Depuis plusieurs années, la désignation d’un conseil syndical est devenue indispensable pour les copropriétés. Même si celles-ci ne sont constituées que de peu de lots, elles ont besoin d’une organisation. En lisant cet article, vous comprendrez mieux. Focus !
Organisation et fonctionnement du conseil syndical en petite copropriété
Le conseil syndical en petite copropriété est un groupe de copropriétaires élus pour la gestion d’une copropriété. Selon l’article 24, il s’agit d’un groupe de personnes qui ont le pouvoir de décision sur la propriété. Le nombre de personnes au sein du conseil syndical varie selon les syndicats de copropriétaires.
Composition du conseil syndical en petite copropriété
La plupart des conseils syndicaux sont composés de trois membres. Les membres du conseil syndical en petite copropriété sont élus pour un mandat d’un à trois ans renouvelables. Les membres du conseil syndical sont présidés par un président du conseil syndical. Un vice-président peut être associé au président pour le remplacer temporairement en cas d’urgence.
En plus du président du syndic, d’autres responsables peuvent être élus. Il est possible d’élire au sein d’eux :
- Un responsable administratif,
- Un responsable en communication,
- Un vérificateur de la comptabilité.
Le responsable administratif peut se charger de convoquer des réunions ou de rédiger les procès-verbaux. Quant au chargé de la communication, il peut diffuser les informations sur la copropriété pour d’éventuels nouveaux contrats. Enfin, le responsable financier peut être chargé de vérifier la bonne tenue de la comptabilité de la copropriété. Aucune rémunération n’est prévue pour ces membres du conseil syndical élus.
Conditions d’éligibilité des membres du conseil syndical en petite copropriété
La création du conseil syndical n’exige aucune formalité majeure. Le candidat à élire doit être lui-même membre du syndicat des copropriétaires. S’il n’en est pas membre, il doit être actuellement ou par le passé marié à un copropriétaire. Une autre condition est qu’il soit son acquéreur à terme ou son représentant légal. Ensemble, des lois et des décisions sont prises pour le bon fonctionnement de la copropriété. Tous les membres du conseil syndical sont appelés conseillers syndicaux. Un conseiller syndical peut rompre son contrat en soumettant sa démission conformément aux règles préétablies. En cas de comportement inapproprié de la part d’un membre, il peut être révoqué par les copropriétaires à la majorité absolue, selon l’article 25.
Election du conseil syndical en petite copropriété
L’élection est faite lors d’une assemblée générale entre les copropriétaires ainsi que tout autre partenaire directement impliqué. L’effectif à élire est fixé dans le règlement de copropriété du syndicat. Néanmoins, aucun texte n’impose un nombre précis de membres dans le conseil. Au cours de l’élection des membres en petite copropriété, il faut la majorité absolue pour qu’un membre soit retenu.
Au cas où le vote recevrait 1/3 des suffrages, un second vote est organisé. Après l’élection, les membres élus du conseil choisissent à leur tour un président. En application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, « lorsque l’assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d’obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d’un mois, à tous les copropriétaires ».
Conseil syndical pour quel type de petite copropriété ?
Tant qu’au moins deux copropriétaires partagent le même bien, il est indiqué de faire des rassemblements de prise de décisions. Dans le cas contraire, s’il s’agit du bien d’un seul propriétaire, alors il est le seul décideur et n’a donc pas besoin de conseil syndical. Dans ce cas, il s’agit d’une mono-propriété. En cas de confusion ou de mauvaise compréhension, prenez contact avec un professionnel en gestion de copropriétés.
Importance du conseil syndical en petite copropriété
Une copropriété dépourvue de conseil syndical est tout à fait préjudiciable à une bonne gestion de la copropriété. Le rôle du conseil syndical est d’assister et de contrôler le syndic dans sa gestion. Cela est donc très important, car il participe au bon fonctionnement de la copropriété. Le conseil syndical revêt plusieurs facettes à cause des missions qui lui sont déléguées. Il est une entité sur laquelle prend appui l’organisation juridique d’une copropriété.
Types de conseils syndical en petite copropriété
Depuis la loi de Juillet 1965, toute copropriété, grande comme petite, doit élire en consensus un conseil syndical de copropriété. Le choix du mode de gestion d’une copropriété doit se faire en suivant une logique de plan d’action. Il existe différents types de syndic :
- Le syndic coopératif
- Le syndic professionnel,
- Le syndic bénévole ou non-professionnel.
Un juge mandaté est d’ailleurs la solution adaptée pour un choix judicieux et l’élection à défaut des membres. En cas de changement de syndic, faites-vous accompagner par des professionnels avertis.
Conseils pour le choix du type de conseil syndical en petite copropriété
Notre histoire détermine nos choix. Les petites copropriétés sont libres de constituer ou non un conseil syndical. Le conseil syndical peut demander des solutions et conseils pour un accompagnement dans ses tâches. Le syndic professionnel est constitué de professionnels rémunérés. Ce type de syndic engendre des coûts non-négligeables pour les résidences. Or, dans le cas d’un syndic coopératif, les copropriétaires s’entendent pour se répartir les tâches, selon les compétences de chacun. Ils ne sont pas rémunérés, cela permet de réduire les dépenses et de se passer des honoraires du professionnel. De plus, face aux fonctions qui incombent les membres du syndicat, le syndic bénévole ne peut pas être optimal. Il faut alors une solution alternative, efficace et économique.
Responsabilités du conseil syndical en petite copropriété
Ce groupe de personnes dirigeant les copropriétaires à plusieurs rôles. Ces rôles sont d’ordre consultatif, d’assistance et de contrôle des activités du groupe. Dans un premier temps, il coordonne les relations entre copropriétaires. Il s’assure de la gestion de la comptabilité par le syndic, notamment la gestion des dépenses ainsi que le budget prévisionnel. Le conseil syndical contrôle également l’administration de la propriété en demandant régulièrement des comptes au gestionnaire.
Notons que ce conseil n’empêche pas l’accès aux autres membres aux documents ayant rapport à la gestion de la copropriété. Les autres membres reçoivent eux aussi des mails, registres ou lettres importants concernant toute la gestion de la copropriété. Vous êtes syndic ou prestataire ? Pour plus d’assurance, vous aussi vous pouvez vous faire assister par une société de conseil indépendante.
Importance d’une assemblée générale dans un conseil syndical en petite copropriété
Certaines décisions ne peuvent pas être prises par le conseil à lui seul. Par exemple, les décisions concernant la gestion des finances ou les questions de modifications législatives et réglementaires. Pour cela, le syndic ou le conseil syndical organise une assemblée générale annuelle pour approuver les comptes. Au cours de cette rencontre, il présente aux membres une série de présentations des résultats des comptes, des futurs travaux à prévoir et des dossiers en cours pour les faire voter à l’ensemble des copropriétaires présents à l’assemblée.
Les informations qui s’y trouvent permettent aux copropriétaires de se mettre au même niveau d’information que le conseil syndical. Avant l’assemblée générale, ils peuvent faire appel à un courtier en syndic. Cette séance n’exclut pas les contrôles beaucoup plus réguliers, c’est-à-dire par trimestre ou par semestre. Cette organisation est meilleure et permettra au conseil de ne pas se retrouver submergé par les tâches. Les autres membres pourront alors suivre le fonctionnement au fur et à mesure de l’exercice de leur pouvoir. Dans ce cas, les mauvaises tenues seront détectées beaucoup plus tôt.
Limites du conseil syndical en petite copropriété
Les petites copropriétés sont des constructions de taille moyenne construites par plusieurs propriétaires. Le nombre maximum de propriétaires étant de 5, soit 5 lots à usage d’habitation ou de bureau. Ce nombre est considéré comme très petit et peut constituer une limite au conseil syndical. Aussi, les membres du syndicat ont des pouvoirs limités, car ils sont en quelque sorte dirigés par leurs collègues. Même s’ils ont tous leur mot à dire dans la gestion au cours d’assemblées, ils doivent se soumettre aux membres du conseil. D’ores et déjà, certains conseils syndicaux possèdent une très bonne gestion. Mais d’autres traversent des difficultés au cours de l’exercice de leur mandat.
Conséquences d’une petite copropriété sans conseil syndical
Qui entend petite copropriété peut penser directement petite organisation, donc moins d’organisation. La gestion peut sembler plus facile, car ce sont des logements sans ascenseur ni gardien. Néanmoins, la gestion n’est pas à négliger. Les assemblées générales ou même de simples réunions sont nécessaires pour le vote du budget prévisionnel. Plus spécialement pour avoir une vision claire et uniforme des finances de tous les côtés. Pour un budget prévisionnel de plus de 15 000 € par an, le contrôle financier est utile.
Les assemblées générales peuvent se faire en présentiel, en visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique. Les courriers, les supports papier et les mails peuvent être aussi employés. Toutes ces limites ont conduit à une décision sortie en juin 2020. Cette décision dispense les petites copropriétés de cinq lots maximum d’un conseil syndical. Une méditation s’impose aux copropriétaires sur leur volonté ou pas de suivre cette loi qui certainement ne va pas à leur avantage.
Quelques défauts du conseil syndical en petite copropriété
Il arrive parfois qu’une personne prenne en charge la totalité du travail. La plupart du temps, cette personne n’est rien que le président du conseil syndical. Les autres membres et tous les copropriétaires se reposent sur celui-ci. Ce type de fonctionnement n’est pas sain ni pour elle, ni pour le conseil syndical et la propriété. On parle ainsi de conseil syndical déséquilibré.
Le conseil syndical par défaut concerne les copropriétaires qui se présentent sous pression, par devoir et à contrecœur. Ils s’impliquent peu ou presque pas dans leur mission.
Lorsqu’un groupe se prend pour les connaisseurs et fait fuir ceux qui souhaiteraient s’investir : on parle de conseil clanique. Parfois, les actions au sein du conseil ne sont pas transmises ou pas fidèlement aux autres membres.
Certaines difficultés peuvent aussi venir d’un seul ou de quelques membres. Ces personnes sont au conseil syndical pour être mieux informées que les autres copropriétaires ou contrôler le travail des membres du conseil syndical.
Vous voilà donc informés sur le conseil syndical et son fonctionnement. Cette petite entité constituée de professionnels ou non s’avère donc très importante pour une meilleure organisation des tâches. Que ce soit en grande ou en petite copropriété, la gestion de la propriété est bénéfique même si elle n’est plus obligatoire sur le plan juridique.
