repartition charges

Le guide complet de la répartition des charges de copropriété

La question de la répartition des charges de copropriété est l’une des plus essentielles pour assurer la gestion optimale d’une propriété commune.

Elle définit les responsabilités financières de chaque copropriétaire et permet d’assurer une contribution équitable aux dépenses nécessaires pour le maintien, l’entretien et l’amélioration des parties communes.

Pour cela, elle requiert, entre autres, une bonne connaissance des différents types de charges et de la législation relative à leur répartition en copropriété.

Découvrez dans cet article tout ce qu’il y a à savoir pour effectuer une bonne répartition des charges de copropriété.

Charges de copropriété : de quoi s’agit-il ?

Les charges de copropriété sont les dépenses courantes que les copropriétaires doivent effectuer conjointement pour une bonne gestion de la propriété commune. 

Elles sont divisées en 2 catégories et contribuent à assurer la sécurité et la qualité de vie des résidents, mais aussi à préserver la valeur des propriétés.

Les charges générales

Les charges générales sont les dépenses relatives aux frais administratifs, d’entretien et de conservation des parties communes. Elles concernent, entre autres, les éléments suivants :

  • L’entretien des parties communes : Il inclut le nettoyage des surfaces communes, l’entretien ou le changement des vitres, la gestion des déchets dans les zones communes que sont le hall d’entrée, les couloirs et les escaliers ;
  • L’éclairage des espaces communs : Il englobe les factures d’électricité, ainsi que les travaux d’installation et de maintenance électriques pour l’éclairage des zones partagées telles que les parkings souterrains, les couloirs et les escaliers ;
  • La rénovation de la façade : Il est question ici des travaux de rénovation et d’embellissement de l’extérieur du bâtiment ;
  • La gestion administrative : Elle inclut les honoraires des membres du syndicat et du syndic de copropriété, les frais des services comptables et les frais juridiques engagés dans le cadre de la gestion de l’immeuble ;
  • Les frais d’assurance : Ils incluent les coûts de l’assurance payés pour protéger les parties communes du bien contre les risques et les dommages, les incendies et les événements de force majeure.

En outre, d’autres charges sont à considérer, dont principalement les dépenses relatives à l’entretien des espaces verts ou du remplacement des toits. Pour mieux comprendre ces charges générales, il peut être utile de solliciter un courtier en syndic de copropriété.

Les charges spéciales

Les charges spéciales ou exceptionnelles sont les frais associés aux services et équipements communs. Dans la répartition des charges de copropriété, ces dépenses ne s’appliquent pas à tous les copropriétaires et sont affectées uniquement à ceux qui en bénéficient.

Elles incluent notamment :

  • Les frais d’entretien et de maintenance de l’ascenseur : Ce sont les coûts liés à l’entretien régulier et à la réparation des ascenseurs des bâtiments ;
  • Les coûts de chauffage : Ces frais concernent l’installation et l’entretien des systèmes de chauffage, de même que leur réparation en cas de panne ;
  • Les frais de sécurité : Il s’agit des frais engagés pour l’installation et la maintenance des systèmes de sécurité, dont les caméras de surveillance, les systèmes d’accès, les alarmes et autres.

Quel cadre juridique régit la répartition des charges de copropriété ?

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis définit explicitement le cadre juridique régissant la répartition des charges de copropriété. Ses articles ont prévu deux approches pour parvenir à l’attribution des charges.

La première approche consiste à effectuer la répartition des charges de copropriété à travers un accord lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

La seconde approche, quant à elle, offre aux copropriétaires la possibilité d’engager une procédure judiciaire pour assurer une bonne répartition des charges.

Par ailleurs, cette loi prévoit une charte, sur laquelle l’assemblée générale des copropriétaires doit se baser pour réaliser la répartition des charges de copropriété. Il s’agit du règlement de copropriété, un document juridique qui régit la vie au sein du logement.

Quelles sont les modalités de répartition des charges en copropriété ?

Les modalités de répartition des charges de copropriété varient selon leur type. En effet, tous les copropriétaires participent sans exception aux charges générales tandis que les charges spéciales ne s’appliquent qu’à ceux qui bénéficient des services ou équipements dont ils ont l’utilité.

Les modalités de répartition des charges générales

Dans le cas des charges générales de copropriété, chaque copropriétaire doit participer financièrement, quelles que soient les spécificités de son lot.

En effet, les charges sont réparties en proportion de la quote-part de chaque copropriétaire, qui est déterminée par les tantièmes possédés dans les parties communes de l’immeuble.

Il faut noter que chaque copropriétaire détient un certain nombre de tantièmes, proportionnel à la valeur relative de son lot par rapport à l’ensemble des parties communes.

Ainsi, dans le cadre de la répartition des charges de copropriété, plus un copropriétaire en possède, plus sa participation aux charges générales est importante.

Dans la pratique, le calcul des tantièmes prend en compte divers facteurs. L’assemblée générale le confie souvent à un géomètre-expert au moment de la découpe de la propriété en lots. Pour les déterminer, ce dernier utilise les éléments suivants :

  • La consistance du lot : Il fait référence aux caractéristiques du bien immobilier (nombre d’appartements, de chambres, l’espace de la place de parking ou de caves, etc.) ;
  • La surface utile : Cela fait référence au nombre de mètres carrés du lot ;
  • Les caractéristiques de confort : Ils incluent les cours privatives, les terrasses, les balcons et autres.

Le géomètre prend aussi en considération des éléments comme l’agencement, l’accessibilité, l’étage et l’exposition du lot. Ainsi, plus la valeur de votre bien est élevée selon ces critères, plus votre part de charges de copropriété à payer est importante.

Les modalités de répartition des charges spéciales

En ce qui concerne les charges spéciales, le montant de la quote-part dépend de l’utilité des services et des équipements pour chaque lot de copropriété. Cette utilité suppose qu’il y ait une possibilité d’usage effectif de ces équipements ou services.

Par exemple, au cours de la répartition des charges de copropriété, un copropriétaire dont le lot est situé au rez-de-chaussée ne paie les charges liées à l’ascenseur que si celui-ci dessert sa cave ou son parking.

De la même manière, le résident d’un étage supérieur doit absolument contribuer aux frais d’entretien de l’ascenseur mis à sa disposition. Ce principe s’applique également aux frais liés au gaz pour le chauffage et autres services similaires.

Comment s’effectue le calcul des charges de copropriété ?

Chaque année, lors de l’assemblée générale, les copropriétaires votent pour établir un budget prévisionnel destiné à couvrir les dépenses courantes de la copropriété.

Pour réaliser la répartition des charges de copropriété en fonction de ce budget, il est nécessaire de considérer deux variables clés que sont les tantièmes attribués à chaque lot et les clés de répartition définies dans le règlement de copropriété.

Lorsque ces informations sont disponibles, la formule ci-après peut être utilisée pour estimer les charges d’un lot spécifique : 

Charge de copropriété = (Nombre de tantièmes du lot/Nombre de tantièmes total) * budget. 

Voici un exemple de calcul des charges de copropriété d’un lot A dans les conditions suivantes :

  • Charges générales à hauteur de 250 tantièmes sur un total de 5 000 tantièmes ;
  • Charges spéciales liées à l’ascenseur à hauteur de 160 tantièmes sur un total de 5 000 tantièmes ;
  • Le budget des charges générales est de 10 000 euros ;
  • Le budget des charges spéciales est de 2 500 euros.

Les charges seront déterminées comme suit : 

  • Charges générales = (250/5 000) * 10 000 euros = 500 euros ;
  • Charges spéciales = (160/5 000) * 2 500 euros = 80 euros ;
  • Charges totales prévisionnelles = 580 euros.

Par conséquent, le total des charges en copropriété annuelles prévisionnelles pour le lot A s’élève à 580 euros, soit 145 euros par trimestre et 48,33 euros par mois.

Est-il possible de contester la répartition des charges de copropriété ?

La répartition des charges de copropriété est souvent source de conflits. En cas de désaccord, la loi permet à chaque copropriétaire de contester cette répartition sous certaines conditions, voire d’envisager un recours en justice.

Cela dit, pour avoir le droit de contester, le copropriétaire doit constater soit une attribution de quote-part supérieure d’au moins ¼ au montant qui devrait lui être attribué, soit une attribution de quote-part inférieure d’au moins ¼ au montant qui doit lui être facturé.

Si l’une de ces conditions est remplie, une plainte peut être déposée au tribunal. Un juge évaluera la légitimité de la demande. S’il estime qu’elle est fondée, une nouvelle répartition des charges sera décidée et entrera en vigueur dès le début de l’exercice comptable suivant.

Par ailleurs, il est important de noter que le délai légal pour contester la répartition des charges de copropriété est de cinq ans à partir de la date de publication du règlement de copropriété.

En outre, une contestation peut être introduite dans un délai de deux ans à compter de la première vente d’un lot, à condition que cette vente ait eu lieu après la publication du règlement. Passé ce délai, aucun recours ne sera accepté.

Comment se réalise la modification des tantièmes de copropriété ?

La modification des tantièmes en copropriété est une opération délicate qui peut survenir suite à une procédure pour changer de syndic. Elle implique le respect de conditions strictes pour assurer l’équité et la légalité de la procédure. Ces conditions incluent :

  • L’unanimité de l’assemblée générale des copropriétaires : tous les copropriétaires doivent approuver à l’unanimité toute modification de tantièmes ;
  • L’avis d’un expert : Une expertise professionnelle est indispensable pour assurer la justesse des nouveaux tantièmes. Le syndicat peut, par le biais du syndic de copropriété, faire appel à un géomètre ou à tout autre spécialiste. Le rôle de ce dernier sera de réexaminer et de recalculer les tantièmes en se basant sur des données spécifiques ;
  • La mise à jour du règlement de la copropriété après approbation de l’ensemble des copropriétaires : Elle doit être effectuée de manière formelle et enregistrée officiellement pour être juridiquement contraignante et effective ;
  • La note d’information : Il est essentiel que tous les copropriétaires soient dûment notifiés des modifications apportées au règlement de copropriété et de leur impact sur la répartition des charges de copropriété.

Ainsi, pour demander par exemple une modification des tantièmes pour une réduction des charges, il est impératif de respecter le plus rigoureusement possible ces conditions.

Que retenir sur la répartition des charges de copropriété ?

La répartition des charges de copropriété est un processus complexe et réglementé qui concerne tous les copropriétaires d’un immeuble.

Les charges générales s’appliquent à tous, quelles que soient les caractéristiques de leur lot, et sont calculées en fonction des tantièmes détenus dans les parties communes. Les charges spéciales, quant à elles, varient en fonction de l’utilité individuelle des équipements communs à chaque lot.

Par ailleurs, l’affectation des charges se fait selon les critères énoncés dans le règlement de copropriété. En cas de désaccord, il est possible de contester ladite répartition des charges de copropriété en suivant rigoureusement la procédure en vigueur.