Avec l’essor du recours aux véhicules hybrides ou électriques, l’installation de bornes de recharge dans les parkings des copropriétés est devenue un sujet incontournable.
Le législateur a souhaité favoriser la possibilité pour les copropriétaires de procéder à l’installation d’un équipement de recharge sur leur place de parking sans se heurter à un refus injustifié de l’assemblée générale des copropriétaires.
Ainsi, un véritable « droit à la prise » a été intégré dans le Code de la construction et de l’habitation.
Ce « droit à la prise » est soumis à un régime juridique strict, qui fait peser, dans les bâtiments en copropriété, de nombreuses obligations sur le syndic.
1- Les conditions d’exercice du droit à la prise
Aux termes de l’alinéa 1er de l’article L113-16 du Code de la construction et de l’habitation :
« Le propriétaire d’un bâtiment doté de places de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic ne peut s’opposer sans motif sérieux et légitime à l’équipement des places de stationnement d’installations dédiées à la recharge électrique pour véhicule électrique ou hybride rechargeable et permettant un comptage individualisé des consommations, par un locataire ou occupant de bonne foi et aux frais de ce dernier. »
Il ressort de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut pas s’opposer à la réalisation de travaux d’installation d’une borne de recharge électrique :
- Lorsqu’elle est demandée par un locataire, par un occupant de bonne foi de l’immeuble, ou par un copropriétaire occupant[^1].Il semblerait donc que les copropriétaires non occupants ne puissent pas se prévaloir de ce droit.
- Lorsque les frais afférents aux travaux d’installation sont pris en charge par celui qui en fait la demande.
- Lorsqu’il n’existe pas de motif sérieux et légitime qui justifie l’opposition.
La loi précise que le motif sérieux et légitime peut « notamment » être constitué par « la préexistence de telles installations ou la décision prise par (…) le syndicat des copropriétaires de réaliser de telles installations en vue d’assurer l’équipement nécessaire dans un délai raisonnable »[^2].
L’appréciation du sérieux et de la légitimité du motif d’opposition relève du pouvoir souverain des juges du fond :
- La Cour d’appel de Lyon a pu relever que l’opposition n’était pas justifiée lorsque l’assemblée générale n’avait pas voté de travaux communs pour installer des bornes de recharge électrique, que d’autres copropriétaires avaient été autorisés à procéder à la mise en place d’une borne privative et que la dangerosité du projet n’était pas démontrée[^3].
- A l’inverse, le Tribunal judiciaire de Paris a validé l’opposition du syndicat des copropriétaires qui démontrait que des travaux d’installation et d’exploitation d’une infrastructure commune de recharge électrique avaient été voté par l’assemblée générale avant la notification de la demande de réalisation des travaux privatifs[^4].
2- Les modalités d’exercice du droit à la prise
La notification du projet de travaux
L’exercice du droit à la prise est conditionné par la notification par la personne qui entend s’en prévaloir de « son intention de réaliser les travaux » :
- au copropriétaire bailleur, avec copie au syndic de la copropriété, si la demande émane d’un locataire ou d’un occupant de bonne foi[^5] ;
- au syndic, si la demande émane d’un copropriétaire occupant[^6].
Lorsque la notification est adressée au copropriétaire bailleur, ce dernier doit, dans un délai d’un mois à compter de sa réception, la notifier à son tour au syndic. C’est cette notification qui fait courir le délai d’opposition du syndicat des copropriétaires.
La notification doit comprendre « un descriptif détaillé des travaux à entreprendre » et être accompagnée d’un « plan technique d’intervention et d’un schéma de raccordement électrique ».
Le défaut de communication de ces documents entraîne le défaut de validité de la notification[^4].
Le syndic a l’obligation de permettre l’accès aux locaux techniques de l’immeuble au prestataire choisi par la personne qui souhaite réaliser les travaux afin qu’elle puisse réaliser une étude et un devis. Si cet accès ne lui a pas été accordé et que cela l’a empêché d’établir les documents techniques exigés, alors elle sera exonérée de l’obligation de communiquer les éléments exigés pour la validité de la notification[^7].
Le syndic doit donc veiller à laisser l’accès lorsqu’il est sollicité, même s’il entend faire opposition.
La notification fait courir le délai ouvert au syndicat des copropriétaires pour former opposition à la demande de travaux pour motif sérieux et légitime[^8].
Cette notification est faite par courrier recommandé avec accusé de réception[^9]. Cette formalité n’est exigée que pour faire courir le délai d’opposition et ne conditionne pas la validité de la demande[^10].
La demande formée par courriel avant l’envoi du courrier recommandé ne vaut pas notification au sens de la loi. Le délai ne court donc pas à compter de cette date[^3].
La mise en œuvre d’une convention
Avant la réalisation des travaux, une convention doit être conclue entre le syndicat des copropriétaires et le prestataire choisi pour les réaliser, afin de fixer les conditions d’accès et d’intervention aux parties et équipements communs pour « l’installation, la gestion et l’entretien des équipements permettant la recharge des véhicules électriques et hybrides rechargeables » [^11].
L’article R113-9 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que, pour l’établissement de cette convention, l’auteur de la demande doit notifier à son copropriétaire bailleur pour les locataires ou les occupants de bonne foi, qui transmet au syndic sous quinzaine, ou directement au syndic pour les copropriétaires occupants, « les nom, adresse et coordonnées téléphoniques du prestataire avec lequel il a conclu un contrat ayant pour objet les travaux ».
Dans les deux mois qui suivent cette notification, le syndic est tenu de conclure la convention, sans que l’autorisation de l’assemblée générale soit requise.
A défaut de signature dans le délai de deux mois, l’auteur de la demande de travaux peut saisir le Tribunal judiciaire afin que ce dernier fixe les conditions d’accès et d’intervention du prestataire choisi pour réaliser les travaux.
2- L’exercice de l’opposition du syndicat des copropriétaires pour motif sérieux et légitime
Aucune autorisation d’assemblée générale n’est requise pour valider le projet de travaux. Le syndic a uniquement l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivant la notification un simple point d’information sur le projet de travaux qui a été sollicité.
Néanmoins, si le syndicat des copropriétaires dispose d’un motif sérieux et légitime justifiant qu’il s’oppose à la demande d’installation d’une borne de recharge électrique privative, il doit, par l’intermédiaire de son syndic :
- Dans un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en a été faite, saisir le président du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble statuant selon la procédure accélérée au fond[^12] ;
- Dans les quinze jours qui suivent la saisine du Tribunal judiciaire, la notifier, selon les cas :
- Au copropriétaire occupant
- Au locataire et à son copropriétaire bailleur
- A l’occupant de bonne foi et au copropriétaire bailleur[^13].
Si la saisine n’est pas notifiée dans les quinze jours, l’auteur de la demande de travaux peut y procéder conformément au descriptif technique qu’il a fourni[^14].
Lorsque l’opposition du syndicat des copropriétaires est fondée sur la réalisation des travaux par la copropriété, ces derniers doivent avoir été engagés dans les trois mois qui suivent la saisine du Tribunal et, le cas échéant, doivent avoir été réalisés dans les six mois. A défaut, l’auteur de la demande peut faire procéder lui-même aux travaux[^15].
Le syndic doit être extrêmement vigilant aux délais et aux dates qui les font courir. A défaut, il risque d’exposer le syndicat des copropriétaires à la perte de la possibilité de contester un projet de travaux irrégulier. Le syndicat des copropriétaires peut aussi se trouver, du fait d’un manquement de son syndic, engagé dans une procédure judiciaire coûteuse et s’exposer au risque de condamnation à indemniser l’auteur de la demande de travaux du préjudice subi ou des frais de procédure engagés.
En résumé, sur les délais :
- L’auteur de la demande de travaux procède à sa notification au syndic ;
- Un délai de trois mois pour former opposition est ouvert au syndicat des copropriétaires à compter de cette notification ;
- En cas d’opposition, le syndicat des copropriétaires notifie dans les quinze jours qui la suivent la saisine du Tribunal judiciaire à l’auteur de la demande et à son copropriétaire bailleur le cas échéant ;
- Si l’opposition est fondée sur la réalisation des travaux par le syndicat des copropriétaires :
- Les travaux doivent être engagés dans les trois mois qui suivent la saisine du tribunal ;
- Si les travaux ont été engagés dans ce délai, ils doivent être réalisés dans les six mois qui suivent la saisine du Tribunal.
- En l’absence d’opposition à l’expiration du délai de trois mois, l’auteur de la demande notifie « les nom, adresse et coordonnées téléphoniques du prestataire avec lequel il a conclu un contrat ayant pour objet les travaux » ;
- Un délai de deux mois s’ouvre à compter de cette notification pour que le syndic signe la convention avec le prestataire de service.
[^1]: Article L113-16 alinéa 4 du CCH [^2]: Article L113-16 alinéa 2 du CCH [^3]: Cour d’appel de Lyon, 1e chambre civile b, 2 septembre 2025, n°24/07967 [^4]: Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 11 septembre 2025, n°25/01907 [^5]: Article R113-8 alinéa 1 du Code de la construction et de l’habitation [^6]: Article R113-8 alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation [^7]: Article L113-16 alinéa 3 du CCH [^8]: Article R113-8 alinéa 10 du Code de la construction et de l’habitation [^9]: Article R113-10 du Code de la construction et de l’habitation [^10]: Cour d’appel de Versailles, chambre civile 1 5, 19 septembre 2024, n°24/00414 [^11]: Article L113-17 du CCH [^12]: Article R113-8 alinéa 6 du Code de la construction et de l’habitation [^13]: Article R113-8 alinéa 7 du Code de la construction et de l’habitation [^14]: Article R113-8 alinéa 8 1° du Code de la construction et de l’habitation [^15]: Article R113-8 alinéa 8 2° du Code de la construction et de l’habitation
La minute droit est rédigée en collaboration avec Me Anne-Lucie GAUTIER, avocate au Barreau de Paris.
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