | Tous les copropriétaires favorables, sans abstention | Aliénation des parties communes, suppression d’un équipement collectif |
Le mécanisme de passerelle permet un second vote immédiat à la majorité inférieure en cas de blocage, à condition que la résolution ait recueilli l’approbation d’au moins un tiers des voix.
Le procès-verbal : rédaction, signature et diffusion
Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires résume l’ensemble des décisions prises en assemblée. Il détaille chaque résolution avec les résultats des votes, les éventuelles oppositions, ainsi que l’identité et le nombre de voix des copropriétaires opposants, abstentionnistes et défaillants. Un copropriétaire défaillant lors d’une AG est celui qui, absent et non représenté, n’a pas non plus voté par correspondance. Le document mentionne également les mandats distribués par le président du conseil syndical ou de séance, ainsi que les incidents techniques ayant empêché un copropriétaire distant de voter. Il est signé par le président de séance, le secrétaire et les scrutateurs, soit à la fin de la séance soit dans les huit jours suivants, et l’ensemble des procès-verbaux est conservé dans un registre dédié. La notification aux copropriétaires opposants et défaillants intervient dans le mois suivant l’AG par lettre recommandée avec AR ou courrier électronique, et le procès-verbal doit rappeler le délai de contestation d’une AG de copropriété, fixé à deux mois. Les autres copropriétaires peuvent recevoir le procès-verbal par lettre simple, et le document est mis à disposition sur l’extranet de la copropriété. Dans les trois mois suivant l’AG, un procès-verbal abrégé est affiché pendant un mois dans les parties communes pour informer les occupants non copropriétaires des décisions les concernant. Passé le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, toute procédure de contestation devient irrecevable ; l’action est intentée devant le tribunal judiciaire et nécessite l’assistance d’un avocat. Tout recours contre une résolution d’AG doit donc être engagé rapidement, et l’annulation d’une AG de copropriété ne peut être prononcée que par le juge dans ce délai strict. Se pose parfois la question de savoir s’il est possible de filmer une AG de copropriété : en pratique, cela est soumis à l’accord des participants, aucun texte n’autorisant l’enregistrement sans consentement.
Quelles décisions sont prises lors d’une assemblée générale de copropriétaires ?
Les décisions courantes soumises au vote
Lors de chaque assemblée générale des copropriétaires, plusieurs résolutions récurrentes sont systématiquement soumises au vote :
- Élection du bureau (président de séance, scrutateurs)
- Approbation des comptes de l’exercice écoulé
- Vote du budget prévisionnel
- Renouvellement ou changement de syndic
- Travaux d’entretien et de maintenance des parties communes
- Assurance de l’immeuble
- Installation d’équipements collectifs (antenne, matériel de sécurité…)
- Ravalement de façade
- Création d’espaces verts
- Vote du plan pluriannuel de travaux (obligatoire pour les immeubles de plus de 15 ans)
- Autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble
Certaines de ces décisions sont incontournables à chaque AG annuelle, notamment l’approbation des comptes, le vote du budget et le renouvellement du mandat de syndic. Il arrive que des copropriétaires souhaitent voter contre le quitus au syndic : cette démarche est tout à fait possible lors du vote d’approbation des comptes, et elle constitue un signal fort adressé au gestionnaire. Par ailleurs, l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 permet une délégation au conseil syndical pour les décisions de gestion courante, à condition que celui-ci soit composé d’au moins trois membres du conseil syndical, pour une durée maximale de deux ans et dans les limites de dépenses fixées en AG.
Les travaux et dépenses exceptionnelles en assemblée générale
Les travaux importants requièrent une majorité absolue au sens de l’article 25, voire une double majorité ou l’unanimité selon leur nature. Les travaux d’économies d’énergie revêtent une importance capitale au regard des obligations liées aux travaux et rénovations en copropriété et du décret du 22 décembre 2025 sur la rénovation en copropriété, notamment l’atteinte de la classe E de DPE d’ici 2028. Si un projet de rénovation énergétique ne recueille pas le tiers des voix lors d’une première AG, une seconde AG peut être convoquée trois mois plus tard, où la décision peut être adoptée à la majorité simple. La souscription d’un prêt collectif pour financer des travaux obéit à la même majorité que celle exigée pour les travaux eux-mêmes ; les copropriétaires ne souhaitant pas y recourir disposent de deux mois après la notification du procès-verbal pour le signaler.
Le rôle du conseil syndical et l’accompagnement par 123Syndic
Le conseil syndical joue un rôle déterminant dans la préparation et le bon déroulement d’une assemblée générale. Il collabore avec le syndic pour fixer la date et préparer l’ordre du jour, et peut lui-même convoquer une AG si la situation l’exige. En cas d’empêchement du syndic, le président du conseil syndical est habilité à convoquer une AG d’urgence pour désigner un nouveau syndic. La délégation prévue à l’article 24 lui permet de prendre des décisions de gestion courante sans passer par une AG, dans les plafonds de dépenses fixés en assemblée.
123Syndic accompagne les copropriétaires et conseils syndicaux tout au long du processus lié à l’assemblée générale. Notre approche repose sur la transparence, la réactivité et le professionnalisme. Nous facilitons notamment la mise en concurrence des syndics, qu’il s’agisse d’un syndic professionnel, d’un syndic bénévole ou d’un syndic en ligne, permettant ainsi de changer de syndic dans les meilleures conditions lors du vote en AG. Notre accompagnement s’articule en cinq étapes : audit de la gestion actuelle, préparation des documents et résolutions, mise en concurrence des syndics si nécessaire, analyse et négociation des contrats, et suivi de la mise en œuvre des décisions prises en AG.
FAQ
Quel est le délai légal pour convoquer une assemblée générale de copropriétaires ?
La convocation doit être envoyée au moins 21 jours avant la date de l’assemblée générale des copropriétaires. Depuis le 11 avril 2024, l’envoi se fait par défaut par voie électronique, mais chaque copropriétaire peut demander à recevoir les documents par lettre recommandée avec accusé de réception. Le non-respect de ce délai rend les résolutions contestables pendant cinq ans.
Quelles majorités s’appliquent lors des votes en assemblée générale de copropriété ?
Il existe quatre régimes de majorité : la majorité simple (article 24) pour la gestion courante, la majorité absolue (article 25) pour des décisions importantes comme le choix du syndic, la double majorité (article 26) pour les modifications du règlement de copropriété, et l’unanimité pour les décisions les plus structurantes. Un mécanisme de passerelle permet un second vote à la majorité inférieure en cas de blocage.
Comment contester une décision prise lors d’une assemblée générale de copropriétaires ?
Tout copropriétaire opposant ou défaillant dispose d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une résolution, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Passé ce délai, toute action devient irrecevable. Le recours s’engage devant le tribunal judiciaire et nécessite l’assistance d’un avocat.