Le conseil syndical en copropriété : entre fonctionnement et utilité

En France, le conseil syndical est un composant essentiel de la copropriété qui contribue au bon fonctionnement de la copropriété. Il est composé de membres élus parmi les copropriétaires de la copropriété. Son rôle peut varier selon les modes de gestion propres à chaque copropriété.

Cependant des questionnements récurrents restent souvent en suspens. Comment les membres du conseil syndical sont-ils élus ? Quelle est sa véritable utilité ? Comment procède le conseil syndical ? Peut-on changer de conseil syndical ? Comment choisir un nouveau conseil syndical ? Quels sont les coûts associés au conseil syndical ? Dans cet article, nous aborderons toutes les thématiques liées au conseil syndical.

L’offre 123syndic de Médiation

Dans son rôle de CONSEIL AUX COPROPRIETES, il a plusieurs fois été demandé à la société 123syndic de faire l’intermédiaire NEUTRE et BIENVEILLANT entre copropriétaires/ Syndic / prestataires pour régler des litiges, conflits, différends, incompréhensions….

Nous proposons donc une offre de MEDIATION spécifique pour assister nos clients et permettre d’avancer.

Passons de la culture du conflit à celle du compromis !

En France, la médiation conventionnelle est apparue fortement dans les années 2000 consacrant l’efficacité des clauses de conciliation et de médiation.

Les conflits en copropriétés viennent souvent de problèmes de relations humaines auxquels se superposent des conflits juridiques. La reprise des échanges est la meilleure manière de trouver une solution rapide et peu coûteuse.

Les Avantages et les inconvénients de la médiation :

Avantages :

Confidentialité des discussions et des éléments
Frais limités
Rapidité
Accord constructif : solution née de la volonté des parties
L’accord venant des parties, il y a une meilleure chance que l’accord soit spontanément exécuté
Autorité de la chose jugée entre les parties (lorsque l’accord vaut transaction)

Inconvénients :

Les deux parties doivent être prêtes à faire des concessions volontaires
Dans le protocole transactionnel, il faudra des concessions réciproques
Nécessité d’une démarche d’homologation de l’accord par un juge pour bénéficier de la force exécutoire (exécution forcée)

Qu’est-ce que la médiation conventionnelle ?

La médiation est un processus structuré, par lequel deux ou plusieurs parties tentent de parvenir à un accord, en vue de la résolution amiable de leurs différends, avec l’aide d’un tiers.

Quels sont les grands principes de la médiation ?

La médiation est un Mode Alternatif de Règlement des Conflits (MARC), litiges, différends, problèmes…

L’idée fondamentale de la MEDIATION est de restaurer le dialogue entre les parties qui sont liées d’une manière ou d’une autre (copropriétés, contrats, …).

Sur quoi s’appuie la médiation ?

La médiation n’est pas une procédure judiciaire et s’appuie sur :

la confidentialité
l’écoute, l’échange des points de vue et la bienveillance
une recherche de solution par les parties
une mise en œuvre extrêmement rapide
des solutions très flexibles et totalement adaptées aux situations particulières
un accord GAGNANT – GAGNANT contrairement à un procès qui a généralement un GAGNANT et un PERDANT
- médiation : recherche d’une solution amiable convenue entre les parties
- procès & arbitrage : solution contentieuse imposée par un tiers, juge ou arbitre

Quand utiliser la médiation ?

La médiation est très adaptée aux copropriétés puisque le monde contractuel d’une copropriété fait que les conflits peuvent être nombreux et les délais judiciaires sont très longs (plusieurs années).

Le délai et le coût des tribunaux étant prohibitif, avoir recours à un tiers est parfois nécessaire pour réamorcer le dialogue et souvent bien plus efficace.

La médiation peut intervenir à n’importe quelle étape de votre conflit / litige (avant de saisir la justice, pendant les procédures judiciaires, …).

PS : Vous pouvez toujours utiliser la médiation judiciaire mais elle n’intervient que pendant la procédure judiciaire.

« Art. 1530 du Code civil – La médiation et la conciliation conventionnelles régies par le présent titre s’entendent, en application des articles 21 et 21-2 de la loi du 8 février 1995 susmentionnée, de tout processus structuré, par lequel deux ou plusieurs parties tentent de parvenir à un accord, en dehors de toute procédure judiciaire en vue de la résolution amiable de leurs différends, avec l’aide d’un tiers choisi par elles qui accomplit sa mission avec impartialité, compétence et diligence. »

Quels sont les sujets qui peuvent rentrer dans le cadre de la médiation ?

L’intervention peut-être très variée :

conflit entre copropriétaires
problème entre un ou des copropriétaires et leur syndic
litige entre le syndicat des copropriétaires et le syndic ou un prestataire
…

Nous ne sommes pas avocats et ne menons pas de PROCEDURE mais nous proposons de résoudre les conflits par la MEDIATION afin de tenter une solution RAPIDE et un retour au DIALOGUE.

Quel est le rôle du médiateur ?

Le médiateur ne tranche pas et ne décide rien mais apporte une aide NEUTRE et un retour au DIALOGUE.

Il permet de rechercher une solution amiable convenue entre les parties. Le médiateur peut voir les parties ensemble et/ou séparément.

Si nécessaire, les conseils et avocats respectifs resteront en charge d’écrire l’accord entre les parties.

« La transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître » (art. 2044 al. 1er du Code civil)

Combien coûte la médiation ?

Coût de médiation 123syndic : prix à l’heure et sur devis

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Le conseil syndical, qu’est-ce que c’est ?

Le conseil syndical représente un organe capital de la copropriété qui agit la plupart du temps comme un relais entre le syndic de copropriété et les copropriétaires. Il est composé d’un président et de membres tous issus de la copropriété. Le conseil syndical est chargé de représenter les intérêts de la copropriété ainsi que de prendre les décisions de gestion de la copropriété. Néanmoins, il est possible que certaines copropriétés renoncent au conseil syndical malgré ses avantages et son obligation. Cette décision de s’abstenir d’un conseil syndical doit être votée à la double majorité, c’est-à-dire qu’il est nécessaire de recueillir le vote de la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant les deux tiers des tantièmes de la copropriété.

De même, si aucun candidat ne se présente ou s’il n’obtient pas les votes nécessaires, il se peut qu’il n’y ait pas de conseil syndical. Enfin, si le budget prévisionnel moyen d’une copropriété sur une période de 3 exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, ou dans les copropriétés de maximum 5 lots, il est possible qu’il n’y ait pas de conseil syndical.

Afin de satisfaire les besoins de la copropriété, il est nécessaire d’élire des membres et un président compétent et engagés pour le conseil syndical, car leur travail a un impact conséquent sur la gestion de la copropriété. La bonne communication entre les membres du conseil syndical ainsi qu’avec les copropriétaires est essentielle pour assurer une gestion efficace de la copropriété et pour améliorer la vie dans la copropriété. Il est, de ce fait, important de comprendre sa composition.

Un copropriétaire peut devenir membre du conseil syndical et donc conseiller syndical s’il est élu et nommé à la majorité absolue. Cependant, si le prétendant au conseil syndical n’obtient pas la majorité absolue, il est possible de voter au deuxième tour à la majorité simple si et seulement si lors du premier vote, il rassemble au minimum un tiers des tantièmes. Il faut savoir que le nombre de conseillers syndicaux par copropriété n’est pas limité, cependant un nombre minimum de 3 conseillers syndicaux est conseillé.

Le conseil syndical se compose également d’un président qui représente le coordinateur principal entre le syndic et les copropriétaires. C’est celui qui anime les réunions du conseil syndical. Il est nommé parmi les membres du conseil syndical lors de la première réunion. Néanmoins, il se peut que ce président ne soit pas élu.

Comment fonctionne un conseil syndical ?

Le conseil syndical agit selon les règles de fonctionnement du conseil syndical qui sont déterminées dans le règlement de copropriété. Celui-ci permet de connaître chaque élément nécessaire au bon fonctionnement du conseil tels que les règles de majorité, la fréquence des réunions et ses modalités. Ces règles sont votées à la majorité à l’assemblée générale des copropriétaires.

Le conseil syndical agit en parallèle du syndic à travers une collaboration réciproque. Le conseil syndical peut par exemple exiger une consultation d’un document lié à la gestion de la copropriété s’il a avisé le syndic. Les documents destinés au conseil syndical sont adressés au président du conseil syndical. Quand les documents sont envoyés à la demande du conseil syndical, ceux-ci sont adressés à l’ensemble des membres.

De plus, pour exercer sa fonction, le conseil syndical peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut donc, pour des décisions particulières tenant compte de la chaudière ou de l’ascenseur par exemple, demander des avis techniques à un professionnel spécialisé.

Par ailleurs, le conseil syndical peut se voir déléguer par l’assemblée générale le pouvoir de prendre des décisions relevant de la majorité simple à condition que le conseil syndical soit composé d’au minimum 3 membres. Cette délégation de pouvoirs doit être décidée par le syndicat de copropriétaires en assemblée générale à la majorité absolue. La délégation des pouvoirs dure au maximum 2 ans et elle est possiblement renouvelable selon les mêmes conditions décisionnelles. Néanmoins, certains sujets ne peuvent être délaissés comme la détermination du budget prévisionnel, l’approbation des comptes ou l’adaptation du règlement de copropriété.

Lors d’un vote, s’il y a égalité, c’est le vote du président du conseil syndical qui est prépondérant. De plus, il existe un seuil de consultation du conseil syndical qui correspond à un montant voté en assemblée générale à la majorité absolue. Ce montant, lorsqu’il est dépassé, oblige la consultation du conseil syndical pour une mise en concurrence et pour la conclusion de contrat.

Qu’en est-il du mandat des membres du conseil syndical ? Chaque membre du conseil est élu pour une durée de 3 ans maximum avec la possibilité de se faire réélire. Cependant, leur mandat peut être écourté soit par eux-mêmes à travers l’envoie d’une lettre recommandée au syndic avec avis de réception ou par l’assemblée générale à travers un vote à la majorité si le conseiller abuse de ses pouvoirs ou s’il agit contre la volonté et les intérêts des copropriétaires de la copropriété. Si un membre est révoqué, il est nécessaire de trouver un remplaçant. Il est à noter que les membres du conseil syndical exercent leurs fonctions de manière bénévole.

Que fait un conseil syndical ? Quel est son rôle ?

Le conseil syndical a plusieurs responsabilités. Il surveille notamment la gestion du syndic de copropriété en vérifiant la comptabilité du syndicat des copropriétaires, la répartition des dépenses, les négociations de contrat et l’élaboration du budget prévisionnel. De plus, il assiste le syndic lors de la préparation de l’ordre du jour de l’assemblée générale et procède à la vérification des comptes de la copropriété. Pour ce qui est du contrôle syndical, tous les membres du conseil syndical peuvent consulter les documents en lien avec la gestion du syndic et en faire des copies.

Le conseil syndical assure également des missions dites consultatives. En effet, le syndic agit comme un conseiller sur les questions concernant le syndicat de copropriétaires. C’est l’organe que l’on consulte lors des renégociations de contrat et lors des mises en concurrence des marchés dès que le coût dépasse un montant fixé par l’assemblée générale des copropriétaires.

Enfin, le conseil syndical permet d’assister le syndic pour le choix des entreprises pour l’entretien courant de l’immeuble ou pour la réalisation de travaux décidés en assemblée générale des copropriétaires. Cette mission est définie dans le règlement de copropriété et donc spécifique à chaque copropriété.

De son côté, le président du conseil syndical à un rôle spécifique. C’est celui qui convoque les réunions du conseil syndicale et celui qui anime les débats et répartit les tâches entre les conseillers. Il agit comme le principal lien entre le conseil syndical, le syndic et les copropriétaires en transmettant les avis du conseil. De plus, il doit réaliser un rapport d’activité du conseil syndical qu’il doit présenter annuellement lors des assemblées générales des copropriétaires appelées à se prononcer sur les comptes. Enfin c’est celui qui convoque cette assemblée générale des copropriétaires annuelle en cas d’inaction du syndic de copropriété et peut, sur délégation expresse de l’assemblée générale des copropriétaires, faire un recours contre le syndic en cas de carence ou d’inaction de celui-ci pour le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Changement de syndic et réduction des coûts

Le conseil syndical est l’organe par lequel les organismes de changement de syndic et de réduction de coûts passe pour exercer son service, cependant il peut se retrouver en difficulté et peut avoir besoin d’aide et de conseil. 123syndic est une société qui facilite le changement de syndic à travers la coopération du conseil syndical. Il met ses connaissances du marché à disposition des copropriétés afin qu’ils puissent réduire leurs charges récurrentes en passant par une renégociation des contrats et une mise en concurrence des syndic.

A travers une collaboration efficiente avec le conseil syndical, 123syndic contribue à l’amélioration du niveau de vie de la copropriété et du bien être des copropriétaires. 123syndic permet également de renforcer la cohésion générale entre les différents acteurs de la copropriété que ce soit le syndic, le conseil syndical ou l’ensemble des copropriétaires.

Ainsi, le conseil syndical doit être nécessairement consulté lors de la renégociation de contrat et lors de la conclusion du contrat. En réduisant les coûts liés aux charges récurrentes de la copropriété, le conseil syndical pourra élaborer un budget prévisionnel plus faible et ainsi réduire la part des dépenses de chaque copropriété sur le long terme.