La présence d’un syndic professionnel ou bénévole est incontournable dans toute copropriété, jouant un rôle crucial dans la gestion financière et administrative. Les copropriétaires, face à cette obligation, ont la plupart du temps recours à des syndics professionnels pour les garanties supplémentaires qu’ils offrent. Toutefois, la question de la rémunération du syndic, longtemps laissée à la libre négociation, a été encadrée par la loi ALUR du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 1er juillet 2015.
1. Contrats de Syndic sous l’Empreinte de la Loi ALUR
La législation ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), promulguée le 24 mars 2014, a marqué un tournant significatif dans la régulation de la gestion des copropriétés en France. La réforme est entrée en vigueur le 1er juillet 2015, instaurant des changements majeurs dans la rémunération du syndic de copropriété.
Avant l’introduction de la loi ALUR, la durée des contrats de syndic était relativement flexible sur les modalités et la rémunération du syndic. Cependant, depuis le 1er juillet 2015, tous les contrats de syndic, qu’ils soient conclus avec un syndic professionnel ou bénévole, doivent respecter une durée maximale de 3 ans. Cette disposition vise à assurer une plus grande stabilité dans la gestion des copropriétés et à éviter des engagements à long terme qui pourraient ne pas être dans l’intérêt des copropriétaires.
La loi ALUR a instauré une uniformité dans les contrats de syndic en imposant que tous les contrats, sans exception, soient conformes à ses dispositions. Ainsi, depuis le 1er juillet 2015, toute nouvelle convention signée ou tout renouvellement de contrat doit respecter les normes édictées par la loi. Cette mesure vise à garantir un niveau de transparence et d’équité dans la rémunération du syndic, indépendamment de son statut (professionnel ou bénévole).
L’objectif central de la loi ALUR est d’améliorer la gestion des copropriétés en introduisant des règles claires et en renforçant la transparence sur les prestations comprises dans la rémunération de base du syndic. En standardisant les contrats de syndic, la loi cherche à éviter les situations où certaines copropriétés pourraient être désavantagées en raison de contrats opaques ou déséquilibrés. Cette approche vise à instaurer un climat de confiance entre les copropriétaires et le syndic, favorisant une collaboration harmonieuse.
La loi ALUR va plus loin en fournissant un modèle type de contrat pour le syndic. Ce modèle, défini par la loi elle-même, sert de référence pour tous les contrats soumis à cette législation. Cette initiative garantit une certaine homogénéité dans les termes contractuels, réduisant ainsi les variations potentielles qui pourraient conduire à des interprétations divergentes et des situations litigieuses.
2. Rémunération du Syndic avant la Loi ALUR
Avant la loi ALUR, les syndics, qu’ils soient professionnels ou bénévoles, percevaient des honoraires forfaitaires pour la gestion courante de la copropriété. Ces honoraires couvraient des tâches régulières telles que l’organisation des assemblées générales, la maintenance de l’immeuble, et d’autres responsabilités courantes. Toutefois, contrairement à la réglementation introduite par la loi ALUR, ces honoraires n’étaient pas soumis à une liste précise de prestations.
Ces honoraires étaient décidés annuellement par les copropriétaires lors de l’assemblée générale, avec un vote principalement basé sur la majorité simple, connue sous le nom de majorité de l’article 24.
En plus des honoraires forfaitaires, les syndics avant la loi ALUR percevaient également des honoraires spécifiques pour des prestations qui n’étaient pas initialement prévues dans le budget annuel de la copropriété au titre de la rémunération du syndic. Ces prestations spécifiques comprenaient généralement des interventions urgentes telles que des dégâts des eaux ou des fuites de gaz. Contrairement aux honoraires forfaitaires, les honoraires spécifiques étaient votés au coup par coup par les copropriétaires au moment où l’assemblée générale se prononçait sur la réalisation de ces prestations spécifiques.
Le vote annuel des honoraires, qu’ils soient forfaitaires ou spécifiques, constituait une pratique standard. Les copropriétaires, réunis lors de l’assemblée générale, devaient se prononcer sur les montants proposés par le syndic pour l’année à venir. Ce processus offrait une certaine souplesse, mais pouvait parfois conduire à des variations importantes d’une année à l’autre, en fonction des besoins perçus de la copropriété.
3. Évolution de la Rémunération après l’Entrée en Vigueur de la Loi ALUR
Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR le 1er juillet 2015, la rémunération du syndic de copropriété a connu une transformation significative. Cette évolution vise à instaurer davantage de transparence et de contrôle dans la fixation des honoraires, tout en assurant une gestion plus équitable des copropriétés.
La loi ALUR a maintenu le principe du forfait annuel pour la gestion courante de la copropriété. Cela inclut des responsabilités telles que la tenue des assemblées générales, la réalisation des travaux d’entretien et de maintenance, ainsi que la transmission des archives du syndic à un éventuel successeur. Ce forfait annuel offre une stabilité financière pour ces tâches régulières, facilitant la planification budgétaire des copropriétaires.
La loi ALUR prévoit également un modèle type de contrat pour le syndic, garantissant une certaine uniformité et transparence dans les relations contractuelles.
En cas de facturation d’honoraires hors forfait pour des prestations ne figurant pas dans la liste limitative du décret de 2015, la loi ALUR prévoit que le syndic peut engager sa responsabilité. Cette disposition vise à responsabiliser les syndics et à les inciter à respecter les règles établies, renforçant ainsi la confiance au sein de la copropriété.
4. Tarification et Fixation des Honoraires par l’Assemblée Générale
Conformément à la législation, le syndic professionnel propose librement ses tarifs. Cependant, le montant final des honoraires du syndic est décidé par l’Assemblée Générale, qui représente l’ensemble des copropriétaires. Ce processus démocratique permet aux copropriétaires de participer activement à la fixation des tarifs, garantissant ainsi une prise de décision collective.
La fixation des honoraires nécessite la majorité absolue lors du vote de l’Assemblée Générale. La majorité absolue implique que la proposition de tarification doit recueillir plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble, qu’ils soient présents, représentés, ou absents. Cette exigence renforce le caractère démocratique de la décision, obligeant à obtenir un soutien substantiel pour l’approbation des tarifs.
Si la proposition de tarification ne parvient pas à obtenir la majorité absolue, elle peut faire l’objet d’un second vote. Ce second vote s’effectue à la majorité simple de l’article 24, nécessitant au moins le tiers des voix. Cela offre une alternative aux copropriétaires pour ajuster les tarifs, même si la majorité absolue initiale n’a pas été atteinte.
La rémunération du syndic, décidée lors de ces assemblées générales, englobe deux éléments principaux :
- Forfait pour la Gestion Courante : Ce forfait couvre les tâches régulières telles que la tenue des assemblées générales, la gestion des travaux d’entretien et de maintenance.
- Honoraires Spécifiques Réglementés : Ces honoraires spécifiques sont fixés par la loi ALUR et peuvent être facturés en dehors du forfait. Le décret du 26 mars 2015 énumère de manière limitative les prestations pour lesquelles le syndic peut facturer des honoraires spécifiques.
Le processus de tarification et de fixation des honoraires par l’Assemblée Générale vise à garantir la transparence financière au sein de la copropriété. Les copropriétaires ont ainsi l’opportunité de comprendre et d’influencer directement les coûts associés à la gestion de leur immeuble. Cette approche renforce la collaboration et la confiance entre les copropriétaires et le syndic, contribuant à une gestion plus saine et équilibrée de la copropriété.
Bon à savoir : le syndic bénévole n’est pas rémunéré mais est remboursé des frais engagés pour la gestion de la copropriété.
N’hésitez pas à consulter nos conseils et notre FAQ sur les copropriétés pour plus de détails sur les divers sujets de la vie en copropriété.
