DPE collectif rendu obligatoire : une obligation en copropriété

Le diagnostic de performance énergétique collectif, désormais obligatoire, concerne toutes les copropriétés dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013. Instauré par la loi Climat et résilience, ce diagnostic évalue la performance énergétique globale de l’immeuble, parties communes et privatives comprises. Des échéances précises s’imposent selon la taille de la copropriété, entre 2024 et 2026. Ne pas s’y conformer expose le syndicat à des risques juridiques, financiers et à la perte d’aides à la rénovation. Voici ce que chaque conseil syndical doit savoir pour agir dans les temps.

Les essentiels :

• L’obligation de réaliser un DPE collectif s’applique à tous les bâtiments collectifs à usage d’habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013, quelle que soit la forme de la copropriété.
• Le calendrier est progressif : échéance au 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, au 1er janvier 2025 pour celles de 50 à 200 lots, et au 1er janvier 2026 pour les moins de 50 lots.
• Le DPE individuel et le DPE collectif sont deux diagnostics distincts et non substituables : seul un diagnostiqueur certifié « tous types de bâtiments » peut réaliser le DPE collectif.
• Le coût d’un DPE collectif varie entre 1 000 et 5 000 euros selon la taille et la configuration de l’immeuble, sans aide financière directe pour cette obligation réglementaire.
• Une mauvaise étiquette énergie peut entraîner l’interdiction de louer certains logements (G dès 2025, F dès 2028, E dès 2034) et bloquer toute augmentation de loyer.
• Le DPE collectif constitue le document socle pour élaborer le plan pluriannuel de travaux (PPPT) et accéder aux aides financières : MaPrimeRénov’ copropriétés, éco-PTZ, CEE, TVA à 5,5 %.
• Le syndic a l’obligation légale de soumettre au vote le choix du prestataire après mise en concurrence, et non le simple principe de réalisation du diagnostic.

Qu’est-ce que le DPE collectif rendu obligatoire ?

Définition et périmètre du DPE en copropriété

Le DPE collectif en copropriété est un diagnostic de performance énergétique qui porte sur l’intégralité d’un bâtiment à usage d’habitation collectif, en intégrant à la fois les parties privatives et les parties communes. Contrairement à une approche logement par logement, il produit une évaluation énergétique globale de l’immeuble, ce qui en fait un outil bien plus représentatif de la réalité thermique d’un bâtiment.

Ce diagnostic existe depuis le Grenelle II de l’environnement, issu de la loi du 12 juillet 2010, mais il a été profondément réformé et fiabilisé depuis juillet 2021. L’arrêté du 8 octobre 2021 a unifié la méthode de calcul et rendu les résultats opposables, ce qui signifie qu’ils engagent désormais juridiquement le propriétaire ou le syndicat.

La notation repose sur deux critères : la consommation d’énergie primaire (exprimée en kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (en kg CO2/m²/an). L’étiquette énergie finale, allant de A à G, est déterminée par la moins bonne des deux performances. Depuis 2021, de nouveaux indicateurs ont été intégrés : confort d’été, consommation énergétique annuelle détaillée, système de chauffage et équipements récents, ainsi que des scénarios météorologiques actualisés.

Le rapport du DPE contient également des recommandations d’amélioration énergétique à valeur informative, ainsi qu’une évaluation des consommations annuelles du bâtiment. Sa durée de validité est de dix ans, sauf si le diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 classe le bâtiment en catégorie A, B ou C, auquel cas le renouvellement n’est pas obligatoire. Le cadre légal actuel repose sur l’article L. 126-31 du Code de la construction et de l’habitation, issu de la loi Climat et résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021, qui étend l’obligation à tous les bâtiments collectifs dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013.

Quelles différences entre le DPE individuel et le DPE collectif rendu obligatoire ?

Depuis juillet 2021, le DPE individuel et le DPE collectif rendu obligatoire sont deux diagnostics strictement distincts et non substituables l’un à l’autre. Cette séparation nette est essentielle à comprendre pour les copropriétaires comme pour les syndics.

Le DPE individuel se limite à un seul logement et évalue uniquement les caractéristiques propres à ce bien. Le DPE collectif rendu obligatoire, en revanche, couvre l’intégralité du bâtiment, parties communes incluses, ce qui lui confère une portée bien plus large. Selon des données chiffrées issues de l’Agence Parisienne du Climat, les résultats des deux diagnostics divergent dans 31 % des cas. Dans 55 % des situations, le DPE collectif attribue une meilleure note que le DPE individuel, ce qui illustre l’importance de l’isolation thermique des parties communes dans la performance globale.

Par ailleurs, le niveau de qualification requis pour réaliser un DPE collectif est supérieur à celui exigé pour un diagnostic individuel. Le diagnostiqueur certifié doit impérativement disposer d’une certification « tous types de bâtiments », délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC.

Critère	DPE individuel	DPE collectif rendu obligatoire
Périmètre	Un seul logement	Bâtiment entier + parties communes
Substitution possible	Non (depuis juillet 2021)	Non (depuis juillet 2021)
Certification du diagnostiqueur	Standard	« Tous types de bâtiments »
Opposabilité	Oui (depuis juillet 2021)	Oui (depuis juillet 2021)
Durée de validité	10 ans	10 ans
Obligation légale	À la vente ou à la location	Selon la taille de la copropriété et le calendrier légal
Recommandations de travaux	Sur le logement	Sur l’immeuble entier

Quelles copropriétés sont concernées par l’obligation de réaliser un DPE collectif ?

Les critères déterminants pour l’obligation

L’obligation de réaliser un DPE collectif repose sur plusieurs critères cumulatifs ou alternatifs, qu’il convient d’examiner avec précision. Pour les copropriétés françaises, la question des types de bâtiments concernés par un DPE collectif est centrale. Voici les éléments déterminants :

• Le critère principal est la date du permis de construire : tout bâtiment collectif à usage d’habitation dont le permis a été déposé avant janvier 2013 est concerné, cette date correspondant à l’entrée en vigueur de la RT 2012 c’est l’obligation issue de la loi Climat et résilience dans toute sa portée.
• Toutes les formes de copropriétés sont visées : les copropriétés verticales (bâtiment unique multi-lots) comme les copropriétés horizontales, selon les dispositions du règlement de copropriété. Il s’agit bien d’une obligation applicable aux immeubles anciens en copropriété comme aux plus récents.
• Les monopropriétés, c’est-à-dire les immeubles collectifs détenus par un seul propriétaire, sont concernées depuis janvier 2024.
• Pour les bâtiments neufs, l’obligation de réaliser un DPE collectif s’applique si le permis de construire a été déposé après le 1er juillet 2007.
• Les copropriétés situées dans les DROM (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte) bénéficient d’un report au 1er janvier 2028 parmi les exemptions prévues pour le DPE collectif en copropriété par la loi.
• Si un DPE réalisé après le 1er juillet 2021 classe le bâtiment A, B ou C, l’obligation de renouvellement est levée.
• Enfin, si un DTG incluant un DPE valide réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 avait été produit, la copropriété était dispensée jusqu’au 31 décembre 2024.

L’échéancier du DPE collectif à respecter selon la taille de la copropriété

La loi Climat et résilience a instauré un calendrier progressif, modulé selon le nombre de lots de la copropriété, afin de permettre une mise en place ordonnée de cette obligation à l’échelle nationale. Cet échéancier du DPE collectif, décliné par nombre de lots, s’applique à la France métropolitaine et prévoit des délais distincts selon la taille de l’immeuble en copropriété.

Taille de la copropriété	Date d’entrée en vigueur	Territoire
Plus de 200 lots	1er janvier 2024	France métropolitaine
De 50 à 200 lots	1er janvier 2025	France métropolitaine
Moins de 50 lots	1er janvier 2026	France métropolitaine
Toutes tailles	1er janvier 2028	DROM (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte)

Il convient également de tenir compte de la validité des anciens diagnostics. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valables jusqu’au 31 décembre 2022. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restaient valables jusqu’au 31 décembre 2024. Le DPE collectif rendu obligatoire devra ensuite être renouvelé tous les dix ans pour maintenir la conformité réglementaire de la copropriété.

Comment se déroule la réalisation d’un DPE collectif en copropriété ?

Les étapes clés pour réaliser un DPE collectif

La réalisation du DPE collectif suit un processus structuré qui implique à la fois le syndic, les copropriétaires et le diagnostiqueur certifié. Voici comment procéder étape par étape :

1. Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question du choix du prestataire, après mise en concurrence des prestataires, et non le simple principe de réalisation.
2. L’assemblée générale vote pour mandater officiellement un professionnel certifié chargé de la réalisation d’un DPE collectif.
3. Le syndic collecte les données techniques nécessaires (à ses frais) : plans du bâtiment, factures énergétiques, description des équipements collectifs de chauffage, de refroidissement, de production d’eau chaude sanitaire et de ventilation, informations sur l’isolation thermique et les travaux de rénovation énergétique déjà réalisés.
4. Le diagnostiqueur effectue une visite sur site portant sur soixante points de contrôle : murs, plafonds, planchers, matériaux d’isolation thermique, vitrages, parois intérieures et extérieures. Il visite l’ensemble des logements ou un échantillon représentatif.
5. Il rédige le rapport de diagnostic : explications détaillées, hypothèses de travail, recommandations d’amélioration énergétique, classement DPE de l’immeuble de A à G.
6. Le rapport est présenté en assemblée générale, ouvrant la discussion sur les suites possibles : plan de travaux d’économies d’énergie, contrat de performance énergétique du bâtiment, élaboration d’un PPPT.

Le délai moyen entre le lancement de la démarche et la restitution du diagnostic est de cinq à six mois. Anticiper cette démarche est donc fortement recommandé pour respecter les dates butoirs légales.

Quel professionnel peut réaliser un DPE collectif rendu obligatoire ?

Seul un diagnostiqueur certifié est habilité à réaliser un DPE collectif rendu obligatoire. Choisir un diagnostiqueur pour ce type de diagnostic suppose de vérifier trois exigences cumulatives. Il doit d’abord garantir son indépendance et son impartialité, sans aucun lien avec le propriétaire, le syndic ou les entreprises de travaux de rénovation énergétique. Il doit ensuite détenir une certification « tous types de bâtiments » délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC, ce qui représente un niveau de qualification supérieur à celui requis pour un DPE individuel. Il doit enfin être couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle. Les logiciels de calcul qu’il utilise doivent par ailleurs être validés par le ministère de la Transition écologique.

Concernant le prix d’un DPE collectif, les estimations varient selon les sources. L’ADEME indique une fourchette de 1 000 à 4 000 euros, tandis qu’en pratique, pour un immeuble de 200 à 300 lots, le coût oscille entre 1 000 et 5 000 euros selon Hellio, auxquels s’ajoutent 1 000 à 1 500 euros par bâtiment additionnel. Ce montant dépend du nombre de lots, de la superficie, des équipements et de la configuration du bâtiment. À noter qu’aucune aide financière directe n’existe pour le diagnostic en tant qu’obligation réglementaire, bien que certaines régions proposent des subventions pouvant atteindre 50 % via l’ADEME dans le cadre de démarches volontaires. Pour réduire les charges énergétiques de la copropriété, le diagnostic constitue néanmoins le point de départ incontournable.

Quelles sont les conséquences du DPE collectif rendu obligatoire pour les copropriétaires ?

Impact sur la valorisation du patrimoine immobilier

Le DPE collectif rendu obligatoire constitue un levier direct de valorisation ou de dévalorisation du patrimoine immobilier. Une bonne étiquette énergie améliore la « valeur verte » des logements et renforce leur attractivité sur le marché, aussi bien à la vente qu’à la location. À l’inverse, une mauvaise performance énergétique expose les copropriétaires à des conséquences financières et juridiques croissantes.

Les interdictions de louer progressent selon un calendrier strict : les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, ceux classés F le seront dès 2028, et ceux classés E dès 2034. Depuis août 2022, il est déjà impossible d’augmenter les loyers des logements F ou G. Depuis janvier 2023, les logements dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être mis en location. Pour en savoir plus sur les impacts concrets, consultez notre article sur l’interdiction de location des passoires thermiques en copropriété.

Lorsque les mauvaises performances énergétiques trouvent leur origine dans les parties communes, la responsabilité collective du syndicat des copropriétaires peut être engagée. Par ailleurs, la non-réalisation du DPE collectif rendu obligatoire prive la copropriété de l’accès à des aides financières majeures : MaPrimeRénov’ copropriétés, Certificats d’Économies d’Énergie, éco-PTZ, TVA à 5,5 %. Ce diagnostic est également un outil d’information essentiel pour les futurs acquéreurs et locataires, qui disposent ainsi d’une vision claire de l’état général de l’efficacité énergétique de l’immeuble. Le carnet d’information du logement peut d’ailleurs être complété utilement à partir des données issues du DPE collectif rendu obligatoire.

Vers un plan pluriannuel de travaux : le lien avec le DPE collectif rendu obligatoire

Le DPE collectif rendu obligatoire constitue le document socle pour l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), lui-même obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de quinze ans. Ce plan pluriannuel de travaux présente un calendrier détaillé des interventions nécessaires sur dix ans, couvrant la sauvegarde du bâtiment, la santé des occupants et la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Il doit être présenté et soumis au vote en assemblée générale.

Le lien avec le fonds de travaux est direct. Depuis le 1er janvier 2025, tous les syndicats de bâtiments de plus de dix ans doivent le mettre en place, avec une cotisation minimale de 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT adopté, ou 5 % du budget prévisionnel. Exception notable : les copropriétés ayant réalisé un diagnostic technique global DTG concluant à l’absence de travaux nécessaires dans les dix prochaines années sont dispensées d’élaborer un PPPT pendant la durée de validité du DTG.

Il est important de souligner qu’aucune obligation légale de réaliser des travaux ne découle du DPE collectif rendu obligatoire. L’assemblée générale peut voter contre, à condition que la question ait bien été inscrite à l’ordre du jour. En revanche, le DPE collectif rendu obligatoire ouvre la voie aux aides financières pour la rénovation énergétique de l’immeuble : MaPrimeRénov’ copropriétés, Certificats d’Économies d’Énergie, éco-prêt à taux zéro, TVA réduite à 5,5 %. Pour aller plus loin, consultez notre guide sur le fonds de travaux en copropriété ainsi que notre article dédié à l’audit énergétique en copropriété, outil complémentaire pour approfondir le lien entre le DPE collectif et la rénovation énergétique.

Le rôle du syndic et du conseil syndical face au DPE collectif rendu obligatoire

Le syndic supporte une obligation légale précise : inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question du choix du prestataire, après mise en concurrence, avant les dates butoirs légales. Il ne lui suffit pas de soumettre au vote le simple principe de réalisation. Cette nuance est fondamentale, car elle conditionne la régularité de la procédure et la validité du mandat confié au diagnostiqueur.

Au-delà de cette obligation procédurale, le syndic a un devoir de conseil. Il doit alerter les copropriétaires sur le caractère impératif du DPE collectif rendu obligatoire, sur les risques de non-conformité perte de subventions, interdictions de louer, mise en œuvre de la responsabilité du syndicat et sur l’importance d’anticiper. Sa responsabilité peut être engagée si un copropriétaire subit un préjudice résultant du non-respect des délais légaux.

Le conseil syndical joue également un rôle central. En tant qu’instance décisionnaire aux côtés du syndic, son avis doit être recueilli avant toute soumission au vote d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique du bâtiment. La mise en concurrence des prestataires reste obligatoire, quel que soit le montant apparent des prestations.

Nous accompagnons les conseils syndicaux dans cette démarche complexe : aide à la mise en concurrence des syndics, analyse des contrats, suivi des obligations réglementaires et conseil à chaque étape du processus. Notre approche reste neutre vis-à-vis des syndics de copropriété, en plaçant le conseil syndical au cœur de chaque décision. Pour bénéficier d’un regard expert sur la gestion de votre copropriété, découvrez notre service d’audit de syndic en copropriété. La transition énergétique des immeubles collectifs est une réalité incontournable, et le DPE collectif rendu obligatoire en est le premier jalon concret pour améliorer la performance énergétique de votre immeuble.

FAQ