Mise en concurrence du syndic : comment obtenir une dispense ?

Procéder à la mise en concurrence de votre syndic est une obligation légale à chaque désignation, mais la loi prévoit des cas précis permettant d’en être dispensé. Mal maîtrisée, cette dispense peut exposer votre copropriété à des risques juridiques et financiers sérieux. Quelles sont les deux situations autorisant cette dérogation ? Quelle procédure suivre pour qu’elle soit valide ? Et pourquoi maintenir une mise en concurrence régulière reste souvent la meilleure option ? Ce guide vous donne toutes les clés pour décider en toute sécurité.

Les essentiels :

• L’obligation de mise en concurrence du syndic s’impose à chaque assemblée générale appelée à désigner un syndic, depuis l’ordonnance ÉLAN de 2019 et le décret du 2 juillet 2020.
• La dispense légale n’est possible que dans deux cas : un vote favorable de l’assemblée générale à la majorité absolue (article 25), ou l’absence de conseil syndical validée à la double majorité.
• Pour être valide, la dispense votée en AG doit être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée précédant celle sur la désignation du syndic, et consignée au procès-verbal.
• Une dispense de mise en concurrence mal encadrée expose le syndic à sa responsabilité civile et peut entraîner l’annulation de la résolution de renouvellement, comme l’ont confirmé plusieurs arrêts de la cour d’appel de Paris.
• Le conseil syndical joue un rôle clé : même en cas de dispense, il peut émettre un avis écrit sur les contrats disponibles et conserver des preuves de ses démarches pour se protéger en cas de litige.
• Pratiquer une mise en concurrence régulière reste conseillé : elle réduit les charges, garantit un vrai choix aux copropriétaires et sécurise juridiquement la désignation du syndic.

Comprendre la mise en concurrence du syndic : une obligation légale encadrée

Ce que dit la loi ALUR sur la mise en concurrence des syndics

La loi ALUR du 24 mars 2014 a profondément transformé la gestion de la copropriété en instaurant l’obligation de procéder à la mise en concurrence du syndic, désormais inscrite à l’ordre public par la doctrine et les textes via l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Avant cette réforme, la demande de mise en concurrence formulée par un copropriétaire était souvent perçue comme un signe de défiance envers le syndic en place, ce qui freinait considérablement les démarches. La loi Macron du 6 août 2015 est venue renforcer ce dispositif, en instaurant initialement un rythme triennal obligatoire.

L’ordonnance ÉLAN du 30 octobre 2019 et le décret du 2 juillet 2020 ont ensuite profondément modifié les règles : la périodicité triennale a été supprimée, et l’obligation de mise en concurrence du syndic s’applique désormais à chaque assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic. L’article 21 précise ainsi que toute assemblée générale amenée à voter sur ce point doit être précédée d’une comparaison de plusieurs projets de contrat de syndic. Le décret du 2 juillet 2020 ajoute que le conseil syndical communique au syndic un ou plusieurs projets de contrats alternatifs avant l’assemblée.

L’objectif poursuivi par le législateur est double : d’abord, éviter qu’un syndic actuel trop certain de sa reconduction relâche ses efforts dans la gestion courante de l’immeuble ; ensuite, exercer une pression concurrentielle sur les honoraires pour tirer les charges vers le bas. Pour en savoir plus sur le fonctionnement de l’obligation de mise en concurrence applicable au syndic, consultez notre ressource dédiée.

Les situations dans lesquelles la mise en concurrence du syndic s’applique obligatoirement

La mise en concurrence du syndic s’impose à chaque nouvelle désignation, qu’il s’agisse d’un renouvellement du syndic ou d’un changement de syndic en cours de gestion. Concrètement, deux situations déclenchent cette obligation : la fin naturelle du mandat du syndic actuel et la résiliation anticipée pour faute grave. Dans ce second cas, même si l’obligation de soumettre le syndic à la mise en concurrence n’est pas formellement requise par les textes, il reste fortement recommandé d’y procéder pour sécuriser la décision et préparer au mieux la transition dans les meilleures conditions.

Le conseil syndical doit soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires au moins deux offres distinctes. Il peut s’agir du contrat du syndic actuel accompagné d’un contrat concurrent, ou de deux projets de contrat entièrement nouveaux si le syndic sortant ne souhaite pas poursuivre. Il est important de souligner que tout copropriétaire, même non membre du conseil syndical, peut demander l’inscription à l’ordre du jour de l’examen de projets de contrats alternatifs. Le syndic bénévole et le syndic professionnel sont tous deux soumis à un contrat type encadré par la réglementation ALUR, contrairement au syndic coopératif qui échappe à ce formalisme contractuel. Retrouvez le rôle et le fonctionnement du syndic de copropriété sur notre page dédiée.

La dispense de mise en concurrence du syndic : de quoi parle-t-on exactement ?

Définition et cadre juridique de la dispense

La dispense de mise en concurrence constitue une dérogation légale expressément prévue par la loi du 10 juillet 1965. Elle ne peut intervenir que dans deux situations strictement encadrées : un vote favorable en assemblée générale ou l’absence de mise en place d’un conseil syndical. L’ordonnance ÉLAN d’octobre 2019 a par ailleurs supprimé l’obligation d’inscrire cette question à l’ordre du jour de l’assemblée précédant celle appelée à se prononcer sur le renouvellement, tout en précisant que l’omission de la procédure de mise en concurrence ne conduit pas automatiquement à une irrégularité de la décision de désignation.

La Cour de Cassation confirme cette absence de sanction automatique : le non-respect de la procédure ne constitue pas en soi une cause d’annulation de la résolution votée. Toutefois, la jurisprudence tempère cette apparente souplesse. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 16 mai 2018, a engagé la responsabilité civile du syndic pour manquement à son devoir d’information envers les copropriétaires en l’absence de mise en concurrence effective. Plus tôt, la CA Paris du 25 janvier 2017 avait annulé une résolution de renouvellement du syndic au motif que la demande d’un copropriétaire de soumettre d’autres projets de contrat n’avait pas été portée à l’ordre du jour, altérant ainsi le vote. Découvrez notre service dédié à la mise en concurrence de votre syndic pour bénéficier d’un accompagnement expert.

Qui peut décider d’accorder une dispense de mise en concurrence du syndic ?

Seule l’assemblée générale des copropriétaires détient le pouvoir d’accorder la dispense, par un vote à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Ni le président du conseil syndical, ni le syndic professionnel ne peuvent prendre cette décision unilatéralement. En l’absence de conseil syndical, validée par un vote à la double majorité, la dispense est automatique et ne nécessite aucun vote supplémentaire.

Même lorsqu’une dispense est accordée en assemblée générale, tout copropriétaire conserve la faculté de proposer des projets de contrat de syndic de copropriété alternatifs. Le conseil syndical peut également émettre un avis écrit, non obligatoire mais vivement recommandé, sur les offres disponibles, à joindre à la convocation de l’assemblée pour éclairer les votes. Consultez notre page sur le fonctionnement de l’assemblée générale des copropriétaires pour approfondir ces règles.

Les conditions pour obtenir une dispense de mise en concurrence du syndic

Le vote en assemblée générale : une étape incontournable

Pour obtenir valablement une dispense, la procédure doit suivre un enchaînement précis respectant notamment les étapes définies par les textes pour préparer la mise en concurrence du syndic :

1. Inscrire la question de la dispense à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédant celle appelée à se prononcer sur la désignation du syndic
2. Convoquer les copropriétaires au moins 21 jours avant la date de l’assemblée générale, par lettre recommandée
3. Présenter et débattre de la question de la dispense lors de l’assemblée générale, en permettant à chaque copropriétaire de s’exprimer
4. Voter la dispense à la majorité de l’article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents
5. Consigner la décision dans le procès-verbal de l’assemblée générale, communiqué à tous les copropriétaires dans le mois suivant l’AG

Retrouvez les règles de convocation à l’assemblée générale de copropriété pour maîtriser chaque étape de ce processus, notamment les délais à respecter impérativement lors de la mise en concurrence du syndic.

Les critères à réunir pour que la dispense soit valide

La dispense doit impérativement être votée lors de l’assemblée générale qui précède celle appelée à se prononcer sur la mise en concurrence obligatoire du syndic. Le vote doit être acquis à la majorité absolue de l’article 25, c’est-à-dire la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires, y compris absents et non représentés. Bien que l’ordonnance ÉLAN d’octobre 2019 ait supprimé l’obligation formelle d’inscription à l’ordre du jour, cette démarche reste fortement recommandée pour garantir la sécurité juridique de la décision et faciliter la convocation à l’AG dans les règles.

En l’absence de conseil syndical, la dispense est automatique, sans nécessité de vote supplémentaire. Dans tous les cas, le conseil syndical a tout intérêt à émettre des avis écrits sur les contrats de syndic examinés, afin de conserver des preuves en cas de litige. Le syndic actuel doit quant à lui démontrer qu’il a bien informé les copropriétaires de l’absence de procédure de mise en concurrence : selon la jurisprudence constante (Cass. Civ. 1ère, 25 févr. 1997 ; Cass. Civ. 1ère, 28 oct. 2010), la charge de la preuve pèse sur le débiteur de l’obligation de mise en concurrence. Consultez notre guide sur l’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’AG.

Voici un récapitulatif des deux cas de dispense légale avec leurs conditions, leur base légale et leurs effets :

Cas de dispense	Condition requise	Base légale	Effet
Vote en assemblée générale	Majorité absolue (art. 25) lors de l’AG précédant celle sur la désignation du syndic	Art. 21, loi du 10 juillet 1965 (modifié par ordonnance ÉLAN 2019)	Dispense temporaire pour le prochain renouvellement
Absence de conseil syndical	Décision de ne pas instituer de conseil syndical, votée à la double majorité	Art. 21, loi du 10 juillet 1965	Dispense automatique tant qu’il n’y a pas de conseil syndical

Les risques d’une dispense de mise en concurrence du syndic mal encadrée

Quelles conséquences pour la copropriété en cas de dispense abusive ?

Une dispense accordée sans respecter les formes légales expose la copropriété à des risques sérieux. En premier lieu, sans mise en concurrence effective du syndic, le syndic en place peut relâcher ses efforts sur la gestion de la copropriété, sachant sa reconduction acquise d’avance. Les charges ne bénéficient d’aucune pression concurrentielle, et les honoraires comme les frais annexes risquent de s’alourdir progressivement. Les difficultés liées à la procédure de mise en concurrence du syndic surviennent précisément lorsque ces obligations sont négligées ou contournées sans cadre légal approprié.

Sur le plan juridique, la CA Paris du 25 janvier 2017 a annulé une résolution de renouvellement du syndic pour non-respect de l’ordre du jour complémentaire soumettant d’autres candidatures, estimant que cela avait altéré le vote des copropriétaires. La responsabilité civile du syndic peut également être engagée s’il n’a pas informé les copropriétaires de l’absence de procédure de mise en concurrence, comme l’a jugé la CA Paris du 16 mai 2018, avec une condamnation possible au paiement des frais de convocation d’une nouvelle assemblée générale 4 488,81 € dans l’affaire TGI Paris du 24 mai 2016. 

Le syndic entrant comme l’ancien syndic doivent donc veiller scrupuleusement au respect de ces obligations. En l’absence de preuve d’information, aucune défense efficace n’est possible en cas de contentieux. Pour comprendre le déroulement de l’assemblée générale de copropriété, consultez notre guide complet.

Comment le conseil syndical peut-il protéger les intérêts des copropriétaires ?

Le conseil syndical joue un rôle central dans la procédure de mise en concurrence du syndic : intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic de copropriété, il doit à la fois assister le syndic et contrôler sa gestion de la copropriété, conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Même lorsqu’une dispense a été votée, il conserve la faculté d’émettre un avis écrit sur les projets de contrat disponibles, à joindre à la convocation pour éclairer les copropriétaires. Le rôle du conseil syndical dans la mise en concurrence du syndic est ainsi déterminant pour garantir la transparence du processus.

Le conseil syndical peut également inviter formellement le syndic actuel à procéder à la mise en concurrence, par email ou en réunion, en veillant à conserver une trace écrite de ces échanges. Tout copropriétaire, sans être nécessairement membre du conseil syndical, peut demander l’inscription à l’ordre du jour de contrats de syndic alternatifs. Lorsque le conseil syndical ne répond pas aux sollicitations du syndic, ce dernier doit informer directement les copropriétaires et leur rappeler leur faculté de soumettre des projets de contrat concurrents avant une date limite. Cette mise en œuvre rigoureuse protège toutes les parties en cas de litige ultérieur.

Pourquoi envisager malgré tout une mise en concurrence régulière du syndic ?

Les bénéfices concrets de la mise en concurrence de votre syndic pour votre copropriété

Les avantages de la mise en concurrence sont nombreux et concrets pour chaque syndicat des copropriétaires. Savoir comment choisir un nouveau syndic de copropriété passe inévitablement par une comparaison rigoureuse des offres, rendue possible grâce à ce processus. Voici les principaux bénéfices :

• Permet de faire pression sur les honoraires du syndic actuel et de réduire les frais annexes pour obtenir le meilleur rapport qualité-prix
• Favorise la comparaison objective des offres grâce aux critères permettant de comparer les contrats de syndic : services inclus, coûts supplémentaires, modalités de communication, références de copropriétés similaires
• Contribue à tirer les charges de copropriété vers le bas grâce à la concurrence des syndics
• Garantit aux copropriétaires un vrai choix entre plusieurs prestataires, évitant toute reconduction automatique sans remise en question
• Banalise la démarche et évite qu’elle soit perçue comme un signe de défiance envers le syndic professionnel
• Sécurise juridiquement la désignation du syndic et réduit les risques de contentieux
• Permet d’accéder à des offres plus adaptées aux besoins spécifiques de la copropriété (taille, type de gestion, niveau de service)
• Favorise la transparence et la confiance entre copropriétaires, conseil syndical et syndic

Retrouvez tous nos conseils pour réussir la transition vers un nouveau syndic sur notre page dédiée.

Comment 123Syndic vous accompagne dans ce processus ?

123Syndic se positionne comme courtier spécialisé dans la mise en concurrence des syndics, au service des copropriétaires et des conseils syndicaux qui souhaitent reprendre le contrôle de leur gestion locative et immobilière. Notre approche repose sur la collecte et la comparaison rigoureuse de plusieurs contrats de syndic, en analysant chaque projet de contrat selon des critères objectifs : honoraires de gestion courante, frais annexes, qualité du syndic en ligne, réactivité et références vérifiables. Nous vous aidons également à obtenir des devis de syndics comparables et transparents, pour que chaque décision soit éclairée.

Tout au long de la procédure de mise en concurrence du syndic, le conseil syndical reste le seul décisionnaire : nous facilitons le processus sans jamais nous substituer aux instances légitimes de la copropriété. Notre expertise porte notamment sur l’analyse des contrats de syndic de copropriété et sur la réduction des charges récurrentes grâce à une négociation transparente. Nous accompagnons également la préparation de l’assemblée générale, la rédaction des convocations, le suivi des travaux et la fin du mandat du syndic sortant jusqu’à la passation avec le syndic entrant. 

Un modèle de lettre pour la mise en concurrence du syndic peut également être mis à disposition pour faciliter vos démarches. Chaque mission que nous menons est guidée par nos valeurs fondamentales : transparence, réactivité et professionnalisme au service de votre copropriété.

FAQ