Des végétaux sont souvent plantés dans les copropriétés pour embellir les parties communes.
La qualification de ces plantations varie en fonction de leur localisation dans la copropriété et revêt une importance toute particulière pour répartir les charges liées à leur entretien et prendre les décisions qui les concernent.
Cependant, leur régime juridique n’est pas expressément fixé par la loi du 10 juillet 1965 ou son décret d’application. Dès lors, les règles qui les concernent relèvent du règlement de copropriété ou, dans son silence, de la jurisprudence.
1- Les plantations sur parties communes générales
Aux termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. ». En application de ce texte, « le sol, les cours, les parcs et jardins » sont présumés communs « dans le silence ou la contradiction des titres ».
Il convient donc dans un premier temps d’analyser le règlement de copropriété pour identifier la nature commune ou privative des plantations. Si aucune clause ne détermine la nature des espaces sur lesquels les végétaux sont plantés, ils seront présumés communs et cette qualification devra être étendue à leurs plantations.
Dans ces conditions, les charges liées à l’entretien des plantations situées dans les parties communes et les décisions qui y sont relatives relèveront de la copropriété.
2- Les plantations sur parties communes à jouissance privative
La solution n’est plus aussi évidente lorsque les plantations se trouvent sur une partie commune à jouissance privative. Cette situation est fréquente en copropriété, la jouissance d’un jardin pouvant être réservée exclusivement à un copropriétaire.
Les charges afférentes à une partie commune à jouissance privative peuvent être réparties par le règlement de copropriété entre le copropriétaire qui en bénéficie et le syndicat des copropriétaires[1].
Dès lors, en théorie, la répartition des charges afférentes au jardin à jouissance privative, qui comprend les frais relatifs aux végétaux qui y sont plantés, devrait être fixée par le règlement de copropriété. Ce n’est cependant pas toujours le cas.
Ainsi, deux hypothèses peuvent être dégagées :
· Le règlement de copropriété définit la nature des plantations et répartit la prise en charge des frais afférents.
Dans cette hypothèse, ses clauses doivent être appliquées.
Il est fréquent que le règlement de copropriété mette à la charge des copropriétaires titulaires du droit de jouissance privative sur un jardin une obligation d’entretien de ce dernier et/ou de ses végétaux, sans détailler ce que recouvre la notion d’entretien.
Sur ce point, la Cour d’appel de Versailles a considéré, dans un arrêt du 5 février 2020, que « la notion d’entretien implique nécessairement de procéder à toutes les mesures rendues indispensables par l’état des arbres ou végétaux entretenus, ce qui peut inclure leur arrachage dès lors que cette solution s’impose ».
Dès lors, en application de cette jurisprudence, l’obligation d’entretien peut aussi comprendre l’arrachage des végétaux. Cette solution peut paraître contre-intuitive lorsqu’elle s’applique, comme en l’espèce, à des haies séparatives dont la fonction de clôture justifie qu’elles soient qualifiées de parties communes.
Une difficulté peut donc survenir s’agissant des plantations qui relèveraient plutôt des parties communes, notamment au regard de leur finalité.
La Cour d’appel a précisé que le copropriétaire était tenu de « respecter l’harmonie de l’immeuble et plus particulièrement celle résultant de la barrière végétale séparant les copropriétés » et qu’il devait dans cette hypothèse « remplacer les sujets arrachés ».
Le copropriétaire débiteur d’une obligation d’entretien doit donc supporter la charge des frais liés à l’arrachage et au remplacement des haies, qui sont pourtant des parties communes. Néanmoins, au regard de leur nature juridique, il doit nécessairement solliciter l’autorisation de l’assemblée générale pour les réaliser.
· Le règlement de copropriété est silencieux quant à leur nature juridique et il convient alors d’appliquer les règles dégagées par la jurisprudence.
La jurisprudence a dégagé des critères permettant de déterminer la nature juridique des plantations existantes sur des jardins à jouissance privative dans le silence du règlement de copropriété.
Le critère principal est la contribution de ces plantations à l’agrément de l’immeuble et leur qualification d’arbres de « haute futaie ». La jurisprudence distingue donc en fonction du type de plantation.
Ainsi, la jurisprudence considère de manière constante que « dans le silence du règlement de copropriété et dès lors que les jardins à jouissance privative demeurent des parties communes, leur configuration, participe pour partie, au-delà de la jouissance attribuée à tel copropriétaire, à l’agrément de l’immeuble dans son ensemble ; à ce titre, si les petites plantations et leur entretien relèvent de la jouissance privative, tel ne saurait être le cas des arbres de hautes futaies ; » [2].
Doivent être qualifiés d’arbres de haute futaie les « arbres d’essences particulières atteignant ou dépassant les 6 mètres de haut »[3].
En résumé, afin de déterminer la qualification des plantations et la répartition des charges afférentes, le raisonnement à appliquer pourrait être le suivant :
Le règlement de copropriété fixe-t-il la nature juridique des plantations et la répartition des charges afférentes ?
OUI : ses clauses doivent trouver application.
NON : dans le silence du règlement de copropriété, les critères dégagés par la jurisprudence doivent s’appliquer.
Les plantations constituent elles des arbres de haute futaie ?
· OUI : il s’agit de parties communes et les frais afférents relèvent du syndicat des copropriétaires.
· NON : les autres végétaux relèvent de la jouissance privative et les frais afférents doivent être pris en charge par le copropriétaire titulaire du droit de jouissance.
Les clauses du règlement de copropriété ont une importance fondamentale dans la qualification juridique des plantations et la répartition des charges afférentes. La clarté de sa rédaction est donc capitale. En effet, toute ambiguïté dans une clause de nature à remettre en cause la qualification choisie exposera la copropriété à un risque de contentieux.
Afin de limiter l’insécurité juridique liée à une rédaction hasardeuse, il appartient au syndic d’alerter le syndicat des copropriétaires sur les difficultés d’interprétation rencontrées et le risque de contentieux, et de proposer le cas échéant une mise à jour du règlement de copropriété, permettant d’établir de manière claire les charges liées aux plantations situées sur les parties communes à jouissance privative.
[1] Article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965
[2] CA Paris, pôle 4 – ch. 2, 9 oct. 2019, n° 16/14695 ; Dans le même sens : CA Aix-en-Provence, ct0165, 6 juin 2008, n° 07/17310 ; CA Aix-en-Provence, 4e ch. a, 26 mars 2015, n° 14/10423 ; CA Aix-en-Provence, 2 juil. 2015, n° 13/23189
[3] CA Aix-en-Provence, 4e ch. a, 26 mars 2015, n° 14/10423.
La minute droit est rédigée en collaboration avec Me Anne-Lucie GAUTIER, avocate au Barreau de Paris.
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