Depuis l’entrée en vigueur de la loi LE MEUR du 19 novembre 2024, l’interdiction de location de meublés de tourisme dans les immeubles en copropriété peut être votée, sous certaines réserves, à des conditions de majorité allégée.
Ainsi, le nouvel article 26 d) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
(…)
d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.
La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. »
La passerelle prévue par l’article 26-1 est applicable, ce qui signifie que, si le projet a recueilli au moins la moitié des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la résolution peut être soumise immédiatement à un nouveau vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Le nouveau dispositif permet donc de voter une modification des conditions de jouissance des parties privatives, non plus à l’unanimité, mais à la double majorité de l’article 26 et même, en cas de passerelle, à la majorité simple de l’article 25.
Il s’agit donc d’un assouplissement important, dont l’utilisation a été conditionnée par le législateur au respect de critères précis.
Ainsi, l’assemblée générale ne peut voter l’interdiction de location en meublés de tourisme à la double majorité de l’article 26 que pour :
- Les lots à usage d’habitation et pour lesquels le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale ;
- Les lots qui ne constituent pas la résidence principale de leur propriétaire ;
- L’activité de location de meublés de tourisme.
Ces conditions sont cumulatives.
Dans les autres hypothèses, notamment résidence principale, lots à usage commercial, l’inscription de l’interdiction de location en meublés de tourisme constitue une modification de la jouissance des parties privatives telle qu’elle est prévue par le règlement de copropriété, qui doit être votée à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.
Malgré ces réserves, le nouveau dispositif a fait l’objet d’une contestation par le biais d’une question prioritaire de constitutionnalité, fondée sur l’existence alléguée d’une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre, protégés par la Constitution. Cette question a été transmise au Conseil constitutionnel[1], qui pourrait éventuellement choisir d’abroger les dispositions questionnées.
Deux difficultés se posent donc dans l’application de ce dispositif :
- La réunion des critères exigés par la loi, indispensable à la validité de la résolution ;
- L’incertitude quant à la pérennité du dispositif, qui crée une insécurité juridique tant que le Conseil constitutionnel n’a pas rendu sa décision.
1- Les conditions de mise en œuvre de la majorité assouplie
Les conditions de mise en œuvre de la majorité assouplie doivent donc être vérifiées systématiquement par le syndic saisi d’une demande d’inscription de l’interdiction de la location de meublés de tourisme.
L’interdiction ne doit concerner que certains lots
L’interdiction ne peut être opposable qu’aux lots à usage d’habitation pour lesquels le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale, qui ne constituent pas la résidence principale de leur propriétaire.
Il convient de rappeler que l’article 26 renvoie à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 qui définit la résidence principale comme « le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation ».
Le règlement de copropriété doit interdire toute activité commerciale dans les lots concernés
Il convient d’analyser les stipulations du règlement de copropriété afin de vérifier si ce dernier « interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale ».
L’interprétation de cette disposition sera précisée par la jurisprudence, mais en l’état, il semble qu’il puisse être considéré que cette condition est remplie lorsqu’une clause d’habitation bourgeoise figure dans le règlement de copropriété.
La jurisprudence considère que la présence d’une clause d’habitation bourgeoise ne fait pas obstacle à l’exercice d’une activité de location de courte durée, sous réserve qu’elle ne s’accompagne pas de prestations complémentaires lui conférant un caractère commercial, et que le règlement de copropriété ne l’interdise pas[2]. Le nouveau dispositif a donc vocation à permettre aux copropriétés dans lesquelles il existe déjà une restriction à l’exercice d’une activité commerciale d’inscrire expressément dans leur règlement l’interdiction de la location de meublés de tourisme, à des conditions de majorité assouplies, sans qu’il soit nécessaire de prouver la commercialité de l’activité.
Si le règlement de copropriété autorise l’exercice d’une activité commerciale sans aucune restriction, alors les nouvelles dispositions de l’article 26 ne pourront pas s’appliquer. L’inscription de l’interdiction des AIRBNB ne pourra alors être décidée qu’à l’unanimité de tous les copropriétaires.
L’interdiction ne doit concerner que l’activité de meublé de tourisme
L’article 26 renvoie à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme qui définit les meublés de tourisme comme suit :
« des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. »
Devoir de conseil :
Les copropriétaires pourraient tenter de solliciter l’inscription d’une résolution visant à inscrire une interdiction pure et simple de la location de meublés de tourisme à des conditions de majorité allégées, alors même que les conditions ne sont pas réunies. Il s’agirait alors d’un détournement de la loi pour éviter la règle de l’unanimité. Le syndic doit attirer l’attention de l’assemblée générale sur l’illégalité d’un tel vote, qui exposerait la copropriété au risque certain d’une procédure judiciaire en annulation et occasionnerait des frais et une insécurité juridique importants. En outre, la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourrait être engagée par des copropriétaires qui auraient été illégalement contraints de cesser leur activité de location et qui solliciteraient l’indemnisation de leur préjudice financier.
2- L’incertitude quant à la pérennité du dispositif
Si le Conseil constitutionnel reconnaît le caractère inconstitutionnel des nouvelles dispositions, il procèdera à leur abrogation.
En conséquence, au regard de l’incertitude relative à la pérennité du nouveau dispositif, il semble plus prudent de sursoir à tout vote d’assemblée générale aux nouvelles conditions de majorité, dans l’attente de la décision du Conseil constitutionnel.
Pour les résolutions déjà votées, aucune modification du règlement de copropriété ne doit intervenir avant l’expiration du délai de deux mois de contestation des résolutions d’assemblée générale[3].
Devoir de conseil :
Il semble opportun d’informer les copropriétaires des incertitudes entourant le dispositif jusqu’à la décision du Conseil constitutionnel qui devrait être rendue dans les trois mois de sa saisine, soit en principe au plus tard le 18 mars 2026.
[1] Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 25-40.030.
[2] CA Aix-en-Provence, ch. 1 2, 9 janv. 2025, n° 24/02521.
[3] Article 42 loi du 10 juillet 1965.
La minute droit est rédigée en collaboration avec Me Anne-Lucie GAUTIER, avocate au Barreau de Paris.
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