Le non-renouvellement du syndic de copropriété peut engendrer de nombreuses conséquences juridiques et pratiques au sein d’une copropriété. Cet article explore les implications de cette décision, notamment les démarches à entreprendre, les causes de rupture du contrat de syndic, et les étapes nécessaires à la nomination d’un nouveau syndic.
1. Les causes de fin du contrat de syndic :
Le contrat de syndic, généralement établi pour une durée maximale de trois ans, peut prendre fin par non-renouvellement en AG. En pratique, les parties optent souvent pour une durée plus courte, généralement d’un an, en cohérence avec le principe d’annualité des assemblées générales. Cette décision de non-renouvellement du contrat de syndic peut découler de diverses circonstances, telles que l’insatisfaction des copropriétaires envers le syndic ou des divergences quant à la gestion de la copropriété. Il est important de noter que la jurisprudence ne tolère pas la reconduction tacite du contrat de syndic ni tout mandat tacite. Dans ce cas là, la copropriété est placée sous administration judiciaire, ce qui génère d’énormes frais pour la copropriété. Consultez nos conseils et notre FAQ sur les copropriétés pour trouver des solutions avant la mise en administration judiciaire de votre copropriété pour non-renouvellement de syndic en AG.
Lorsque la date d’échéance du mandat du syndic coïncide avec une assemblée générale où les copropriétaires refusent le renouvellement du syndic, le syndic est alors tenu d’accomplir sa mission jusqu’à son terme. Dans ce cas, il est possible d’exiger la poursuite du mandat du syndic actuel et de convoquer une nouvelle assemblée afin de désigner un nouveau syndic.
La résiliation anticipée du contrat de syndic peut être initiée soit par le syndic lui-même, soit par le syndicat des copropriétaires. Cette décision doit être motivée par des manquements contractuels graves de la part du syndic. La loi ALUR exige que ces manquements soient suffisamment graves et légitimes pour justifier une résiliation anticipée.
- Résiliation à l’initiative du syndic : Lorsque le syndic prend l’initiative de rompre le contrat, il doit notifier sa volonté au président du conseil syndical et, à défaut, à chaque copropriétaire en précisant les manquements reprochés au syndicat des copropriétaires. La résiliation doit être basée sur des manquements suffisamment graves. À partir de la notification, le syndic doit convoquer une assemblée générale dans un délai minimum de deux mois, le délai commençant à courir après la première présentation de la lettre recommandée ou la transmission par voie électronique. La résiliation prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.
- Résiliation à l’initiative du conseil syndical : Le conseil syndical peut également initier la résiliation du contrat, en présentant une demande motivée à l’assemblée générale des copropriétaires. La résiliation doit être approuvée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision exige que la révocation anticipée du syndic soit justifiée par un motif légitime, tel qu’une gestion négligente ou des erreurs financières graves.
En l’absence de motifs suffisamment graves, la résiliation anticipée du contrat peut entraîner des indemnités, décidées en fonction du préjudice subi. Certains contrats de syndic peuvent également inclure des clauses relatives à une indemnité de résiliation anticipée.
2. Conséquences d’un non-renouvellement et procédure de nomination :
Le non-renouvellement du contrat de syndic en AG peut entraîner diverses conséquences pour une copropriété, nécessitant une gestion minutieuse de la transition. L’une des implications fréquemment évoquées est la possibilité de recourir à l’administration judiciaire. Cependant, il est essentiel de souligner que le syndic professionnel ne peut pas unilatéralement placer la copropriété sous administration judiciaire.
Si le syndic indique son intention de mettre la copropriété sous administration judiciaire en cas de non-renouvellement en AG, il est crucial de comprendre que cette initiative ne relève pas de sa compétence. Selon l’article 46 du décret de 1967, l’initiative pour la désignation d’un administrateur judiciaire appartient exclusivement aux copropriétaires. Ces derniers doivent saisir le président du tribunal de grande instance, qui nommera un administrateur judiciaire par voie d’ordonnance.
Une fois désigné, l’administrateur judiciaire a pour mission de convoquer une assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d’un nouveau syndic de copropriété. Les fonctions de l’administrateur prennent automatiquement fin dès la nomination d’un nouveau syndic. Il est important de souligner que les honoraires d’un administrateur judiciaire peuvent être considérablement plus élevés que ceux pratiqués par les syndics professionnels, ajoutant ainsi une charge financière significative à la copropriété.
Il est donc impératif de comprendre que le recours à l’administration judiciaire n’est pas systématiquement obligatoire en cas de non-renouvellement. Si la date d’échéance du mandat du syndic est postérieure à celle de l’assemblée générale refusant le renouvellement, le syndic est légalement tenu d’accomplir sa mission jusqu’à son terme. Dans cette situation, les copropriétaires peuvent exiger la poursuite du mandat du syndic actuel et demander la convocation d’une nouvelle assemblée en vue de désigner un nouveau syndic.
Suite au non-renouvellement du contrat de syndic en assemblée générale, la nomination d’un nouveau syndic est une étape cruciale pour assurer la continuité et la gestion efficace de la copropriété. Cette procédure est réglementée et nécessite la participation active des copropriétaires. Voici les étapes clés de la procédure de nomination d’un nouveau syndic :
- Convocation de l’assemblée générale : Le syndic en fonction, même s’il n’est pas renouvelé, a la responsabilité de convoquer une assemblée générale des copropriétaires. La question de la nomination d’un nouveau syndic doit être inscrite à l’ordre du jour de cette assemblée.
- Mise en concurrence : Lorsqu’il est envisagé de choisir un syndic professionnel, il est généralement nécessaire de procéder à une mise en concurrence. Cette étape permet aux copropriétaires de comparer les offres et de choisir le syndic qui répond le mieux à leurs besoins.
- Décision de l’assemblée générale : La décision de nommer un nouveau syndic doit être adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Si cette majorité n’est pas atteinte, un second vote peut être organisé au cours de la même assemblée, nécessitant une majorité conforme à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Changer de syndic est une transition facile mais souvent redoutée. C’est pour cela que vous pouvez vous faire accompagner par un courtier en syndic de copropriété qui vous aidera dans ce processus.
3. Solutions en cas de défaut de nomination d’un nouveau syndic :
Si l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet ne parvient pas à nommer un nouveau syndic, la loi ALUR prévoit une solution pour éviter un vide administratif au sein de la copropriété. Dans ce cas, le président du tribunal judiciaire peut intervenir et désigner un syndic.
Cette désignation se fait à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune où est situé l’immeuble, ou bien du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat. Le tribunal prendra en considération les circonstances spécifiques de la copropriété et nommera un syndic pour assurer la continuité de la gestion.
Dans certaines situations, le défaut de nomination d’un nouveau syndic peut venir de la défaillance du syndic en place de convoquer une assemblée générale dans les délais requis. Pour remédier à cette situation, la loi alur prévoit la possibilité de tenir une assemblée générale convoquée par n’importe quel propriétaire.
Si cette démarche s’avère inefficace ou impossible, le président du tribunal judiciaire peut intervenir. Statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, il peut désigner un administrateur provisoire de la copropriété. Cet administrateur provisoire a pour mission de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un nouveau syndic.
