L’usage des emplacements de stationnement et celui des parties communes en copropriété est conditionné par un certain nombre de règles en France. Ces règles sont pensées pour assurer la gestion harmonieuse des espaces partagés au sein de ces communautés résidentielles.
De ce fait, il est crucial pour tout copropriétaire de maitriser ces différentes règles afin qu’une cohabitation sereine et respectueuse des droits de chacun soit garantie, mais aussi pour éviter d’éventuelles sanctions.
C’est dans ce contexte que cet article explore les différents types d’emplacements de stationnement, les différents types de parties communes en copropriété ainsi que 6 règles à observer dans l’usage de ces espaces.
Quels sont les différents types de stationnement en copropriété ?
En copropriété, il existe deux types d’emplacements de stationnement qu’il est nécessaire de distinguer pour comprendre les règles à observer selon le type de stationnement.
Stationnement en partie commune
Le stationnement en parties communes est un type de stationnement fréquent dans les copropriétés. Ici, les emplacements de stationnement, le plus souvent en plein air et situés à proximité des bâtiments, sont partagés par les résidents.
Lorsqu’il est question de stationnement en partie commune, aucune place de parking spécifique n’est réservée à un copropriétaire en particulier, car ces espaces ne sont la propriété exclusive de personne.
Au lieu de cela, la règle en vigueur repose sur le principe du « premier arrivé, premier servi, ». Autrement dit, les copropriétaires utilisent les places en fonction de leur disponibilité au moment où ils en ont besoin.
Stationnement privatif
Un stationnement privatif se présente sous la forme d’une place de stationnement, d’un garage ou d’un box. Il est lié à un lot de la copropriété et donc à un tantième d’un appartement.
Ainsi, un stationnement privatif appartient en exclusivité à un seul copropriétaire. Cela signifie qu’il a le droit de jouissance exclusif sur cet espace, qu’il peut utiliser à sa convenance sans le partager avec d’autres résidents de la copropriété.
Quels sont les différents types de parties communes en copropriété ?
Au même titre que les emplacements de stationnement, il existe plus d’un type de parties communes en copropriété.
Ainsi, une bonne compréhension des règles à observer pendant l’usage des différentes parties communes ne saurait être possible sans une compréhension des nuances entre chaque type.
Les parties communes générales
Les parties communes générales en copropriété désignent les espaces et installations qui ne sont pas directement attribués à un copropriétaire spécifique, mais sont destinés à l’usage collectif de l’ensemble des propriétaires au sein de la copropriété.
Il s’agit généralement des zones telles que :
- Les couloirs ;
- Les cages d’escalier ;
- Les halls d’entrée ;
- Les jardins communs ;
- Les aires de jeux et d’autres infrastructures partagées.
Pour ce qui est des dépenses liées à l’entretien et à la réparation des parties communes générales, elles sont réparties entre les copropriétaires selon les règles établies dans le règlement de copropriété et lors des assemblées générales.
Les parties communes spéciales
Selon la disposition de la copropriété, tous les propriétaires n’ont pas nécessairement accès à toutes les parties communes.
Par conséquent, certaines de ces zones peuvent être dissociées des parties généralement définies comme « communes, » ce qui signifie qu’elles ne sont pas la propriété collective de tous les copropriétaires.
En effet, l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 précise que, en fonction de la taille et de la configuration de la copropriété, certaines parties communes peuvent être spécifiquement rattachées à un bâtiment particulier.
À la suite d’un vote à la majorité lors de l’assemblée générale, ces parties communes peuvent alors être désignées comme des « parties communes spéciales, » et par conséquent être attribuées à certains copropriétaires.
En matière de charges, une telle désignation intervient pour les réduire aux autres copropriétaires qui n’ont pas accès aux parties communes spéciales.
Pour illustrer le principe, une cage d’escalier d’un bâtiment A appartenant à une copropriété de trois immeubles constitue une partie commune spéciale pour les copropriétaires du bâtiment A.
Ainsi, son entretien et les charges qui lui sont afférentes ne reviennent qu’aux copropriétaires du bâtiment A.
Les parties communes à usage privatif
Les parties communes à usage privatif font partie de la copropriété, mais leur jouissance exclusive est réservée à un unique copropriétaire, interdisant ainsi leur usage aux autres.
Il peut s’agir de divers espaces, tels qu’un jardin, un balcon, une terrasse, une cour intérieure, des loggias, des combles ou même un couloir.
Il faut noter que les parties communes à usage privatif évoquées ici sont souvent directement reliées à un lot de copropriété spécifique.
6 règles concernant le stationnement et les parties communes en copropriété
Avant de découvrir ici quelques règles en matière de stationnement et de parties communes en copropriété, il est important de retenir que les règles régissant ces espaces sont toujours établies par le règlement de copropriété.
Ce document spécifique à chaque copropriété définit les normes et les conditions qui s’appliquent au stationnement et aux parties communes au sein de la copropriété.
L’utilisation exclusive du stationnement réservée aux véhicules
En matière de places de stationnement, qu’elles soient privatives ou communes, leur utilisation est souvent strictement décidée par le règlement de copropriété au stationnement de véhicules.
Aucun entreposage d’objets encombrants tels que du bois, des cartons, ou autres articles n’est donc autorisé.
En outre, il est interdit d’y effectuer des travaux de mécanique. Cette réglementation vise à garantir que les espaces de stationnement restent disponibles et opérationnels pour les véhicules, empêchant ainsi toute obstruction ou utilisation inappropriée.
La location de parking conditionnée par le règlement de copropriété
Comme énoncé précédemment, les propriétaires d’emplacements de stationnement privatif en copropriété ont l’usage exclusif de ces espaces. Ainsi, si ces derniers manifestent l’intention de les mettre en location, ils peuvent le faire en établissant un contrat de location.
Toutefois, il est essentiel de consulter au préalable le règlement de copropriété, car certaines clauses peuvent restreindre la location. En effet, il est courant que ce règlement permette la location entre copropriétaires, mais interdise la location à des tiers non-résidents de la copropriété.
Cette règle existe généralement afin de garantir l’accès aux places de stationnement pour les résidents de la copropriété.
L’observation de la clause de priorité en cas de vente du stationnement
Dans une copropriété, les propriétaires d’emplacements de stationnement privatif ont la possibilité de les vendre indépendamment de leur logement.
Cependant, il est impératif pour eux de consulter le règlement de copropriété pour déterminer l’existence ou non d’une clause de priorité. Cette clause accorde aux copropriétaires de l’immeuble la priorité pour acheter l’emplacement.
Ainsi, lorsque le règlement de copropriété prévoit une clause de priorité, il est attendu du copropriétaire qu’il fasse parvenir au syndic de la copropriété un courrier recommandé avec accusé de réception, spécifiant le prix et les conditions de vente.
Le syndic de la copropriété devra informer tous les copropriétaires qui disposeront alors d’un délai de deux mois pour exprimer leur intérêt. Passé ce délai, l’emplacement de stationnement pourra être mis à la disposition d’acheteurs tiers.
Dans le cas de figure où le règlement de copropriété ne prévoit pas de clause de priorité, il est possible de mettre l’emplacement sur le marché sans offrir la priorité d’achat aux copropriétaires.
L’obligation d’informer les copropriétaires de l’installation d’une borne de recharge électrique sur un espace de stationnement en copropriété
Depuis le 1er janvier 2021, tous les copropriétaires disposent du droit à la prise pour leur véhicule électrique.
Pour exercer ce droit, il leur faut envoyer plusieurs devis d’électriciens, un descriptif complet des travaux, ainsi que la demande d’inscription à l’ordre du jour de la notification des copropriétaires au syndic de copropriété.
Contrairement à une approbation par vote, aucune autorisation formelle des copropriétaires n’est requise. Il suffit de les informer du projet d’installation.
Toutefois, il faut noter que le syndic de la copropriété, éventuellement en collaboration avec un courtier, a le droit de s’opposer à l’installation de la borne de recharge électrique dans les trois mois qui suivent la réception de la notification.
Cela dit, une telle opposition ne peut être justifiée que dans trois cas :
- L’impossibilité technique des travaux ;
- L’existence d’une solution de recharge collective en place ;
- La planification d’une solution de recharge collective dans les six prochains mois.
La réalisation de modifications dans les parties communes à usage privatif subordonnée à l’approbation de la copropriété
Dans les parties communes à usage privatif, le copropriétaire bénéficie d’un droit de jouissance exclusif, conformément à la loi Élan, mais ne détient pas un droit de propriété. En pratique, cela implique qu’il peut apporter des modifications mineures et amovibles à ces espaces.
Toutefois, si des travaux majeurs sont envisagés, une autorisation des copropriétaires est requise. Le projet doit donc être soumis à l’approbation lors de la prochaine assemblée générale. Il s’agit d’une démarche importante, car elle permet d’assurer une prise de décision collective et transparente.
Les copropriétaires ont ainsi l’occasion d’examiner en détail les projets de travaux, de discuter de leur impact sur les parties communes et de voter en faveur ou en défaveur de leur réalisation.
L’obligation d’obtenir une approbation avant un usage non prévu des parties communes de la copropriété
Un copropriétaire désireux d’utiliser une partie commune d’une manière non prévue par le règlement de copropriété doit préalablement obtenir l’approbation des autres copropriétaires lors de l’assemblée générale.
L’omission de cette étape conduit à l’application de l’article 1222 du Code civil, qui impose au copropriétaire de remettre la partie commune dans son état d’origine. Si la remise en état est impossible, des dommages et intérêts peuvent être exigés pour réparer le préjudice causé.
Dans tous les cas, il revient au syndic, parfois aidé par des conseils variés en médiation, la responsabilité de prendre les mesures nécessaires pour mettre fin à l’usage abusif de la partie commune, en coordination avec les autres copropriétaires.
