LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

Personne calculant les charges de copropriété

Chaque année les copropriétaires votent un budget prévisionnel lors de l’assemblée générale pour deux types de charge afin de couvrir les besoins de la copropriété et de son entretien : les charges générales/courantes et les charges particulières.

Les copropriétaires peuvent également payer des charges exceptionnelles durant l’année.

LES CHARGES GÉNÉRALES/COURANTES

Tous les copropriétaires ont l’obligation de participer aux frais des charges générales/courantes. Le coût de celles-ci diffère des tantièmes attribués quant aux taux de lots par copropriétaire. C’est donc ces quotes-parts qui déterminent la répartition de ces charges [Décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis]. Elles sont votées en assemblée générale des copropriétaires chaque année à la majorité simple [article 24 de la loi du 10 juillet 1965].

Les charges générales/courantes prennent en compte :

  • L’administration de l’immeuble (honoraires du syndic de copropriété, assurances, …) ;
  • Les frais de fonctionnement de l’immeuble (gaz, eau, ascenseur, …) ;
  • La conservation de l’immeuble (travaux d’entretien courant de l’immeuble, …)

LES CHARGES PARTICULIÈRES

Les charges particulières divisent les frais en fonction de l’utilisation quant au taux de lots d’un copropriétaire.

Exemple : un copropriétaire ne paie pas les frais de l’ascenseur si celui-ci trouve ses lots au rez-de-chaussée (sauf s’il lui permet d’accéder à une cave par exemple).

Les chargent particulières prennent en compte :

  • Les services collectifs ;
  • Les équipements communs.

LES CHARGES EXCEPTIONNELLES

Les charges exceptionnelles ne sont pas prévues dans le budget prévisionnel.

Elles sont votées en assemblée générale pour :

  • Les travaux d’entretien (ravalement de façades, …) ;
  • Les travaux d’amélioration de l’immeuble et de ses parties communes (ascenseur, …) ;
  • Les diagnostics et les études techniques (architectes, avocats, …) ;
  • Les avances pour les travaux (aménagement de locaux à usage commun, …).

LE VOTE DES CHARGES EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Le vote des charges se déroule chaque année lors de l’assemblée générale par les copropriétaires qui voteront concernant le budget prévisionnel pour l’année face aux dépenses courantes en même temps que ceux des travaux.

Dans le cas des travaux, des charges exceptionnelles peuvent également être votées. Les charges exceptionnelles ne font pas partie du budget prévisionnel mais doivent être également votées.

LE PAIEMENT DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

Chaque copropriétaire doit payer des charges de copropriété selon la quote-part qui lui est assignée lors de la répartition des charges.

Si un copropriétaire n’a pas donné son accord quant aux travaux d’amélioration de l’immeuble, il peut, dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal, demander un paiement échelonné sur 10 ans au syndic pour les charges de copropriété.

(I) LE PAIEMENT DES DÉPENSES PRÉVUES PAR LE BUDGET PRÉVISIONNEL

Au premier jour de chaque trimestre ou au premier jour de la période fixée en assemblée générale, les copropriétaires versent des provisions au syndic prévues pour le budget prévisionnel.

Le syndic de copropriété envoie par lettre simple ou par message électronique le montant du versement des provisions à payer en amont de la date fixée.

(II) LE PAIEMENT DES DÉPENSES HORS BUDGET PRÉVISIONNEL

C’est lors de l’assemblée générale que le montant et la date d’exigibilité des dépenses hors budget prévisionnel seront votés en même temps que les travaux. Par la suite, le syndic de copropriété enverra par lettre simple ou par message électronique, l’objet de dépense ainsi que son montant.

LA CONTESTATION DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

Si la quote part d’un ou plusieurs propriétaire(s) est supérieure à ¼ de ce qu’elle devrait être, ils pourront alors contester le problème de répartition des charges devant un tribunal.

  • Dans les cinq ans qui suivent la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ;
  • Dans les deux ans qui suivent la première vente du lot de copropriété intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Il en est de même si, à l’inverse, la quote part d’un ou plusieurs propriétaire(s) est inférieure à ¼ de ce qu’elle devrait être.

Si le juge approuve la plainte, il se chargera de faire une nouvelle répartition des charges de copropriété, appliquée au premier jour de l’exercice comptable suivant la décision prise définitive. Si un ou plusieurs copropriétaires souhaitent donner à nouvelle répartition des charges, cette décision sera prise en assemblée générale lors d’un vote à l’unanimité des copropriétaires.

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