mauvaise répartition des charges de copropriété comment contester

Mauvaise répartition des charges de copropriété : comment contester ?

Les charges de copropriété représentent une part importante des dépenses pour tout copropriétaire. Elles couvrent les coûts d’entretien de l’immeuble et de fonctionnement des équipements. Cependant, il arrive que certains copropriétaires estiment que la répartition de ces charges est injuste ou inéquitable. Ce guide détaillé explique comment contester une mauvaise répartition des charges de copropriété, en explorant les différentes actions judiciaires possibles et les démarches pour modifier le règlement de copropriété.

PS : 123syndic rappelle qu’une explication préalable avec le Syndic est nécessaire avant toute action judiciaire et qu’il est important de privilégier la médiation.

Comment se fait la répartition des charges de copropriété ?

La répartition des charges de copropriété est régie par le règlement de copropriété, qui doit être conforme à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Selon l’article 10 de cette loi, les copropriétaires doivent contribuer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent pour chaque lot. La notion d’utilité est clé.

Les différentes charges sont référencées dans le Règlement de copropriété qui est l’élément clé auquel il est nécessaire de se référer.

Les charges de copropriété sont classées en deux grandes catégories : les charges générales et les charges spéciales. Les charges générales concernent l’entretien et la conservation de l’immeuble, telles que le nettoyage, les réparations et le jardinage. Elles sont réparties proportionnellement aux tantièmes (généraux) de chaque copropriétaire. Les charges spéciales sont liées à l’usage des équipements collectifs, comme les ascenseurs, le chauffage central et les portes automatiques. Leur répartition se fait en fonction de l’utilité que chaque copropriétaire tire de ces équipements et sont réparties en fonction des Tantièmes spécifiques.

Les Tantièmes sont définis dans le règlement de copropriété sur la base de rapport de géomètre expert.

Par exemple, un copropriétaire situé au rez-de-chaussée ne paiera pas de charges pour l’ascenseur si ce dernier ne dessert que les niveaux supérieurs de l’immeuble. 

(PS : il peut en payer une petite part pour accéder au sous-sol ou au local poubelle au -1 par exemple).

Cette différenciation vise à assurer une répartition équitable des charges en fonction de l’usage des équipements communs par chaque copropriétaire. Il faut noter qu’un copropriétaire qui habiterait au quatrième étage et qui n’utiliserait que les escaliers est quand même tenu de payer des charges d’ascenseur : en effet, les charges sont réparties selon l’utilité potentielle que le copropriétaire pourrait tirer de l’équipement, et non pas de l’usage réellement fait.

Attention : les charges peuvent provenir d’ASL (Association Syndicale Libre) ou d’AFUL (Associations foncières urbaines libres) et dans ce cas, il faut se référer au Statuts de l’association syndicale libre.

La répartition des charges de copropriété peut parfois sembler inéquitable. Dans ce cas, le copropriétaire concerné a plusieurs voies de recours pour contester une mauvaise répartition des charges de copropriété, allant de la demande amiable de modification du règlement de copropriété à des actions judiciaires plus formelles.

Si vous souhaitez en apprendre plus sur la répartition des charges de copropriété, n’hésitez pas à consulter l’article suivant : Comment est faite la répartition des charges de copropriété ?

L’action en révision contre la mauvaise répartition des charges

L’action en révision permet à un copropriétaire de contester la quote-part des charges qu’il estime trop élevée. Cette action ne remet pas en cause le principe de répartition des charges, mais vise à ajuster la part payée par le copropriétaire.

Pour engager une action en révision, il faut d’abord démontrer que la part des charges est disproportionnée. Conformément à la loi, la part des charges doit être supérieure de plus d’un quart à celle qui résulterait de l’application légale de la répartition. Alternativement, la part d’un autre copropriétaire doit être inférieure de plus d’un quart pour rendre l’action possible. Si l’une de ces conditions est remplie, le copropriétaire peut engager une action en révision.

L’action en révision doit être introduite dans les cinq ans suivant la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, ou dans les deux ans suivant l’achat d’un lot par le copropriétaire acheteur. Le copropriétaire doit saisir le tribunal pour demander une révision de la répartition des charges. Le tribunal analysera si la quote-part est effectivement disproportionnée et, si la demande est fondée, procédera à une nouvelle répartition des charges.

Cette action vise principalement à corriger des erreurs manifestes dans la répartition des charges. Par exemple, un copropriétaire pourrait estimer que sa quote-part des charges est trop élevée par rapport à l’utilisation réelle des services et équipements communs. Dans ce cas, le tribunal pourra ajuster la répartition des charges pour refléter plus fidèlement l’utilisation des équipements collectifs par chaque copropriétaire. Cette nouvelle répartition entrera en vigueur au premier jour du prochain exercice comptable.

L’action en nullité contre la mauvaise répartition des charges

L’action en nullité vise à obtenir la caducité d’une clause du règlement de copropriété qui serait contraire aux règles légales de répartition des charges. Cette action est particulièrement pertinente lorsque la répartition des charges est basée sur des bases de calcul erronées ou injustes du fait d’une clause non conforme.

Pour engager une action en nullité, le copropriétaire doit démontrer que la clause contestée est contraire à la loi. Toute clause du règlement de copropriété qui ne respecte pas les règles de répartition des charges prévues par la loi est réputée non écrite. Par exemple, il pourrait s’agir de clauses qui imputent des charges d’ascenseur à un copropriétaire du rez-de-chaussée alors que cet équipement ne lui est d’aucune utilité.

Contrairement à d’autres actions, l’action en nullité n’a pas de délai de prescription spécifique, car une clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé. Le copropriétaire peut donc, à tout moment, demander au tribunal de constater la non-conformité de la répartition des charges et d’annuler la clause litigieuse. Cette flexibilité permet aux copropriétaires de contester des répartitions injustes même longtemps après l’établissement du règlement de copropriété.

Le tribunal de grande instance est compétent pour examiner les demandes en nullité. Si la demande est fondée, le tribunal annulera la clause non conforme et pourra ordonner une nouvelle répartition des charges. En effet, la sanction liée à une telle clause est le fait qu’elle soit réputée non écrite. Cette action permet de corriger les injustices et d’assurer une répartition équitable des charges de copropriété en conformité avec la loi.

L’action en annulation contre la mauvaise répartition des charges

L’action en annulation permet de contester une décision récente prise en Assemblée Générale concernant la répartition des charges de copropriété. Cette action est appropriée lorsque le copropriétaire estime que la décision de l’Assemblée Générale est injuste ou inéquitable, et provoque une mauvaise répartition des charges de copropriété. Elle diffère des deux actions précédentes, qui elles visent à contester le règlement de copropriété ou son application. 

Pour engager une action en annulation, le copropriétaire doit avoir voté contre la décision ou avoir été absent lors de l’Assemblée Générale. Il doit également respecter un délai strict de contestation. L’action doit être intentée dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’Assemblée Générale.

La demande de modification du règlement de copropriété

Modifier le règlement de copropriété peut permettre de corriger une répartition injuste des charges. Il existe deux voies principales pour demander cette modification : de manière spontanée ou après un changement dans l’immeuble.

De manière spontanée

La modification spontanée du règlement de copropriété vise à rectifier des erreurs d’origine dans la répartition des charges. Cette démarche est souvent initiée par un ou plusieurs copropriétaires qui estiment que la répartition actuelle est injuste.

Pour modifier le règlement de copropriété de manière spontanée, une proposition de modification doit être soumise à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale. La modification doit être approuvée par l’unanimité des copropriétaires. En pratique, obtenir l’unanimité est extrêmement rare, car une révision à la baisse des charges pour un copropriétaire implique une augmentation pour d’autres. Cette exigence rend la modification spontanée du règlement de copropriété très difficile à réaliser, et, bien que théoriquement envisageable, peu praticable.

Après réarrangement d’un lot ou autre changement dans l’immeuble

Des changements dans l’immeuble, comme un changement d’usage ou la division de lots, peuvent nécessiter une modification dynamique du règlement de copropriété. Ces modifications visent à adapter la répartition des charges aux nouvelles réalités de l’immeuble. La loi retient quatre types de changement qui peut amener à une modification dynamique de la répartition des charges : 

  • Travaux ou actes d’acquisition ou de disposition
  • Changement d’usage de parties privatives
  • Division de lots
  • Création d’un syndicat secondaire

Lorsqu’un changement d’usage se produit, par exemple, lorsqu’un local d’habitation est transformé en bureau professionnel, il peut être nécessaire de modifier la répartition des charges pour tenir compte de l’augmentation de l’utilisation des équipements collectifs, tels que l’ascenseur. Dans ce cas, la majorité requise pour approuver la modification est la majorité absolue (50% des voix).

Dans le cas de la division de lots, il est nécessaire de mettre à jour le règlement de copropriété pour tenir compte de la nouvelle répartition. La majorité requise pour cette modification est une majorité relative. Cela signifie que la proposition de modification doit recueillir plus de voix favorables que de voix défavorables.

Pour engager la procédure de modification, une proposition doit être soumise à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale. Si la majorité nécessaire est obtenue, le règlement de copropriété est modifié en conséquence. Cette démarche permet d’adapter la répartition des charges aux changements intervenus dans l’immeuble et d’assurer une répartition équitable des charges. Si des modifications ont eu lieu dans l’immeuble sans qu’une nouvelle répartition des charges n’ait été décidée en assemblée générale, le copropriétaire peut saisir le tribunal en vue de faire modifier la répartition des charges.

Contester une mauvaise répartition des charges de copropriété peut être complexe et nécessite une bonne compréhension des procédures légales et des délais. Il est crucial de privilégier la voie amiable avant de se tourner vers les actions judiciaires. Les copropriétaires disposent de plusieurs moyens pour contester une répartition injuste, que ce soit par les actions contestant le règlement de copropriété ou une décision prise en Assemblée Générale, ou en demandant une modification du règlement de copropriété. Chaque situation est unique et nécessite une approche adaptée pour garantir une répartition équitable des charges.

La répartition des charges de copropriété repose sur des principes légaux visant à assurer une équité entre les copropriétaires en fonction de l’usage des services et équipements communs. Cependant, il arrive que des erreurs ou des injustices se produisent, rendant nécessaire une contestation. En comprenant les différentes actions disponibles et les procédures à suivre, les copropriétaires peuvent défendre leurs intérêts et obtenir une répartition plus juste des charges de copropriété. Que ce soit par une révision, une nullité, une annulation ou une modification du règlement de copropriété, il existe des solutions pour corriger les abus et assurer une gestion juste de l’immeuble.

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