Femme fatiguée de meuble son nouveau logement

Location nue et location meublée : laquelle choisir ?

Vous êtes propriétaire d’un appartement en copropriété. Celui-ci peut être votre résidence principale, votre résidence secondaire, un logement loué ou encore un logement vacant.

Dans le cas où ce logement est loué, ou si vous vous posez la question de le mettre en location, voici en un article les différences entre de la location nue et de la location meublée à connaître. Notre partenaire fiscalité Qlower distingue fiscalités très différentes.

La location nue, 2 régimes possibles et peu de charges déductibles

Le régime micro-foncier lorsque vous ne dépassez pas 15 000€ de revenus locatifs et réglez peu de charges déductibles.

Les loyers perçus en location nue sont des revenus fonciers. Lorsque vous percevez moins de 15 000€ de loyers (hors charges), vous êtes éligible au régime Micro-Foncier. Celui-ci permet de vous affranchir du calcul des charges déductibles, remplacé par un abattement de 30% sur vos revenus. 

Vous êtes alors fiscalisé sur 70% de vos revenus locatifs. Le taux d’impôt se calcule comme suit : 

     Imposition  =  Votre tranche d’imposition (par exemple 30%)  + 17,2% de cotisations sociales

Vous réglez donc 47,2% d’impôt sur 70% de vos revenus, soit 0,33% d’impôt

Pour un loyer hors charges de 1000€ par mois, vous percevez 12 000€ par an. Vous devez 3965€ d’impôt par an.

Si vous dépassez 15 000€ de revenus locatifs ou si vous supportez des charges importantes (emprunt, copropriété, travaux…), alors le régime Foncier Réel est plus intéressant ou obligatoire.

En location nue,, dès 15 000€ de revenus locatifs (hors charges), le régime Foncier Réel s’applique. Vous devez alors lister l’ensemble des charges déductibles que vous réglez sur une année complète, et calculer le montant de votre revenu foncier taxable.

Revenu foncier taxable   =   revenu locatif   –   charges déductibles

La fiscalité du régime foncier réel est la même : votre tranche d’imposition + 17,2% de cotisations sociales.

L’exercice consiste alors à n’oublier aucune charge déductible de la location nue. Voici les principales : 

  • Les charges de copropriétés refacturables au locataire
  • Les dépenses d’entretien et de réparation
  • Les travaux d’amélioration (pas d’agrandissement)
  • Les frais de gestion locative
  • Les dépenses d’assurances (PNO, GLI, Protection juridique)
  • La taxe foncière (hors Taxe d’enlèvement des ordures refacturable au locataire)
  • Les intérêts d’emprunt et le coût de l’assurance emprunteur
  • Les frais de comptabilité d’un outil comme Qlower

Si vous percevez moins de 15 000€ de revenus locatifs hors charges, il vous appartient alors de comptabiliser les charges déductibles que vous réglez sur une année. Si ce montant dépasse 30% de vos revenus locatifs, alors le régime Foncier Réel est plus intéressant pour vous. Attention, ce choix vous engage pour une durée de 3 ans.

Et la déclaration fiscale ?

La déclaration de revenus fonciers peut être faire en autonomie ou via un accompagnement comme avec notre partenaire Qlower. C’est l’annexe 2044 de votre déclaration de revenus habituelle.

Cas particulier du déficit foncier lorsque vous prévoyez d’importants travaux de rénovation

Les travaux d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers. Ainsi, dans le cas d’importants travaux, il est fréquent que le bien ne puisse être loué. Moins de revenus locatifs et de grosses dépenses amènent régulièrement à un déficit foncier : les charges déductibles dépassent les revenus de l’exercice. Dans ce cas, il est possible de reporter ce déficit sur vos autres revenus (revenus du salariat par exemple) jusqu’à concurrence de 10 400€ par an. Les travaux de votre bien en location nue ont donc un effet défiscalisant. Notez que le gouvernement a doublé le montant du déficit foncier à 20 800€ dans le cas de travaux de rénovation énergétique. Là aussi, le report de ce déficit sur vos autres revenus vous engage à louer votre logement en location nue pendant encore 3 années après la fin du report du déficit. Vous pouvez solliciter des experts comme Qlower pour réaliser des simulations.

La location meublée, 2 régimes possibles et toutes les charges deviennent déductibles y compris l’amortissement du bien

En location meublée, les mêmes options fiscales sont possibles : le micro-BIC et le régime réel. Les principes sont les mêmes qu’en location nue. Le régime Micro-BIC permet d’éviter les calculs via un abattement de 50%. Le revenu imposable est cette fois le loyer charges comprises. 

Vous êtes alors fiscalisé sur 50% de vos revenus locatifs. Le taux d’impôt se calcule comme suit : 

Imposition   =   Votre tranche d’imposition (par exemple 30%)   +   17,2% de cotisations sociales

Vous réglez donc 47,2% d’impôt sur 50% de vos revenus, soit 0,24% d’impôt

Pour un loyer charges comprises de 1000€ par mois, vous percevez 12 000€ par an. Vous devez 2832€ d’impôt par an.

Si vous dépassez 77 700€ de revenus locatifs charges comprises, vous n’êtes plus éligible au régime Micro-BIC et vous basculez sur le régime BIC Réel. C’est le plus souvent le régime le plus intéressant pour les propriétaires bailleurs.

Par dépassement du seuil ou par choix, le régime réel demande de lister l’ensemble des charges déductibles que vous réglez sur une année complète. On ajoute à ces charges l’amortissement de votre bien en location, considéré comme votre outil de travail et subissant une « usure ».

Revenu BIC taxable   =   revenu locatif   –   charges déductibles   –   amortissement

Très fréquemment, le régime BIC permet, grâce aux amortissements, d’effacer totalement les revenus locatifs et de le pas être redevable de l’impôt sur ces mêmes revenus locatifs. Ceci demande l’intervention d’un cabinet d’expertise comptable facturé généralement 600 à 1000€, ou d’un outil comptable comme Qlower facturé 239€ TTC.

C’est alors votre outil comptable qui se charge de vous aider à identifier les charges déductibles et qui construit l’amortissement de votre bien. En plus des charges déductibles listées plus haut, les charges suivantes sont déductibles seulement en location meublée : 

  • Les charges de copropriétés dans leur intégralité
  • La taxe foncière dans son intégralité
  • Les frais de notaires
  • Les frais d’agence, de chasse immobilière
  • Tout type d’honoraires lié à votre logement en location
  • Les abonnements liés à votre logement (abonnement internet, électricité)

L’amortissement est calculé par votre comptable et prend en compte la quote-part terrain de votre bien en location. Cette dernière n’est pas amortissable. Le bâti est quant à lui découpé en composants, qui ont chacun leur durée d’amortissement, tout comme les travaux et le mobilier. L’amortissement est donc une charge déductible que vous ne dépensez pas réellement. 

Le plus souvent, les charges et l’amortissement dépassent les revenus locatifs. L’activité de location est donc déficitaire et échappe à l’impôt. Néanmoins, ce déficit n’est pas reportable sur les autres revenus, il est reportable sur les exercices suivants en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Lorsque vos revenus locatifs dépassent 23 000€ par an ET dépasse vos revenus du travail, vous changez de statut pour devenir LMP. La fiscalité est augmentée des cotisations sociales tandis que le déficit devient reportable sur vos autres revenus. Attention, le calcul de l’impôt sur la plus-value change aussi lorsque vous devenez LMP, il est recommandé de faire appel à des spécialistes pour vérifier l’impact de ce changement.

La location meublée, toujours plus intéressante fiscalement si votre bien se prête à ce type de location.

La location meublée requiert un formalisme plus poussé (immatriculation Siret, accompagnement comptable) mais offre dans tous les cas une fiscalité plus douce que la location nue. Les loyers en location meublée sont 10% supérieurs que la location nue et la rotation des locataires peut être plus fréquente.

Et la déclaration fiscale ?

La déclaration de revenus locatifs meublés nécessite une déclaration séparée assez complexe (2031 et 2033). Cette déclaration et la télétransmission aux impôts sont réalisées par un cabinet d’expertise comptable ou par une solution d’accompagnement comptable comme notre partenaire Qlower.

En conclusion, ne laissez pas vos logements vacants !

Si vous arrivez à cette conclusion, c’est que vous avez un logement en location ou que vous vous posez la question de franchir le pas. L’ensemble du territoire subit une tension jamais observée sur le marché de la location. Certes les règles sont complexes, mais une partie de la solution réside dans la mise sur le marché locatif de logements vacants. Dans tous les cas, il est fiscalement plus intéressant de proposer un logement meublé plutôt que nu, si celui-ci s’y prête. Une grande maison en zone rurale sera plus adaptée à la location nue bien entendu !

Dans certains cas, passer d’un bien loué nu à une location meublée peut être tout à fait intéressant, même avec un locataire déjà en place. La location de biens nue subit la fiscalité foncière, qui n’est pas des plus agréables en France ! La location meublée bénéficie d’une fiscalité BIC nettement plus agréable grâce aux nombreuses charges déductibles et aux amortissements.

Les conseils indispensables