Dans une copropriété, la majorité absolue de l’article 25 est un sésame pour prendre des décisions qui peuvent avoir un impact sur la copropriété significatif, notamment concernant les travaux affectant les parties communes. Mais quelles en sont les conditions exactes ? Êtes-vous certain que vos voix comptent dans le vote final ? Apprenons ensemble à faire face au défi de la majorité absolue dite de l’article 25 et à comprendre comment obtenir efficacement des résultats avec chaque assemblée générale de copropriété.
Explication des règles de vote pour l’Article 25
Explication des voix et présence des copropriétaires
Pour atteindre la majorité absolue de l’article 25, il est nécessaire que les voix des copropriétaires en faveur de la résolution représentent plus de 50% des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents ou absents à l’assemblée générale. Cette majorité en copropriété se calcule donc sur la totalité des millièmes de la copropriété et non uniquement sur les copropriétaires présents ou représentés, ce qui rend souvent difficile à obtenir cette majorité en raison de l’absentéisme.
La loi du 10 juillet 1965 et ses modifications successives, notamment la loi ALUR, ont défini précisément les règles de majorité applicables aux syndicats des copropriétaires.
Explication des modifications apportées à l’Article 25
Lorsqu’un syndicat des copropriétaires souhaite modifier l’Article 25, il doit obtenir la majorité absolue des voix pour que cette modification soit acceptée. Si ce n’est pas le cas, alors le changement ne sera pas validé. La jurisprudence a souvent précisé les modalités d’application de ces dispositions légales.
Explication des tantièmes nécessaires pour les différentes majorités
Il est important de noter que l’article 25 ne requiert pas de double majorité. La notion de double majorité est spécifique à l’article 26 qui concerne d’autres types de décisions. Chaque lot dans une copropriété est associé à une quote-part de copropriété exprimée en millièmes ou tantièmes, qui détermine le poids des voix lors des votes.
Explication de l’unanimité et des cas particuliers
Certaines décisions adoptées nécessitent l’unanimité, c’est-à-dire que tous les copropriétaires doivent être en faveur de la décision pour qu’elle soit acceptée. Par exemple, les décisions concernant la transformation d’un élément d’équipement commun ou la modification de la destination de l’immeuble.
Dans ce cas, il est important que tous les copropriétaires participent à l’assemblée générale afin de pouvoir voter ces résolutions.
Préparer une AG pour prendre une décision efficace avec l’Article 25
Étapes à suivre pour organiser une AG et préparer une décision efficace
Pour faciliter la prise de décision avec l’Article 25, il est important de bien préparer l’assemblée générale et de mobiliser les copropriétaires. Il est conseillé aux syndics de copropriété d’envoyer un avis d’assemblée générale suffisamment à l’avance et d’inclure les points à l’ordre du jour en expliquant clairement les raisons pour lesquelles la majorité absolue est requise pour certaines décisions.
Le conseil syndical peut jouer un rôle important en sensibilisant les copropriétaires à l’importance de leur participation ou de leur représentation pour éviter les blocages liés à l’absentéisme.
Quels sont les critères à prendre en compte pour les décisions relevant de l’Article 25 ?
Pour déterminer si une décision relève de l’article 25, vous devrez consulter le statut de la copropriété et les dispositions de la loi de 1965 modifiée par la loi 557 du 10 juillet et autres textes. Les décisions soumises à cette majorité concernent généralement les travaux d’amélioration, l’installation d’équipements nouveaux, la modification de la répartition des charges, etc.
Quand et qui peut lancer une procédure de vote à la Majorité de l’Article 25 ?
Une résolution relevant de l’article 25 peut être inscrite à l’ordre du jour pour des décisions importantes telles que la modification du règlement de copropriété, l’autorisation donnée à certains copropriétaires pour réaliser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, ou encore l’installation de systèmes d’économie d’énergie.
Cette majorité doit être demandée par un copropriétaire, le conseil syndical ou le syndic professionnel avant le vote, en respectant les modalités prévues par les textes.
Explication des rôles des parties privatives et du syndicat
Les propriétaires de parties privatives comme les appartements, caves ou parkings ont le droit d’être représentés par un autre copropriétaire à l’assemblée générale s’ils ne peuvent pas y assister personnellement. Les absents non représentés ne peuvent généralement pas contester une décision votée, sauf s’ils constatent une irrégularité et doivent alors agir par voie judiciaire.
Explication de l’envoi du PV d’AG aux copropriétaires
Les personnes absentes, non représentées et les personnes ayant voté CONTRE au moins une résolution se voient dans l’obligation de recevoir le Procès-Verbal d’Assemblée Générale par Lettre Recommandée avec Avis de Réception (LRAR).
Les personnes présentes ou représentées et ayant voté POUR toutes les résolutions reçoivent quant à elles le Procès-Verbal par Lettre Simple.
Comment Atteindre une Majorité AG de Copropriété Article 25
Recueillir des informations sur les copropriétés et le syndic
Avant d’organiser une assemblée générale pour voter sur une décision qui nécessite la majorité absolue de l’article 25, il est important de recueillir des informations sur la copropriété et le syndic. Le conseil syndical peut aider à préparer un dossier complet comprenant le budget prévisionnel si des travaux sont envisagés.
Préparer et organiser une Assemblée Générale
Une fois les informations recueillies, vous pouvez préparer l’assemblée générale en veillant à ce que tous les points soumis au vote soient clairement mentionnés dans l’ordre du jour. Pour les décisions importantes comme l’installation d’un ascenseur, la mise en place de dispositifs d’économie d’énergie ou la modification de la répartition des charges, une préparation minutieuse est essentielle.
Assurer la participation maximale des copropriétaires
Pour atteindre la majorité absolue de l’article 25, il est essentiel d’encourager la participation de tous les copropriétaires. Le vote par correspondance et les procurations peuvent aider à lutter contre l’absentéisme. En cas d’abstention, les voix ne sont pas comptabilisées comme favorables, ce qui peut compromettre l’obtention de la majorité.
La passerelle de majorité : le second vote
Si la résolution n’obtient pas la majorité absolue lors du premier vote mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la loi ALUR a introduit une passerelle permettant un second vote immédiat à la majorité simple dite de l’article 24 (majorité des copropriétaires présents ou représentés).
Cette passerelle de majorité facilite la prise de décision et évite les blocages dus à l’absentéisme.
Évaluer le pouvoir de chaque copropriétaire
Avant de procéder au vote, il est important d’évaluer le poids de chaque copropriétaire en fonction de ses millièmes afin de calculer la majorité requise. Les millièmes ou tantièmes correspondent à la majorité des droits dans les parties communes et déterminent la répartition des charges.
Préparer les documents de vote et les règles à suivre
Une fois déterminé le type de majorité requise, vous devrez préparer les documents de vote et les règles de vote à suivre pour votre assemblée. Ces documents doivent être clairs et explicites, notamment pour les décisions techniques comme l’individualisation des frais de chauffage ou l’installation de bornes de recharge électrique.
Respecter les procédures de vote
Lors de l’assemblée, il est crucial de respecter les procédures de vote prévues par la loi et le règlement de copropriété. Le président de séance doit veiller à ce que les votes soient correctement comptabilisés, en tenant compte des abstentions et en vérifiant que le total des voix exprimées permet d’atteindre la majorité requise.
Interpréter le résultat du vote et ses conséquences
Une fois le vote terminé, le syndic doit interpréter le résultat et en déduire les conséquences de la majorité obtenue. Si la majorité absolue n’est pas atteinte et que la passerelle ne peut être utilisée, il est possible de convoquer une nouvelle assemblée générale avec la même résolution à l’ordre du jour.
Définition des termes clés dans le contexte de l’article 25
Définition de la majorité et ses variantes
La majorité des voix est le nombre de voix qui sont en faveur d’une décision, et qui représentent plus de la moitié des voix exprimées. Les règles de majorité varient en fonction du type de décision à prendre.
Définition de la majorité absolue de l’article 25
La majorité absolue dite de l’article 25 signifie que les voix favorables doivent représenter plus de 50% des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents. Cette majorité est souvent difficile à obtenir en raison de l’absentéisme.
L’importance du statut de la copropriété et de la loi
Le statut de la copropriété est régi par la loi du 10 juillet 1965 et ses modifications successives. Ces textes définissent les règles d’administration des parties communes et les modalités de prise de décision au sein du syndicat des copropriétaires.
Les décisions relevant de l’article 25
L’article 25 s’applique à de nombreuses décisions importantes comme :
- Les travaux d’amélioration
- L’autorisation de travaux affectant les parties communes
- La modification de la répartition des charges
- L’installation d’équipements d’économie d’énergie
- La suppression du poste de gardien
- L’individualisation des frais de chauffage
- La mise en place de dispositifs de recharge électrique
Les différents types de majorités en copropriété
Dans une copropriété, plusieurs types de majorités peuvent être requis selon la nature des décisions :
- Majorité simple de l’article 24 : majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés
- Majorité absolue de l’article 25 : majorité de toutes les voix de la copropriété
- Double majorité de l’article 26 : majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix
- Unanimité : accord de tous les copropriétaires
La loi ALUR d’octobre 2014 et la loi du 23 novembre 2018 ont introduit des assouplissements avec les passerelles de majorité pour faciliter la prise de décision.
L’importance de l’assemblée générale et du syndic
L’assemblée générale de copropriété est l’organe souverain où se prennent toutes les décisions importantes. Le syndic de copropriété est chargé d’exécuter ces décisions et d’assurer la gestion courante de l’immeuble. Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
Les décisions prises selon les règles de l’article 25 ont force obligatoire pour tous les copropriétaires, y compris les abstentionnistes et les opposants, sauf recours judiciaire dans les délais légaux.
Chez 123Syndic, nous vous accompagnons dans la compréhension et l’application des règles de majorité en copropriété. Notre expertise vous permet de naviguer sereinement dans les méandres de la législation et d’optimiser la gestion de votre bien immobilier collectif.
