Charges de copropriété enlevée

Charges de copropriété élevées : comment les réduire ?

Les charges de copropriété peuvent constituer une part importante des dépenses pour les copropriétaires d’un immeuble. Aujourd’hui, la hausse du niveau des prix des prestations pour les copropriétés et leur diversité rendent ces charges relatives à la gestion de la copropriété non négligeables, ce qui augmente aussi les opportunités pour réaliser d’importantes économies en prenant le temps d’étudier ces charges de copropriétés. Cet article explore diverses stratégies pour réduire les charges de copropriété et présente des conseils pratiques pour parvenir à une réduction notable et durable.

Quels sont les postes de dépenses à regarder en premier dans toute copropriété ?

Tout d’abord, avant de chercher à réduire les charges de copropriété, il est essentiel de comprendre quels sont les postes qui pêchent, avec des dépenses anormalement élevées, et savoir s’il est vraiment possible de réduire ces charges à niveau de prestation égal. Les principales sources de dépenses que l’on retrouve dans chaque copropriété incluent :

Le chauffage : Souvent la dépense la plus importante au sein des charges récurrentes d’une copropriété. Le coût du chauffage peut varier en fonction de l’efficacité du système de chauffage, de l’isolation du bâtiment, du type de chauffage… Dans le cas où votre système de chauffage repose sur le gaz, n’hésitez pas à consulter notre article : Charges de gaz en copropriété : Tout ce qu’il faut savoir.

Les frais de gestion du syndic : Le forfait du syndic, mais aussi les frais annexes, sont des leviers importants pour réduire les charges de copropriété. Il est important de vérifier que les honoraires du syndic sont en adéquation avec leur cahier des charges, mais pas seulement – réduire les charges de copropriété passe aussi par les prestations exceptionnelles fournies par le syndic, dont les tarifs doivent obligatoirement apparaître sur le contrat-type proposé par le syndic.

L’assurance : Avec le chauffage et les frais de syndic, ces trois postes sont le trio de tête des charges les plus importantes au sein d’une copropriété – ce sont donc celles auxquelles on doit s’intéresser en premier pour réduire les frais. Il se peut que la prime d’assurance ait augmenté d’une année à une autre, de manière spontanée ou du fait de la hausse de votre taux de sinistralité, n’hésitez donc pas à renégocier le contrat d’assurance pour réduire vos charges. Vous pouvez aussi demander de l’aide à des courtiers en assurance, ou 123syndic, qui ont un pouvoir de négociation plus élevé ce qui induit souvent des contrats plus avantageux auprès des assureurs. 

L’eau et l’électricité : Les consommations individuelles tout autant que les installations collectives peuvent rapidement augmenter les charges d’eau et d’électricité. Les principaux leviers de consommation d’eau et d’électricité sont les consommations individuelles des copropriétaires, l’éclairage des parties communes, éventuellement d’un parking, ou encore la consommation d’un ascenseur. 

Les travaux d’entretien et de rénovation : Obligatoires pour maintenir l’immeuble en bon état, ces travaux peuvent inclure la réfection des toitures, la peinture des parties communes, le remplacement des équipements défectueux, etc.

Faire une étude comparative 

Il est important de ne pas se limiter à l’étude des charges de l’année précédente. Une analyse sur plusieurs années peut révéler des tendances ainsi que des anomalies dans les dépenses. Cette étude approfondie permet de mieux identifier les charges récurrentes à optimiser, ainsi que les contrats qui n’augmentent pas forcément beaucoup d’une année à l’autre, mais où les hausses s’accumulent. Identifier des hausses soudaines permet ainsi de constater des problèmes non détectés, comme par exemple une fuite qui ferait subitement monter la facture d’eau. 

En plus de la comparaison dans le temps, il est judicieux de comparer ses charges avec celles d’autres copropriétés, si cela est possible. Attention toutefois à comparer avec des copropriétés qui présentent des similarités à la vôtre en taille, mais aussi en services et aménagements proposés, et en localisation géographique – les tarifs de chauffage sont différents entre une ville du Sud de la France et une ville plus au Nord, du fait des climats distincts.

Instaurer des seuils significatifs pour réduire le temps passé à réduire les charges

Il faut aussi garder à l’esprit que réduire les charges de copropriété est plus ou moins évident selon la taille et les spécificités de la copropriété. Une grande copropriété peut faire jouer les économies d’échelle en sa faveur pour réduire ses charges, là où une petite copropriété est plus restreinte. Dans tous les cas, il existe des charges qui seront difficilement compressibles. Économisez vos efforts en instaurant un seuil significatif, en-dessous duquel le poste de charge sera jugé comme irréductible. Par exemple, il est souvent difficile de trouver des écarts de prix notables pour une même prestation facturée à moins de 1000€, et les économies sont d’autant plus négligeables sur cette fourchette si l’on prend en compte la contribution de chaque copropriétaire, qui ne paie qu’une fraction de la charge totale. 

Optimiser la gestion du chauffage

Le chauffage représente souvent la part la plus importante des charges de copropriété. Pour la réduire, vous pouvez baisser la température dans les parties communes d’un degré : passer de 19°C à 18°C dans les parties communes peut réduire votre consommation d’énergie d’environ 7%. Aussi, n’hésitez pas à réévaluer la période d’activité du chauffage, et l’éteindre lors de la période chaude de l’année. 

De plus, passer d’un chauffage collectif à des systèmes individuels peut parfois être plus économique, surtout si chaque appartement a des besoins différents. Cela permet à chaque résident de contrôler sa propre consommation et de payer en fonction de son usage réel, ce qui responsabilise les copropriétaires quant à leur consommation d’énergie et rationalise les consommations.

Investir et rénover pour mieux économiser sur les charges récurrentes

Que ce soit de grands travaux de rénovation ou de petites installations, investir peut mener à des économies sur le long terme.

Du côté des grands travaux, des mesures d’isolation peuvent sembler coûteuses à court terme mais amener à une réduction de charges et des économies globales à long terme, en améliorant l’efficacité énergétique (réduction des pertes de chaleur) et en minimisant le recours au chauffage central. Pour cela, on peut envisager l’isolation des murs extérieurs, mais aussi les toitures et les combles, qui peuvent être responsables d’un peu moins d’un tiers des pertes de chaleur d’un bâtiment, ou encore les fenêtres à double vitrage. En plus d’économiser les charges, une meilleure isolation améliore le confort en été, lors de fortes chaleurs, ce qui peut réduire les besoins en climatisation. 

Du côté des petites installations, bien qu’elles représentent souvent un levier moins important en termes de réduction des charges, elles ont deux avantages : elles sont souvent beaucoup moins coûteuses à court terme que les grands travaux, et commencent donc à devenir rentables beaucoup plus rapidement. Un des meilleurs exemples de ces petites installations à fort potentiel d’économies est le détecteur de présence, qui n’active l’éclairage que lorsque c’est nécessaire et dans les zones adéquates, que ce soit le tronçon concerné de la cage d’escalier ou encore du parking. D’autres exemples incluent les ampoules LED, plus économiques et durables que les ampoules traditionnelles, réduisant la consommation d’électricité, les coûts de remplacement et de maintenance ; ainsi que les compteurs individuels d’eau ou de gaz, ce qui rend les résidents plus enclins à surveiller leur consommation comme chacun paie directement ce qu’il consomme, et facilite la détection et la localisation de fuites. 

Bien sûr, effectuer des installations nécessitera au préalable de les proposer et de les faire approuver lors d’une AG. Pour en savoir plus sur la préparation d’une AG, consultez notre article : Comment préparer votre copropriété pour l’assemblée générale ?

Changer de prestataire

Pour des services tels que la maintenance des ascenseurs, le contrat d’assurance, le fournisseur de gaz ou encore le jardinage, il est judicieux de voir si les concurrents du prestataire avec qui on a signé ne proposent pas des contrats moins chers. 

Vous pouvez utiliser des comparateurs en ligne pour trouver les meilleures offres pour l’électricité, le gaz et l’eau. Les comparateurs permettent de filtrer les offres en fonction de la consommation et des besoins spécifiques de la copropriété.

Parfois, les fournisseurs peuvent proposer des tarifs plus avantageux en fonction du volume de consommation de la copropriété. Il est important de négocier non seulement le prix, mais aussi les conditions de service et les clauses du contrat.

Il est également possible de renégocier les contrats existants avec les fournisseurs actuels pour obtenir de meilleures conditions tarifaires. Cette renégociation peut être faite périodiquement pour s’assurer que la copropriété bénéficie des tarifs les plus compétitifs. Il est souvent utile de faire appel à un expert en énergie pour aider à la négociation.

Ne pas attendre qu’il y ait un sinistre pour effectuer des travaux

Adopter une approche proactive en matière de maintenance permet d’éviter les coûts imprévus : les réparations d’urgence sont souvent plus coûteuses que la maintenance préventive, surtout en cas de panne d’équipements tels que des ascenseurs ou une chaudière. Sans faire inutilement monter les charges par des maintenances trop régulières, il est capital de ne pas sauter les maintenances essentielles.

De plus, des maintenances régulières permettent de préserver la performance et la durabilité des équipements de la copropriété. En entretenant les ascenseurs, les chaudières et les installations électriques, on évite les pannes et les remplacements prématurés, ce qui génère des économies à long terme, mais on allonge aussi la durée de vie des équipements, ce qui réduit leur fréquence de remplacement et les charges associées. 

Un entretien régulier contribue aussi à maintenir la valeur de l’immeuble en bon état. Des bâtiments bien entretenus attirent davantage les acheteurs potentiels et peuvent se vendre à un prix plus élevé sur le marché immobilier.

Faire appel à son réseau

Faire appel à un réseau d’artisans et de conseillers peut également être bénéfique pour la réduction des charges de copropriété.

Les réseaux d’artisans et de conseillers regroupent des professionnels compétents et fiables dans différents domaines. Ils peuvent recommander des entreprises de confiance pour réaliser les travaux nécessaires, ce qui limite les coûts des contrats et des éventuels problèmes associés aux prestataires peu fiables.

Les conseillers peuvent aussi aider à anticiper les évolutions réglementaires, ce qui permet de prendre les mesures d’adaptation plus tôt, avant que les prestataires ne soient trop sollicités. Cela réduit potentiellement les charges associées aux adaptations.

Changer de syndic professionnel

Le choix du syndic professionnel peut avoir un impact significatif sur les charges de copropriété. Si vous voulez renouveler votre syndic, c’est-à-dire dans le cas où la décision de ne pas mettre en concurrence le syndic n’a pas été expressément votée à la majorité absolue, il faudra obligatoirement mettre en concurrence le syndic et présenter au moins 2 autres offres. 

Cela permet de comparer les tarifs du syndic actuel et ceux des concurrents. Il faut alors évaluer les prestations fournies, c’est-à-dire examiner attentivement les services proposés par le syndic et leur coût associé. Il ne faut pas seulement s’intéresser au forfait de base du syndic, mais au cahier des charges associé à ce forfait (ce qui est inclus dans ce forfait et ce qui ne l’est pas), ainsi qu’aux tarifs des autres prestations que vous serez sûrement amenés à demander. 

Il est aussi important de s’assurer que le syndic est réactif aux demandes des copropriétaires et qu’il gère efficacement les affaires courantes de la copropriété. Si vous payez un forfait important au syndic, il doit alors se montrer réactif, communicatif et efficace. 

Pour en savoir plus sur les critères pour choisir un bon syndic, n’hésitez pas à consulter notre article : Les critères pour choisir un bon syndic de copropriété.

Passer au syndic bénévole/coopératif

Dans certains cas, passer à un syndic bénévole ou coopératif peut se révéler très avantageux, réduisant les charges de copropriété de manière non négligeable. En effet, les syndics bénévoles ou coopératifs ne perçoivent généralement pas de rémunération, contrairement aux syndics professionnels. 

Additionnellement, impliquer les copropriétaires dans la gestion de la copropriété peut favoriser une prise de décision plus rapide et une gestion plus transparente. Les copropriétaires sont généralement plus motivés à réduire les coûts, comme ce sont eux qui les paient, et à optimiser la gestion de la copropriété lorsqu’ils sont directement impliqués dans le processus.

Pour en savoir plus sur les avantages propres à chaque modèle de gestion de syndic, n’hésitez pas à consulter notre article : Les avantages d’un syndic professionnel par rapport à un syndic bénévole.

Sous-traiter le gardiennage

L’externalisation des services de gardiennage peut aussi être une solution efficace pour réduire les charges de copropriété. Cela permet de réduire les coûts de personnel, liés à la rémunération du gardien, à sa prime d’embauche, mais aussi à son indemnisation en cas de rupture du contrat, ses avantages sociaux, etc. Les entreprises spécialisées dans ce service peuvent ainsi proposer des tarifs compétitifs pour assurer la surveillance et la tenue de l’immeuble, tout en proposant un contrat bien cadré pour le gardien, ce qui aide à prévenir les éventuels litiges contractuels. 

Mieux communiquer pour prévenir les conflits

Une communication ouverte et transparente entre les copropriétaires peut contribuer

à la réduction des charges de copropriété. 

Premièrement, par la prévention des conflits : en favorisant la communication et la collaboration, on réduit les risques de désaccords et de litiges entre les copropriétaires. Les réunions régulières et les échanges d’informations permettent de résoudre les problèmes rapidement et efficacement, ce qui permet d’éviter les frais de syndics liés aux contentieux et à l’éventuelle tenue d’AG qui n’auraient pas lieu d’être avec une bonne communication.

Secondement, par la prévention des frais de justice : en effet, les litiges entre copropriétaires peuvent entraîner des frais de justice importants. En favorisant la communication et la concertation, on limite les risques de contentieux et on évite les dépenses inutiles en honoraires d’avocats et de tribunaux.

Privilégier le dématérialisé/remise en mains propres plutôt que la voie postale

La dématérialisation des échanges et des documents peut générer des économies importantes en termes de charges de syndic. En optant pour la dématérialisation,  ou encore la remise en mains propres avec le syndic, on élimine les coûts liés à l’envoi postal de courriers et de documents. Les factures, les convocations aux assemblées générales et les comptes rendus peuvent être envoyés par voie électronique, ce qui permet de réaliser des économies sur les frais d’affranchissement et de papier, souvent majorés par le syndic. 

De plus, les documents dématérialisés sont facilement accessibles en ligne à tout moment. Les copropriétaires peuvent consulter les informations importantes et les documents officiels depuis n’importe quel appareil connecté, ce qui facilite la communication et la gestion de la copropriété, augmentant la réactivité et réduisant potentiellement les charges éventuelles liées à la perte/réimpression de documents, à la création de copies, à la transmission des documents d’un syndic à l’autre en cas de changement, etc. Cette démarche permet de réaliser des économies financières tout en participant à la préservation de l’environnement, en réduisant la consommation de papier et les émissions de carbone liées à l’envoi postal. 

Vérifier l’éligibilité aux aides de copropriété

Il existe différents dispositifs d’aide financière pour encourager les copropriétés à réaliser des travaux de rénovation énergétique, réduisant les charges liées à ces investissements, notamment les coûts des travaux, mais aussi les intérêts à payer sur l’emprunt. 

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer des travaux de rénovation énergétique sans payer d’intérêts. Il est accessible à tous les copropriétaires, propriétaires occupants ou bailleurs, pour financer des travaux de rénovation énergétique dans les parties communes de l’immeuble. Ce dispositif peut être cumulé à d’autres dispositifs tels que MaPrimeRénov’ ou les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE). Les copropriétés peuvent bénéficier de primes et de subventions pour la réalisation de travaux éligibles aux CEE, comme l’isolation des combles, le remplacement des fenêtres ou l’installation de chaudières plus efficaces, réduisant leurs charges tout en diminuant le montant à investir par les copropriétaires. 

Faire appel à 123syndic pour réduire les charges

123syndic propose des solutions personnalisées pour réduire les charges de copropriété et optimiser la gestion de l’immeuble. Par notre triple activité de courtage en syndic, de réduction des charges récurrentes et de conseil en copropriété, nous sommes les plus à mêmes de vous aider à réduire vos charges de copropriété, à niveau de prestation égal voire supérieur. 

Pour y arriver, nous procédons à une analyse approfondie des dépenses de la copropriété pour identifier les postes de dépense à optimiser et les leviers de réduction des charges, puis à une renégociation des contrats (ou à un appel d’offre) avec les prestataires pour obtenir des tarifs plus avantageux et des conditions plus favorables. 

En conclusion, réduire les charges de copropriété nécessite une approche proactive et une gestion efficace des dépenses. En identifiant les postes de dépense à optimiser, en planifiant les travaux de rénovation énergétique et en faisant appel à des professionnels qualifiés, il est possible de réaliser des économies significatives et d’améliorer la rentabilité de l’investissement immobilier. Cependant, ces démarches sont chronophages et nécessitent des compétences en analyse des charges et en négociation. 

Les conseils indispensables