L’audit énergétique en copropriété est un terme de plus en plus présent dans le paysage immobilier contemporain.
Dans un environnement marqué par l’augmentation significative des dépenses énergétiques et les perturbations climatiques, garantir le confort thermique et optimiser les performances énergétiques d’un immeuble collectif représente un défi essentiel en copropriété.
Cet article se penche sur la question de l’audit énergétique en copropriété et dévoile, entre autres aspects, les obligations qui y sont liées et ses bénéfices pour les copropriétaires.
L’audit énergétique en copropriété : de quoi s’agit-il ?
Afin de mieux appréhender les obligations relatives à l’audit énergétique en copropriété ainsi que ses bénéfices, il est nécessaire de comprendre au préalable le concept d’audit énergétique et ce qui le différencie du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Définition
L’audit énergétique en copropriété désigne une évaluation complète des performances énergétiques d’un bâtiment, suivie de recommandations visant à améliorer son efficacité énergétique, dans le but d’aider la copropriété à réaliser des économies d’énergie.
Ladite évaluation concerne plusieurs aspects. Elle se concentre dans un premier temps sur l’examen du bâtiment et de ses parties communes, c’est-à-dire :
- La structure ;
- L’isolation ;
- Les systèmes de chauffage, de refroidissement et de ventilation ;
- La production d’eau chaude ;
- L’éclairage.
Dans un second temps, l’évaluation porte sur les comportements des occupants dans leurs espaces privés, en jaugeant le confort thermique et en estimant les consommations énergétiques annuelles.
L’audit énergétique comprend une modélisation thermique du bâtiment et une description détaillée des résultats chiffrés.
Il s’accompagne d’un rapport synthétique qui présente de manière concrète la qualité du bâtiment, en identifiant ses points forts et ses points faibles du point de vue thermique, c’est-à-dire ses postes les plus coûteux et ses éventuelles sources de gaspillage.
Nuance avec le DPE
Bien que les deux évaluations aident les copropriétés à planifier des rénovations énergétiques pour leurs bâtiments, il est essentiel de distinguer clairement l’audit énergétique en copropriété du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif, car ils ont des objectifs différents.
Dès que la copropriété envisage un changement au niveau de la performance énergétique du bâtiment, l’audit énergétique permet principalement d’identifier des actions concrètes pour remédier aux problèmes thermiques et de consommation d’énergie spécifiques du bâtiment.
En revanche, le DPE se concentre sur la fourniture d’informations concernant les niveaux de consommation d’énergie et les émissions de CO2 de la copropriété, en attribuant une étiquette énergie et une étiquette climat (de A à G).
L’analyse qu’elle permet de faire de l’état de l’immeuble ainsi que des dispositions à prendre est moins approfondie.
Quelles sont les obligations légales en matière d’efficacité énergétique pour les copropriétés ?
En vertu de l’arrêté du 28 février 2013, les copropriétés de 50 lots ou plus, dotées notamment d’un système de chauffage ou de refroidissement collectif, étaient tenues de réaliser un audit énergétique entre le 1er janvier 2012 et la fin de l’année 2016.
Pour les copropriétés de moins de 50 lots, la mise en place d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif était exigée, mais l’audit énergétique n’était pas une obligation. Cela dit, aucune sanction n’était prévue en cas de non-réalisation du DPE.
Toutefois, l’obligation de réaliser un audit énergétique pour les copropriétés n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2017, à quelques exceptions près.
En effet, dans le contexte de la rénovation énergétique, les copropriétaires bénéficient d’aides financières pour améliorer de manière efficace et durable les performances énergétiques de leurs biens.
Cependant, les organismes qui octroient ces aides exigent généralement la fourniture d’un audit énergétique.
Cet audit est nécessaire pour confirmer que les fonds seront utilisés pour un projet de rénovation globale et que celui-ci entraînera une amélioration significative des performances énergétiques des logements concernés.
En outre, lors de la vente d’un bien immobilier classé dans les catégories F ou G en termes de performance énergétique, la présentation de l’Audit Énergétique devient une exigence légale.
Ce document doit être mis à disposition des potentiels acheteurs au moment de leur première visite, offrant ainsi une vision complète des coûts associés aux éventuels travaux à faire dans leur projet immobilier.
Cette obligation est prévue pour s’étendre progressivement aux logements classés dans les catégories D et E.
Quels sont les bénéfices de la réalisation de l’audit énergétique en copropriété ?
Bien que n’étant plus systématiquement obligatoire, la réalisation d’un audit énergétique en copropriété reste fortement recommandée en raison de ses nombreux avantages pour les copropriétaires.
L’identification des problèmes et dysfonctionnements
L’audit énergétique en copropriété est un précieux moyen pour identifier les problèmes et les dysfonctionnements au sein de la copropriété.
Il permet de détecter des défauts de construction, tels que des infiltrations d’air ou des ponts thermiques, ainsi que des défaillances des équipements, comme des systèmes de chauffage défectueux.
L’évaluation des coûts et la prévision budgétaire
Outre la détection des problèmes, l’audit énergétique en copropriété permet d’estimer avec précision les coûts associés aux réparations, aux remplacements ou aux améliorations nécessaires.
Cette évaluation détaillée aide la copropriété à établir un budget réaliste pour les travaux à venir. Elle évite les surprises financières désagréables et permet une planification financière efficace.
La réduction des coûts à long terme
L’un des avantages les plus tangibles de l’audit énergétique en copropriété est la possibilité d’identifier des moyens de réduire les coûts à long terme.
En mettant l’accent sur l’amélioration de l’efficacité énergétique, l’audit énergétique en copropriété offre des recommandations ou conseils visant à minimiser les dépenses liées à la consommation énergétique, à l’entretien et aux réparations.
Ces mesures d’optimisation contribuent à alléger la charge financière des copropriétaires sur le long terme, ce qui peut se traduire par une augmentation de la valeur globale des biens immobiliers au sein de la copropriété.
L’anticipation des risques et la sécurité
L’audit énergétique en copropriété joue également un rôle crucial dans l’anticipation des risques. Il permet d’identifier les problèmes de sécurité, comme les défauts dans les systèmes électriques, les incendies potentiels ou les risques liés à l’environnement.
En anticipant ces risques, la copropriété peut élaborer des stratégies de prévention et d’intervention adéquates.
Cette approche proactive garantit la sécurité et le bien-être des résidents tout en évitant les situations d’urgence coûteuses et potentiellement dangereuses.
Comment mettre en place un audit énergétique en copropriété ?
La mise en place d’un audit énergétique en copropriété peut être effectuée en cinq étapes clés. Il est à noter qu’au cours de ce processus, la copropriété peut s’aider des conseils d’un courtier en syndic de copropriété.
La sensibilisation et l’information des copropriétaires
Dans une copropriété où l’importance et les avantages d’un audit énergétique ne sont pas connus de tous, une première étape cruciale consistera à sensibiliser et informer les copropriétaires.
Le syndic de copropriété doit jouer un rôle central dans cette communication en organisant des réunions d’information, en distribuant des documents explicatifs et en mettant en évidence les bénéfices potentiels, tels que les économies d’énergie et l’amélioration du confort.
L’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale
Une fois tous les copropriétaires sur la même longueur d’onde quant à l’intérêt de réaliser un audit énergétique en copropriété, le syndic devra inscrire formellement la réalisation de l’audit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.
Cette démarche permet d’officialiser la discussion et la prise de décision concernant l’audit.
Le vote en assemblée générale
Pour que la décision de réaliser un audit énergétique en copropriété soit adoptée, elle doit recueillir la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale (majorité simple de l’art. 24 de la loi du 10 juillet 1965).
Une fois votée, cette décision engage la copropriété dans la réalisation de l’audit. Il faut toutefois noter qu’il est possible pour un des copropriétaires de réaliser un audit énergétique uniquement au sein de son appartement et entièrement à ses frais.
Le choix du prestataire
Le syndic doit ensuite organiser un processus de mise en concurrence des prestataires potentiels pour réaliser l’audit énergétique, soulignant ainsi tout l’intérêt de la mise en concurrence.
En effet, il faut recueillir plusieurs devis et présenter les différentes offres de manière transparente et objective aux copropriétaires lors d’une assemblée générale. Les règles de mise en concurrence des prestataires sont régies par l’art. 18-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic doit suivre ces règles pour garantir une concurrence équitable entre les prestataires.
Cela implique d’établir un cahier des charges précis, de recueillir au moins trois devis de prestataires différents (sauf impossibilité) et de présenter les offres de manière transparente et impartiale aux copropriétaires.
La désignation du prestataire retenu
Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires votent pour choisir le prestataire qui sera chargé de réaliser l’audit énergétique en copropriété. Cette décision doit être prise à la majorité simple de l’art. 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Une fois le prestataire désigné, l’audit peut être planifié et mis en œuvre, ouvrant la voie à des améliorations significatives de l’efficacité énergétique de la copropriété.
Comment choisir un auditeur professionnel ?
Au-delà de l’observation des règles de mise en concurrence, le choix du prestataire doit être effectué grâce à un certain nombre de critères de sélection.
Les qualifications
Le premier critère essentiel, ce sont les qualifications du professionnel. L’auditeur doit détenir une certification ou une qualification reconnue dans le domaine de l’audit énergétique.
En France, des organismes tels que l’Association Française de Normalisation (AFNOR) ou Qualibat délivrent ces certifications.
Les compétences requises
L’expertise technique et réglementaire de l’auditeur est un autre critère décisif. Il doit posséder des compétences approfondies en matière de performance énergétique des bâtiments, de thermique, de ventilation, de chauffage et d’éclairage.
De plus, il doit maîtriser les outils de simulation thermique dynamique et les logiciels d’évaluation énergétique.
Les copropriétaires doivent donc s’assurer que l’auditeur possède un savoir-faire technique solide pour garantir la qualité de l’audit.
L’expérience professionnelle
L’expérience professionnelle de l’auditeur est un indicateur clé de sa capacité à mener à bien l’audit énergétique en copropriété. Il est donc recommandé de privilégier un auditeur ayant une expérience avérée dans ce domaine, idéalement longue de plusieurs années.
En effet, il est préférable de choisir un professionnel ayant déjà réalisé avec succès plusieurs audits énergétiques pour des copropriétés similaires. Une solide expérience témoigne de sa capacité à identifier efficacement les problèmes et à proposer des solutions adaptées.
Les références de l’auditeur
Pour finir, il est conseillé de demander des références de missions antérieures à l’auditeur. Les références peuvent prendre la forme de rapports d’audit, de recommandations écrites ou de coordonnées de clients précédents pour obtenir des avis sur la qualité de son travail.
L’exigence de références permet de vérifier la crédibilité et la fiabilité de l’auditeur, tout en s’assurant que d’autres copropriétés ont été satisfaites de ses services.
Combien coûte un audit énergétique en copropriété ?
Le coût associé à un Audit Énergétique en copropriété peut changer considérablement selon divers facteurs.
En premier lieu, la taille de la copropriété joue un rôle déterminant. Plus le nombre de lots est élevé, plus la complexité de l’audit croît, ce qui se traduit par des frais plus élevés.
Le type de bâtiment est également un élément à prendre en compte. Un bâtiment ancien comportant de nombreuses irrégularités peut demander un audit plus minutieux, entraînant ainsi des coûts plus importants que pour un bâtiment plus récent.
En outre, l’emplacement géographique de la copropriété peut aussi avoir un impact sur le tarif de l’audit. Les régions avec un coût de la vie élevé, telles que la région parisienne ou d’autres grandes villes de France, peuvent par exemple avoir des tarifs d’audit plus élevés.
Enfin, le coût peut également varier en fonction du professionnel de l’audit énergétique en copropriété choisi.
Généralement, le coût d’un Audit Énergétique en copropriété se chiffre en plusieurs milliers d’euros, en fonction de la taille et de la complexité du bâtiment. Ces frais sont répartis entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes de propriété.
Il faut noter que, malgré cette dépense initiale, les économies d’énergie réalisées grâce au respect des recommandations résultant de l’audit peuvent contribuer à amortir ces coûts sur le long terme.
Quelles sont les aides financières pour un audit énergétique en copropriété ?
Plusieurs mécanismes de soutien financier sont disponibles pour faciliter la réalisation d’un audit énergétique en copropriété.
Ces aides se manifestent sous forme d’avantages fiscaux, tels que des réductions d’impôts pour les propriétaires bailleurs ou une TVA réduite, ainsi que par un financement partiel des travaux de rénovation.
Par exemple, l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) offre des subventions aux copropriétés qui se trouvent en difficulté. Un autre dispositif, « Habiter Mieux Copropriété », peut également contribuer au financement des différentes rénovations.
De plus, certaines collectivités locales instaurent des aides particulières afin d’encourager l’amélioration de l’efficacité énergétique des logements. Les détails sur les dispositifs d’aide disponibles peuvent être connus en se rapprochant de la mairie.
Il convient de noter que les copropriétés ont désormais accès à la nouvelle version de MaPrimeRénov’, lancée en 2021.
Cette aide est en mesure de couvrir une partie des coûts des travaux préconisés par l’audit énergétique, et des « bonus » supplémentaires peuvent être octroyés si les différents travaux contribueront à sortir le bâtiment de la classe de « passoire énergétique ».
Il est important de souligner que l’affectation de ces aides est conditionnée par divers critères liés au logement, aux revenus du ménage et à la localisation géographique. De plus, pour bénéficier de ces aides, il est impératif de recourir à des professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
Enfin, certaines aides exigent que les travaux, effectués après l’audit énergétique en copropriété, atteignent un certain niveau de performance énergétique.
L’audit énergétique en copropriété constitue un outil inestimable permettant une amélioration du confort de vie ainsi qu’une valorisation du patrimoine immobilier et il représente au-delà de tout un investissement profitable sur le long terme.
