le gestionnaire de copropriété est il devenu indispensable

Le gestionnaire de copropriété est-il devenu indispensable ?

Table des matières

Lorsqu’une copropriété est administrée par un Syndic professionnel, il nomme un gestionnaire qui a un rôle central.

Qu’est-ce qu’un gestionnaire de copropriété ?

Un gestionnaire de copropriété est un acteur clé dans la gestion des immeubles en copropriété. Ce professionnel du secteur immobilier est mandaté par l’ensemble des copropriétaires pour administrer et gérer les parties communes de l’immeuble ou de la résidence. Le gestionnaire de copropriété est responsable de la bonne tenue de l’immeuble, de l’exécution des décisions prises en assemblée générale et de la médiation entre les différents copropriétaires, entre autres. Son rôle, encadré par la loi du 10 juillet 1965, est essentiel pour assurer la cohésion et le bon fonctionnement d’une copropriété. Très souvent, gestionnaire de copropriété et syndic de copropriété sont des termes interchangeables. La nuance est dans le fait que le gestionnaire de copropriété désigne précisément l’individu qui s’occupe de la gestion de votre copropriété, là où le syndic de copropriété est le plus souvent l’agence (ou le cabinet) dans laquelle travaille le gestionnaire, et avec laquelle le syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, a contracté. 

La gestion de la copropriété implique une variété de tâches, allant de l’entretien des parties communes à la gestion des finances, en passant par la résolution des litiges et la supervision des travaux. Un bon gestionnaire de copropriété doit donc posséder une large palette de compétences, incluant des connaissances juridiques, comptables et techniques, ainsi qu’une capacité à communiquer efficacement avec les copropriétaires et les prestataires de services. En somme, le gestionnaire de copropriété est le garant du bon fonctionnement et de la valorisation de l’immeuble.

Comment le gestionnaire de copropriété est-il devenu obligatoire ?

La nécessité d’un gestionnaire de copropriété est apparue avec l’évolution des structures de l’habitat et l’augmentation des immeubles en copropriété. Avant l’instauration des lois régissant la copropriété, la gestion des immeubles était souvent anarchique et mal organisée, ce qui entraînait de nombreux conflits et une dégradation rapide des bâtiments. La loi du 10 juillet 1965 a marqué un tournant en établissant des règles claires pour la gestion des copropriétés, rendant obligatoire la désignation d’un syndic de copropriété (donc d’un gestionnaire de copropriété). 

L’article 17 de cette loi stipule que toutes les décisions du syndicat des copropriétaires doivent être prises en Assemblée Générale et leur exécution confiée à un syndic de copropriété. Cette obligation vise à garantir une gestion structurée et professionnelle des copropriétés, en confiant la responsabilité (exécutive et juridique) à une personne ou une société compétente. Cette réglementation a permis 

de standardiser la gestion des copropriétés, de protéger les intérêts des copropriétaires et de maintenir la valeur des biens immobiliers.

La loi ALUR de 2014 a renforcé cette obligation en précisant les modalités de désignation du syndic et en introduisant des mesures pour assurer la transparence et l’efficacité de la gestion des copropriétés. Désormais, toute copropriété, quelle que soit sa taille, doit avoir un syndic, et les copropriétaires doivent systématiquement mettre en concurrence les offres de syndic pour choisir le meilleur candidat, et ce à chaque reconduction du mandat du gestionnaire. Ces évolutions législatives ont solidifié le rôle du gestionnaire de copropriété et en ont fait un acteur indispensable de la vie en copropriété.

Quelles sont les missions et les obligations du gestionnaire de copropriété ?

Le gestionnaire de copropriété assume une multitude de responsabilités, toutes essentielles au bon fonctionnement de la copropriété. Sa mission principale est de veiller à la bonne gestion et à l’entretien des parties communes de l’immeuble. Cela inclut la supervision des travaux de maintenance et de réparation, la gestion des contrats de services (comme le nettoyage, la sécurité et l’entretien des espaces verts et des équipements comme les ascenseurs et la chaufferie), ainsi que la vérification de la conformité des installations aux normes (notamment par la conduction de diagnostics techniques en cas de besoin).

Sur le plan administratif, le gestionnaire de copropriété organise et tient les Assemblées Générales annuelles, où les copropriétaires se réunissent pour discuter et voter sur les différentes résolutions concernant la gestion de l’immeuble. Il est responsable de l’envoi des convocations, de la préparation de l’ordre du jour en collaboration avec le conseil syndical, et de la rédaction des procès-verbaux des réunions. Ces Assemblées Générales sont essentielles pour la prise de décisions collectives et la planification des actions futures – c’est aux copropriétaires de délibérer, et au gestionnaire d’exécuter leurs décisions. Ce n’est toutefois pas sa seule mission – il doit mettre à jour les documents officiels de la copropriété (fiche synthétique, état de division, carnet d’entretien…) ainsi que s’assurer que les copropriétaires et le conseil syndical ont accès à certains documents sur un extranet mis à leur disposition.

Le gestionnaire de copropriété a également des obligations comptables. Il élabore le budget prévisionnel de la copropriété, collecte les charges auprès des copropriétaires, gère les comptes de la copropriété et s’assure du paiement des factures. En cas d’impayés, il est chargé de recouvrer les sommes dues, éventuellement par voie judiciaire si nécessaire. Cette gestion financière rigoureuse est essentielle pour garantir la solvabilité de la copropriété et financer les travaux et services nécessaires. Il doit soumettre annuellement les comptes de l’exercice échu et le budget prévisionnel à l’approbation des copropriétaires en Assemblée Générale.

En matière juridique, le gestionnaire de copropriété veille à l’application du règlement de copropriété, qui définit les droits et obligations de chaque copropriétaire. Il représente le syndicat des copropriétaires devant les tribunaux en cas de litige et gère les contentieux. Cette dimension juridique du rôle du gestionnaire de copropriété est cruciale pour maintenir l’ordre et la légalité au sein de la copropriété.

En effet, chaque copropriété devant être administrée par un syndic de copropriété, l’absence de gestionnaire signifie l’absence de recours juridique possible pour la copropriété, ce qui rend sa gestion impossible. Lorsque c’est le cas, elle est d’ailleurs mise sous administration provisoire et chargée de désigner un syndic le plus vite possible.

Enfin, le gestionnaire de copropriété doit faire preuve de compétences en communication et en gestion de personnel. Il supervise le personnel de l’immeuble, comme les gardiens et les agents d’entretien, et sert d’intermédiaire entre les copropriétaires et les prestataires de services. Il doit également être capable de résoudre les conflits et de répondre aux besoins et préoccupations des copropriétaires de manière efficace et diplomatique.

Si vous voulez en savoir plus sur le rôle du gestionnaire de copropriété, n’hésitez pas à consulter l’article suivant : Représentation et gestion d’immeuble par un syndic de copropriété.

Comment choisir le bon gestionnaire de copropriété ?

Le choix d’un bon gestionnaire de copropriété est crucial pour assurer une gestion efficace et harmonieuse de l’immeuble. Plusieurs critères doivent être pris en compte pour sélectionner le bon candidat. Tout d’abord, il est important de définir les besoins spécifiques de la copropriété en fonction de sa taille, du nombre de copropriétaires, des caractéristiques de l’immeuble et des relations entre les résidents. Une copropriété avec beaucoup de problèmes de comptabilité ou beaucoup de contrats avec des prestataires a intérêt à favoriser les grands cabinets qui possèdent des gestionnaires expérimentés, soutenus par des équipes de comptables. Des copropriétés plus petites, avec des besoins moins complexes, peuvent favoriser la réactivité et la proximité, en choisissant comme gestionnaire une agence proche et plus personnelle. 

Il est également essentiel de comparer les offres de différents syndics pour trouver celle qui offre le meilleur rapport qualité/prix. La mise en concurrence des syndics est désormais une obligation légale, et elle permet de s’assurer que les copropriétaires obtiennent les meilleures conditions possibles. Lors de cette comparaison, il faut vérifier les compétences et l’expérience des candidats, ainsi que les garanties financières et les assurances qu’ils proposent.

Avant de signer un contrat avec un syndic, il est important de lire attentivement les termes du contrat et de s’assurer qu’il est transparent et détaillé. Depuis la loi ALUR, le contrat doit préciser les prestations incluses dans le forfait de base, les clauses de révision des tarifs, les frais annexes et les honoraires exceptionnels. Ceci aide à avoir une relation de confiance avec son gestionnaire. 

Si vous désirez changer de syndic et choisir un nouveau gestionnaire, 123syndic vous accompagne tout au long de la procédure de mise en concurrence, en étudiant les besoins de votre copropriété puis en organisant un appel d’offres auprès des syndics, pour vous proposer les offres des syndics les plus adaptés aux besoins de votre copropriété. 

Quelles sont les alternatives au gestionnaire de copropriété traditionnel ?

Le choix du gestionnaire dépend de la taille et des besoins spécifiques de la copropriété. Il existe plusieurs types de gestionnaires, chacun ayant ses avantages et ses inconvénients. Voici une revue des forces du syndic professionnel, ainsi que des forces des alternatives.

Syndic professionnel

Le syndic professionnel est une personne physique professionnelle ou une personne morale spécialisée dans la gestion de copropriétés. Il doit répondre à 3 critères obligatoires :  posséder une carte professionnelle, une garantie financière et une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP). Ce modèle est souvent choisi pour les grandes copropriétés ou celles nécessitant une gestion complexe. Les avantages du syndic professionnel incluent une expertise spécialisée, une gestion rigoureuse et une capacité à gérer des projets complexes comme des rénovations majeures ou des litiges juridiques. Cependant, ce modèle peut être coûteux et il faut faire attention à la réputation du syndic choisi. Les syndics professionnels dédient un gestionnaire ou une équipe de gestionnaires à votre copropriété, chaque gestionnaire ayant ainsi à sa charge un portefeuille de copropriétés. 

Syndic bénévole

Le syndic bénévole est un copropriétaire qui accepte de gérer la copropriété à titre gratuit, ou moyennant une compensation des frais liés à sa mission. Ce modèle est adapté aux petites copropriétés où les copropriétaires sont prêts à s’impliquer activement dans la gestion quotidienne. Les avantages de choisir un syndic bénévole incluent des coûts réduits et une gestion plus personnalisée , informelle et flexible. Cependant, ce modèle peut présenter des défis, notamment en termes de disponibilité et de compétences du gestionnaire bénévole, qui doit posséder un bagage comptable, juridique et technique adéquat.

Syndic coopératif

Le syndic coopératif est géré par le conseil syndical, composé de copropriétaires élus. Ce modèle favorise la participation collective à la gestion de la copropriété et est particulièrement adapté aux copropriétés où les résidents souhaitent un contrôle direct et une implication accrue dans les décisions. Ce modèle tente de concilier les bénéfices des deux modèles précédents, avec les coûts réduits et la flexibilité du syndic bénévole, et la plus grande disponibilité et la spécialisation par rapport aux compétences du syndic professionnel. Cependant, il nécessite d’avoir des copropriétaires avec des compétences spécifiques, et une bonne cohésion – le risque étant de ne pas pouvoir délibérer et exécuter les décisions prises, faute d’accord. Choisir ce modèle peut s’avérer être une stratégie gagnante, mais risquée. 

Pour en savoir plus sur les différents avantages propres à chaque type de gestionnaire, veuillez consulter notre article : Les avantages d’un syndic professionnel par rapport à un syndic bénévole.

L’activité du gestionnaire de copropriété, encadrée par des lois précises, englobe une multitude de tâches administratives, techniques, financières et juridiques. Aujourd’hui, du fait de la complexité des besoins des copropriétés, avoir un gestionnaire dédié est indispensable, d’autant plus que la loi l’a rendu obligatoire. Le choix d’un bon gestionnaire de copropriété est ainsi central pour garantir le bon fonctionnement de la copropriété et la satisfaction des copropriétaires, tout en valorisant le patrimoine immobilier de la copropriété. 

Vous souhaitez changer de syndic ou réduire les charges de votre immeuble ?

123Syndic, expert en courtage de syndic, vous accompagne pour :

Salon de la copropriété

Retrouvez-nous les 6 & 7 novembre 2024 au Salon de la Copropriété et de l’Habitat

Paris Expo - Porte de Versailles