Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de louer des logements dont la consommation d’énergie est supérieure à 420 kWh d’énergie par mètre carré de surface habitable et par an. Ces logements classés « G » représenteraient environ 5,7 % du parc immobilier en France, soit environ 1,5 million de logements.
Cette mesure a été mise en place par la loi dite « Climat et résilience » du 22 août 2021, pour lutter contre le dérèglement climatique en renforçant les exigences énergétiques en matière d’immobilier.
Un flou sur l’application pour les baux en cours
De nombreux copropriétaires se trouvent donc dans l’impossibilité de louer leur bien immobilier. Une interrogation persiste sur l’application de la loi dans le temps, notamment en ce qui concerne les contrats de location en cours au 1er janvier 2025.
En effet, la nouvelle rédaction de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 semble établir de manière immédiate le caractère indécent des logements classés « G ». À ce jour, seule une publication du Ministère de la transition énergétique indique que, pour les contrats de bail en cours au 1er janvier 2025, l’interdiction de location prendra effet au moment du renouvellement du bail ou de sa reconduction tacite. Une proposition de loi permettant d’entériner cette position a été enregistrée à l’Assemblée nationale le 7 novembre 2024.
Pour rappel, l’interdiction de location sera étendue à la classe F au 1er janvier 2028, et à la classe E au 1er janvier 2034.
1. Les conséquences pour les copropriétaires bailleurs de l’inaction de la copropriété
L’inaction de la copropriété peut empêcher les copropriétaires bailleurs de respecter leurs obligations en matière de décence climatique.
En copropriété, la prise de décision n’appartient pas au seul propriétaire d’un bien, mais à l’assemblée des copropriétaires de l’immeuble. Le copropriétaire qui aurait réalisé tous les travaux privatifs disponibles pourrait se heurter au refus de l’assemblée générale d’effectuer les travaux nécessaires sur les parties communes, et se retrouver ainsi dans l’impossibilité d’améliorer la performance énergétique de son bien.
Ces copropriétaires pourront se retrouver dans l’impossibilité de louer leur logement et engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, voire du syndic, pour obtenir l’indemnisation de leur préjudice.
2. Les mesures mises en place par le législateur afin de favoriser les travaux de rénovation énergétique en copropriété
Un régime juridique a été mis en place par le législateur afin de favoriser la prise de décision et la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans les immeubles en copropriété :
- La réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) est désormais obligatoire pour « tous bâtiments d’habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 ». Ce diagnostic doit être mis à jour tous les 10 ans, sauf si un DPE réalisé après le 1er juillet 2023 permet de démontrer que le bâtiment appartient à la classe d’énergie A, B ou C.
- Un projet de plan pluriannuel de travaux doit être réalisé dans les 15 ans de la réception de l’immeuble. Ce projet fixe la liste des travaux nécessaires à la réalisation d’économies d’énergies et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre, ainsi que les modalités financières de réalisation de ces derniers.
Notre conseil :
À ce jour, la loi ne prévoit aucune sanction pour les syndicats de copropriétaires qui ne respecteraient pas leurs obligations en matière de diagnostic ou de projet de plan pluriannuel de travaux.
Cependant, en cas de refus de l’assemblée générale de mettre en œuvre les mesures nécessaires dans la copropriété, il appartient au syndic d’alerter les copropriétaires sur le risque de voir les copropriétaires bailleurs engager la responsabilité du syndicat.
En effet, ce dernier pourrait se voir imputer le préjudice subi du fait de l’impossibilité de louer, de l’augmentation du coût de chauffage des logements ou encore de la dévalorisation de leur bien.
Un droit individuel pour les copropriétaires
La loi du 10 juillet 1965 offre à tout copropriétaire la possibilité de solliciter l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du vote de toute résolution, y compris des décisions relatives à la réalisation de travaux d’économies d’énergie, même lorsqu’ils concernent des parties communes.
Notre conseil :
Le syndic doit avertir le syndicat des copropriétaires des risques de contentieux que pourrait entraîner un refus injustifié de réaliser les travaux.
Les copropriétaires pourraient engager une action en nullité contre les décisions abusives, demander une autorisation judiciaire pour réaliser les travaux, ou solliciter l’indemnisation du préjudice lié à leur non-réalisation.
Assouplissement des règles de majorité pour voter les travaux
Le législateur a assoupli les conditions de vote des travaux de rénovation énergétique. Depuis le 9 avril 2024, une passerelle de majorité permet, en cas de refus initial, de convoquer une nouvelle assemblée générale et de soumettre le même projet de travaux à une majorité moins exigeante (article 24 de la loi de 1965).
Notre conseil :
Même si la loi n’impose pas de convoquer l’assemblée générale dans les trois mois, le syndic qui ne le fait pas peut voir sa responsabilité engagée pour perte de chance d’obtenir l’autorisation des travaux.
Il est donc indispensable de convoquer une AG extraordinaire dans les trois mois suivant un refus, quelles que soient les pressions pour limiter les frais.
3. Des évolutions législatives à prévoir dans les prochaines semaines
Devant l’ampleur des obligations pesant sur les copropriétaires bailleurs, une proposition de loi a été déposée le 7 novembre 2024 afin de sécuriser l’application de la décence énergétique en copropriété.
Cette proposition vise à exonérer certains copropriétaires bailleurs de leur obligation dans des cas spécifiques :
- Travaux impossibles techniquement, administrativement, ou refusés par la copropriété, si le propriétaire a réalisé tout ce qu’il pouvait raisonnablement faire ;
- Contrat de maîtrise d’œuvre déjà signé par la copropriété, avec un audit énergétique et un calendrier de réalisation clair ;
- Blocage du locataire qui fait obstacle à l’exécution des travaux.
Le texte, ainsi que ses amendements, sera examiné à l’Assemblée nationale les 28, 29 et 30 janvier 2025.
La suite au prochain épisode…
| [1] Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets dite « Climat et résilience » [2] Source : Ministère de la transition énergétique [3] Proposition de loi n°546 visant à prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et à sécuriser leur application en copropriété. [4] Article 6 de la loi du 6 juillet 1989[5] Article L126-31 du Code de la construction et de l’habitation[6] Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 [7] Article 10 de la loi du 10 juillet 1965 |
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