L’entretien des parties communes dans une copropriété est indispensable pour maintenir un environnement propre, confortable et sécurisé pour tous les résidents. Cependant, établir un budget pour cet entretien n’est pas toujours évident. Cet article explore les différents aspects de l’entretien en copropriété, les charges d’entretien, leur répartition, la question du budget à prévoir, ainsi que les moyens de réduire ces coûts.
Les parties communes d’une copropriété
Les parties communes d’une copropriété comprennent les zones de l’immeuble accessibles à tous les copropriétaires et locataires. Conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, elles incluent généralement le gros œuvre de l’immeuble, comme le toit et les murs porteurs, les équipements communs tels que la chaudière et l’ascenseur, ainsi que les halls d’entrée, couloirs et cages d’escalier. Les espaces extérieurs, comprenant les cours, parcs et jardins, ainsi que les locaux de services communs tels que les locaux à poubelles et locaux vélos, sont également considérés comme des parties communes. Les parkings et zones de stationnement peuvent aussi être inclus, selon les termes du règlement de copropriété – ces parties privatives un peu particulières peuvent faire l’objet d’un entretien commun.
Quelles sont les charges d’entretien ?
Ces espaces nécessitent un entretien régulier pour assurer la propreté et la sécurité des résidents, d’où l’importance de bien prévoir et gérer le budget alloué à cette tâche. D’un côté, les machines comme une chaudière ou un portail électrique font l’objet d’une maintenance par des entreprises spécialisées, de l’autre, le nettoyage des parties communes, le vidage des ordures voire l’entretien des espaces verts sont usuellement regroupés dans une seule et même prestation. Les charges d’entretien en copropriété incluent toutes les dépenses nécessaires à ces prestations. Ces charges sont essentielles pour assurer un environnement propre et agréable, ainsi qu’une bonne durabilité des équipements de l’immeuble. Le contrat de nettoyage des parties communes doit contenir un cahier des charges précisant les différentes tâches à effectuer pour entretenir la copropriété.
La répartition des charges d’entretien
Les charges d’entretien sont réparties entre les copropriétaires en fonction des tantièmes qui leur sont affectés. Les tantièmes représentent la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes et sont calculés en fonction de la superficie du logement, de l’emplacement du lot, et parfois de l’utilisation des équipements collectifs, en fonction de la charge à répartir.
Le règlement de copropriété définit précisément la répartition des charges entre les copropriétaires. En général, les charges générales sont réparties entre tous les copropriétaires, c’est donc le cas pour les charges de nettoyage, tandis que les charges spéciales sont calculées en fonction de l’utilité et de la jouissance des équipements pour chaque lot. Par exemple, dans certaines copropriétés, un copropriétaire au rez-de-chaussée ne paiera pas pour l’entretien de l’ascenseur.
On peut noter qu’il est extrêmement difficile de changer la répartition des charges d’entretien, car cela nécessite un vote à l’unanimité, selon l’article 11 de la loi du 10 juillet 1065. Pour en savoir plus sur la répartition des charges de copropriétés, nous vous recommandons de lire l’article suivant : Comment est faite la répartition des charges de copropriété ?
Quel budget prévoir pour les charges d’entretien ?
Prévoir un budget pour les charges d’entretien nécessite de prendre en compte plusieurs facteurs : la taille et la configuration de la copropriété, la fréquence de l’entretien, les prestataires choisis. Bien sûr, la taille et la configuration de la copropriété a le plus d’impact sur le montant des charges d’entretien. Plus l’immeuble est grand et dispose de nombreux équipements, plus les charges seront élevées. La fréquence de l’entretien joue également un rôle important.
Les tarifs des prestataires varient en fonction de la qualité et de l’étendue des services proposés. Il est donc crucial de bien comparer les offres pour choisir le prestataire qui répond le mieux aux besoins de la copropriété et offre le meilleur rapport qualité-prix.
La procédure d’approbation en Assemblée Générale
La procédure d’approbation des charges d’entretien en copropriété se déroule lors de l’Assemblée Générale annuelle d’approbation du budget prévisionnel. Le syndic prépare un projet de budget pour l’entretien des parties communes en tenant compte des devis des prestataires et des besoins spécifiques de la copropriété. Ce projet de budget est ensuite présenté aux copropriétaires lors de l’Assemblée Générale. Chaque copropriétaire reçoit une convocation avec l’ordre du jour et le projet de budget.
Lors de l’Assemblée Générale, les copropriétaires discutent du budget proposé, posent des questions et proposent éventuellement des modifications. Le budget est ensuite soumis au vote. Le vote suit les règles de majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : les charges d’entretien sont approuvées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (vote par procuration, vote par correspondance), sans tenir compte des abstentionnistes. Une fois le budget approuvé, le syndic procède aux appels de fonds trimestriels pour couvrir les dépenses prévues. Cette procédure permet de s’assurer que toutes les décisions sont prises de manière transparente et démocratique.
Budget moyen
Le budget moyen pour les charges de nettoyage varie en fonction des caractéristiques de la copropriété, il n’y a donc pas de fourchette de prix universelle. Ces montants incluent le nettoyage, la gestion des déchets voire les réparations courantes comme le changement d’une ampoule. Ils peuvent varier en fonction des prestations spécifiques demandées et des tarifs des prestataires, mais aussi en fonction de la localisation de la copropriété : les montants seront plus élevés en région parisienne qu’en province, par exemple. Les autres critères principaux venant influencer les tarifs sont : la superficie et le nombre d’étages de la copropriété, le nombre de passages, la sortie et nettoyage des poubelles, l’entretien des espaces verts, les matériaux particuliers dans les espaces communs comme le vitrage… Tous ces facteurs font qu’il est peu judicieux de donner un tarif standard. Pour les charges de maintenance, cela va aussi dépendre de l’équipement concerné (ascenseur, portail, chaudière, toiture, etc.) et de la fréquence de passage. Le ménage constitue une part non négligeable des charges, il est donc important de trouver le prestataire au bon prix.
On peut aussi noter que certaines copropriétés optent pour un gardien, qui s’occupera du nettoyage mais aussi de l’accueil des visiteurs et de différentes tâches de gestion. Ceci permet de regrouper différents postes de dépenses pour éviter de faire appel à plusieurs prestataires et pour optimiser les charges.
Comment réduire ses charges d’entretien ? Faites appel à 123syndic !
Pour réduire les charges d’entretien, plusieurs stratégies peuvent être mises en place. Il est important de faire jouer la concurrence en sollicitant plusieurs devis et en comparant les offres des prestataires pour obtenir le meilleur rapport qualité/prix.
Il faut aussi se demander si la fréquence de paysage convient, si elle est trop élevée, ce qui surchargerait la facture, ou trop basse, ce qui engendrerait des risques d’insalubrité, d’accidents et de sinistres. Dans les petites copropriétés, les résidents peuvent aussi se répartir certaines tâches d’entretien, comme le nettoyage des parties communes ou l’entretien des espaces verts, pour réduire les coûts.
123syndic propose des solutions adaptées aux besoins de chaque copropriété, en l’accompagnant dans la réduction de ses charges récurrentes. Sans aucun frais à avancer, après nous avoir mandatés, nous étudions vos charges et proposons des tarifs plus compétitifs à niveau de prestation égal, en nous rémunérant sur une partie des économies réalisées. Si vous voulez en savoir plus, n’hésitez pas à nous contacter !
Le cadre législatif autour des charges d’entretien
Les normes en vigueur
Il n’existe pas de normes précises concernant la fréquence de nettoyage des parties communes. Toutefois, il ne faut pas que la copropriété tombe dans l’insalubrité, ce qui entraînerait une procédure de mise en conformité. D’ailleurs, il existe quand même des régulations pour certaines parties précises de l’immeuble, comme le local à poubelles ou le vide-ordures. Notamment, le local à poubelles doit être clos et ventilé, avoir une robinetterie et un système d’évacuation des eaux, et il ne doit pas communiquer directement avec les logements et les locaux commerciaux. Au niveau du vide-ordures, s’il y en a un, il doit être régulièrement nettoyé, ainsi que le bac à ordures, pour éviter la présence de rongeurs ou d’insectes.
Le carnet d’entretien
Le carnet d’entretien de la copropriété est un document obligatoire qui recense toutes les informations relatives à l’entretien de l’immeuble. Il est mis à jour par le syndic et doit être accessible à tous les copropriétaires. Ce document doit contenir les coordonnées de la copropriété et du syndic, les références des contrats d’assurance et d’entretien, l’historique des travaux réalisés, les diagnostics techniques globaux, les comptes rendus des assemblées générales et les plans de maintenance préventive.
Le carnet d’entretien permet de suivre l’état de l’immeuble et de planifier les interventions nécessaires. Il permet aussi de voir quels sont les prestataires avec qui des contrats d’entretien sont en cours, et quand ces contrats arrivent à échéance. Il facilite également la transmission des informations lors d’un changement de syndic ou de copropriétaire.
Attention, contrairement à ce que le nom pourrait amener à penser, le carnet d’entretien n’a pas à contenir les dates de passage des prestataires, par exemple celles des agents d’entretien des parties communes.
Les charges récupérables
Les charges récupérables, également appelées charges locatives, sont des dépenses que le propriétaire peut récupérer auprès de son locataire. Elles concernent principalement les frais liés à l’entretien courant des parties communes et aux services dont le locataire bénéficie directement. Pour être récupérables, ces charges doivent être justifiées par des factures ou des contrats d’entretien. Le propriétaire doit fournir un décompte détaillé des charges au locataire chaque année.
Les charges récupérables incluent le nettoyage des parties communes, l’éclairage des parties communes, l’entretien des espaces verts, la gestion des déchets, l’entretien des ascenseurs, et les frais de surveillance et de sécurité. Le décompte des charges doit être précis et transparent pour éviter les litiges entre propriétaires et locataires. De plus, ne sont pas récupérables les charges qui contribuent à la valorisation du lot possédé par le copropriétaire, comme par exemple des travaux de rénovation.
L’entretien et le nettoyage des parties communes d’une copropriété sont essentiels pour garantir un cadre de vie agréable et sécurisé. Prévoir un budget adapté nécessite de prendre en compte de nombreux facteurs, tels que la taille de la copropriété, les prestations nécessaires et la fréquence de passage. La procédure d’approbation en Assemblée Générale permet de débattre et de voter le budget proposé par le syndic, et constitue un moment opportun pour discuter de la recherche de nouveaux prestataires. Réduire vos charges d’entretien en faisant jouer la concurrence est loin d’être impossible, surtout avec l’aide de 123syndic.
En suivant ces recommandations, les copropriétés peuvent maintenir un environnement propre et agréable tout en maîtrisant leur budget.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la réduction des charges de copropriété, n’hésitez pas à consulter les articles suivants :
